【大紀元2019年09月29日訊】（大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報導）每位房產專家都建議在購房前進行仔細研究，但對於買家而言，通過對數據的破解得出有用的信息可能並不容易做到。
據澳洲Domain房地產網消息，每個指標的重要性都不同，數據是否有用取決於你是購買、出售還是投資房產。房價中位數始終受到最多關注，但買家也應該關注如下三個關鍵指標。
拍賣成交率
拍賣成交率是參加拍賣的房產中成功售出的數量所佔的比例，成功售出的房產包括拍賣前或拍賣時售出，以及流拍後當天達成交易的房產。
拍賣成交率被認為是房產市場情緒的晴雨表，顯示買家是否滿足賣家的預期，並可能表明價格的走向。
Domain集團研究分析師Eliza Owen說：「拍賣成交率是一個高頻率指標，悉尼和墨爾本每週都會舉行很多場拍賣，拍賣市場提供了足夠大的樣本來衡量每週和每月的市場信心。」
每個星期六晚上報告初步拍賣結果，並在下一週末前進行修正。
一般來說，成交率低於60％表明信心較弱，而且往往與價格下跌同時發生；超過70％的成交率表明更積極的情緒和更好的賣家條件。
Owen稱，拍賣成交率在悉尼和墨爾本之外並無大用。他說：「這是因為其它州市場中衹有較小的一部分進行拍賣，拍賣的法律參數不同。」
平均待售天數
平均待售天數反映典型房產通過私人協約銷售的時長，即從售房廣告登出之日到成功售出之日的天數。
根據Domain 集團截止至2019年4月的年度數據，悉尼房產售出所需的平均時間為73天，比過去12個月的平均時間長38％，墨爾本為61天，比上一年度上升11％。
Owen說：「當市場供應過剩時，通常會出現較高的市場待售天數，而且潛在買家有更多的選擇，這給予了買家更大的討價還價能力，從而延長了談判進程和銷售活動。」
「如果市場待售天數下降，則表明相對於供應，房產需求正在上升，賣方可能在價格談判中擁有更大優勢。」
買方代理Mayfield Property Buyers公司的John Carew表示，個別地區的需求可能有所不同。
他認為，在平均數背後可能隱藏著其它一些東西，市場之內還有市場，作為買家或賣家，你需要非常關註本地的市場。
市郊資料顯示出每個地區不同房產類型的平均待售天數，這對於小房換大房或有意去其它市郊買房來說非常重要。
Carew表示，定價過高的房產在市場中停留的時間較長，似乎開始顯得滯銷。隨著待售天數的增加，買家的討價還價能力就會提高。
他說：「作為買家，這可能是一個以良好的購買價格買到一個非常好的房產的機會。」
單位面積價格
估算房產價值可能具有挑戰性，查看預算之外的房產只會浪費時間和精力。
檢查具可比性的房產為買家提供了最佳的信息。
臥室、浴室和停車位的數量會影響價值，但土地面積、或公寓房的室內面積，通常是主要因素。每平方米的房價具有很好的指導作用。
買家可以查看過去六個月內該地區的已售房產，檢查可比較性的房產，將其價格除以面積，計算出每平方米的價格。
但這一方法有局限性，財富顧問公司Suburbanite的創始人Anna Porter表示，每平方米價格水平不能廣泛應用於住宅房產、商業或工業房產。
她說：「當你在尋找較大的住房時，每平方米的房價可能會發生很大的變化。」
在確定價值時，還需要考慮房屋的狀況、佈局、朝向、自然光線、景觀、最近的裝修和街道情況等。
責任編輯：簡沐
