【大紀元2019年02月22日訊】（大紀元記者黃阡陌編譯報導）最近房地產研究機構Risk Wise Property Research發布了一份全澳房產十大高風險房產投資地區清單。該機構研究分析認為，擁有大量公寓樓花工程，特別是出現公寓供過於求的地區，屬於高風險投資地區。

據每日電訊報報導，該研究機構表示，澳洲高風險投資前十名地區中，包括新州三個區、昆州三個區、西澳兩個區與維州兩個區。此外，南澳的阿德萊德——郵編為5000的區，則排在第11位。

在榜單中，投資風險最高，排名第一的地區是新州羅斯山（RouseHill），該區即將上市的新建公寓數量是當前既有公寓數量的三倍多。排名第二的地區仍在新州，為Norwest，其進入市場的新建公寓數量是當前既有公寓量的兩倍。

去年名列投資高風險榜首的新州澤特蘭（Zetland）區，今年則滑落至第9位。

專家：公寓過剩嚴重

RiskWise總裁DoronPeleg表示，幾乎所有澳洲首府城市都面臨著公寓供過於求的問題。

Peleg表示，布里斯本飽和的公寓房市場情況與新州大致相同，公寓房交易違約率上升，價格大幅降低。為吸引買家，（開發商）採用過度激勵及折扣等優惠措施。

他說，雖然住宅建設有所減少，但市場仍有大量公寓房源需要吸收，這意味著這些上榜地區的投資仍然存在高風險。

Peleg還說，儘管公寓供應過剩是造成這些地區投資高風險的主要原因（未來兩年全澳已批准建設超過26.36萬套公寓房），但是還包括其它因素，例如：在某些情況下經濟增長不佳，以及內城區的住房需求沒有擴展到公寓房領域。

「需要了解的是，出租公寓和自住公寓並非可以互相替代，因為業主自住的居住類型和需求與租房者的居住類型和需求大不相同，」他說。

「業主自住公寓房面積通常比出租公寓房面積大，更重要的是，按照每平米價格來算，出租公寓價格高於業主自住公寓，特別是在悉尼和墨爾本。這意味著，在悉尼和墨爾本，與業主自住公寓相比，出租公寓的可負擔性差了很多。」

業界憂負扣稅若改革加重風險

他還說：「綜合以上因素考慮，如果真地實施了工黨公布的負扣稅與資本利得稅新政，更可能把公寓樓花置於最高投資風險級別，包括房屋淨值風險、現金流風險與結算風險。」

Pele表示，除非出現顯著資本增長，否則許多地區的樓花價值可能會下跌，投資者將更難獲得投資物業增值，至少在短期內會是如此。

「如果現在銷售的樓花，營銷商的佣金是其價值的5%—6%或更高，並且面臨過戶高風險，那麼這些地區的樓花屬於極度高風險投資物業。」他說。

Peleg說：「再加上更嚴格的房貸標準，皇家委員會對銀行業的調查結果，政治不確定性，住宅建設的急劇下降，以及工黨提出如果當選會實施的負扣稅新政等因素，都可能導致澳洲房地產市場出現災難性後果。」

他接著說：「全澳各地房地產市場已經呈現疲軟，工黨如果當選而實施這些稅收改革，將重挫房地產市場。此外，對住宅房貸申請的嚴厲審查和對外國投資者的限制，也促使投資者活動顯著減少，並改變了房市格局與消費者情緒。」

房地產公司iBuy New新上任總裁Bill Nikolouzakis對此表示贊同，並說，選擇買地建房配套方案購房（house-and-land packages）與聯排樓房（townhouse）已經變得越來越受（買家）歡迎，而買家對內城區（inner-city）公寓房的諮詢程度顯著降低。

何為負扣稅？

負扣稅（Negative Gearing）是澳洲政府為了鼓勵房產投資，為投資者實施的一種稅收計算和補償辦法。對於房產投資者，如果投資收益低於維護房產支出，包括房貸利息、水費、電費和地稅等，就會帶來負的應納稅收入（虧損）。虧損部分可以用來折抵其它應納稅收入（Taxable Income）（如工資及營業收入等），從而減少所得稅負債（income tax liability）。

最近，反對黨工黨再次強調推行上次大選時提出的負扣稅與資本利得稅改革政策，即廢除投資者的負扣稅政策（新建住房除外），並將資本利得稅（capital gains tax）折扣從50%降至25%，並堅信此舉將幫助首次購房者和自住型業主進入房地產市場。

責任編輯：楊新雲