【大紀元2019年06月16日訊】（大紀元記者彭妮澳洲珀斯編譯報導）珀斯房價曾為澳洲最貴，然而如今的房價下跌幅度及疲軟時期為20年來最高、最長。珀斯房市真的跌到谷底了嗎？

據澳洲房地產網站Domain報導，Domain的研究數據顯示，截至今年3月前一年期間，珀斯獨立房中位價下跌5.2%，至53萬澳元，而單元房下跌5.6%達34.8萬澳元。

Bankwest首席經濟學家Alan Langford表示，截至2006年前三年期間，珀斯房價持續飆升，漲幅高達94%。而同期，悉尼房價下跌6%。

「珀斯的住房可負擔性危機持續了幾年，之後，澳洲人口最多的兩個城市（悉尼、墨爾本）房價開始大幅上漲，其漲幅遠超過貸款購房買家的家庭收入漲幅。」他說。

Domain高級研究分析師Nicola Powell表示，珀斯房產價格最終在2014年達到頂峰，這意味著，現在的房價幾乎回到了2011年底的價格水平。

「2011年是珀斯房價低谷期，而2014年是房價峰值期，現在的房價大概降至2011年的低谷期。」她說，「獨立房價格比2014年峰值期下降了14%，單元房受到的影響更大，其價格比峰值期下跌17.5%。」

房價跌到底了嗎？

房地產分析估值師Gavin Hegney認為，市場並未見底。

「如果人們尋找珀斯房產中位價的最低價位，那要等到今年年底，直到房租上漲，今天的租戶將是明天的購房者，這樣可以平衡、減輕租金壓力和購買壓力，低端房市將會復蘇。」他說，「目前是這樣的情況，但市場會不斷變化。當珀斯外城地區房市與低端市場的房產售價遠低於重置價格時，一些高端房產，不是最頂級房產，但他們稱之為高端抵押貸款市場，會有很好的成交價。」

科廷大學經濟學院金融與財產副教授Steven Rowley稱，珀斯房市被稱為谷底已有三年。他說：「關鍵問題是：什麼是市場谷底？珀斯許多地區的房市三年前已跌入谷底，而其它地區的房價還需一段時間，因為它取決於供需平衡。就珀斯整體市場而言（如果有這樣的情形），如有更多地區的房價持續上漲而非下跌，才可能導致整體中位價上漲。若要實現這一目標，還需一段時日，與前年相比，在過去12個月，有更多地區的房價出現了增長。」

房產中介LJ Hooker西澳主管Andrew Friebe認為，在今年或明年，珀斯價格不會出現大幅波動，但市場交易略有增加，因為精明的投資者開始買入更昂貴的房產。他說：「資源行業的就業人數增加，這對房市產生了積極影響，將會產生活躍的房產交易，並帶動高端房市價格增長。」

房市疲軟拖累西澳經濟

西澳房地產協會主席Damian Collins表示，由於房產交易減少，導致印花稅減少，影響了西澳的財政收入。

「房屋需求減少導致新房承建量自高峰期以來減少近一半。房價下跌會影響整體經濟。儲備銀行最近發布的消息顯示，在西澳和北領地，超過十分之一有按揭的房子，其淨值為負值（即其房貸總額大於房產價值）。這意味著即使這些業主出售房產，他們仍欠銀行錢。」他說。

Rowley則表示，由於新住房需求較低，居民住宅建築行業正在苦熬，特別是那些傳統上需要大量新住房供應的地區，例如城市周邊的綠色區域。他說：「由於房價下跌與貸款標準收緊，銀行拒絕放貸，許多購買合同終止。新房建設的減少，通過零售業消費、工作和稅收，影響了整個西澳經濟。」

人口變化是房價下跌主因

珀斯房地產專家認為，幾個因素導致了目前的房市狀況。

房地產集團LWP Property Group執行董事Danny Murphy表示：「一度繁榮的礦業對房產供需的正常模式造成嚴重破壞；人口臨時暴漲導致房價上漲，最終導致新房過度建設。當礦業繁榮期結束時，人口急劇減少，其它因素還包括人們對就業的不確定性及擔心房價繼續下降，這都降低了人們購買房產的動力。」

仲量聯行JLL住宅研究負責人Leigh Warner表示，在2004年—2013年，西澳人口急劇增長，導致新住房供應穩步增長，意味著房產需求的大幅增加導致價格大幅上漲。

他說：「在2012-13年左右，資源熱潮開始下降，導致西澳經濟不穩定、勞動力市場疲軟，以及礦業工人離開西澳導致西澳人口增長放緩。隨著西澳經濟下滑與住房需求放緩，住房供應開始顯著增加。」

Warner稱，疲軟的勞動力市場對住房需求、借款人的抵押貸款償還能力有直接影響。「西澳抵押貸款違約率最高，主要歸結於勞動力市場的疲弱，」他說。

Bankwest首席經濟學家Langford表示，人口增長急劇放緩的滯後效應繼續拖累房產需求，珀斯房市仍然疲軟。

「與7年前資源繁榮高峰時相比，人口增長率大幅降低，導致截至2015年前三年期間興建的住宅出現嚴重供應過剩，但隨後出現的住宅建設低谷期，是自20世紀80年代初以來最嚴重與最長的時期。」他說。