【大紀元2018年08月28日訊】（大紀元記者何堅報導）近來高房租突然成為中國熱點，7月份京滬廣深及部分城市房租平均漲幅超過20%；與此同時，北京嚴查中介、深圳欲限房租。房市被中共調控後暴漲的遭遇，現在在租房市場重演。

中國的房租，到底高不高？

租客看房租：太高

在租客眼中：很高，而且漲勢凶猛。

以北京為例，今年8月北京平均月租金94.14元/平米。按照人均40平米住房面積、北京人均月收入4770元（2017年）的標準，北京租客每月要把收入的8成交房租。

據《財經》雜誌8月15日報導，畢業大學生84%需要租房，北京應屆生租房開支占到月均工資收入的67%。

近年來一、二線城市的房租都在以兩位數的速度飆漲，就如同昔日的房市。

國際上，如果家庭每年用於住房的支出（包括房租或房貸），超過家庭可支配收入的30%以上，住房就被視為不可負擔。

去年一份《50城房租收入比研究》的報告指，中國50個大中型城市中，超七成房租相對收入過高。

房東看房租：太低

在房東眼中：房租不高，因為中國的房價太高。

國際上認為租售比（月租金/房價），在1/300－1/200之間是比較合理，即售租比（房價/年租金）是16:25，也就是16－25年收回成本。對應的年租金收益率（年租金/房價），在4%－6.2%之間。

而在北京，今年的租售比是1:627，房東要靠房租收回購房成本的話，要花52年，年租金收益率1.9%。

這還是在今年北京房租比去年猛漲25%的情形下。

如果是去年，北京年租金收益率只有1.37%，房東要花73年才能收回買房成本。

民間研究指，2017年一、二線城市租金回報率普遍不足2%。參見下表：中國100城市2017年租金回報率。

與國際相比，北京房價跟倫敦的水平相當，但房租只有倫敦的1/4。

所以，房東們認為自家租金，不高。

中共介入市場 房租加速上漲

在經濟增長的社會中，房租上漲屬正常，但年漲幅通常不會超過10%，超過10%，就明顯不正常。

租客和房東因立場不同，對房租的看法不同，這無可厚非。但在中國，情況有所不同，因為市場被政府扭曲。

2015年之前，中國房租漲勢平緩。

2015年1月，中共住建部發文加快培育租房市場。2016年，中共最高層決定購租並舉為住房主要方向。

2017年中共出台多個推動租賃住房的法規和政策，並選取廣州、深圳等12個城市開展住房租賃試點。

中國一二線城市的房租，2015年開始上揚，去年起加速飆漲。

據58同城數據，2017年全國人均月租金同比上漲16.7%。

據中國房價行情網數據，今年7月北京房租同比漲21.89%、深圳漲29.68%。二線城市成都同比漲30.98%，部分城市漲幅甚至達到40%。

長租公寓金融化的真相

最近各界熱議房租高漲的原因，例如租房回報過低、資本湧入長租市場等等，見解不一。

多年來中國房市泡沫被中共的寬鬆貨幣和土地財政，吹漲的越來越大。虛高房價下，租金回報低是必然結果。中國人買房，無論是自住或投資，看重的都是房價高漲，而非租房回報。

因此高房價與現在的房租暴漲，實際上並無直接關聯。

直接推高房租的，的確是長租公寓。

或者說，長租公寓證券化（金融化），成為中國房租上漲的火箭助推器。

簡單點說，就是租房中介不計成本的收購房源作為長租房，然後以房源未來的房租收入（租客信用），向金融公司貼現為資金，再以融資繼續搶占房源，重複這個金融循環。

中介高成本搶到房源，出租時租金自然大漲，而且中介搶占的租房市場份額越大，其操控價格（漲價）的幅度就越大。

這就是長租公寓租金暴漲的起源。

長租公寓的漲價，又必然會拉高整體租房市場的租金。因此去年起資本大舉湧入長租公寓，推動一二線城市房租暴漲。

中國房市泡沫的直接肇因就是過度金融化，租房市場也不會例外。長租公寓金融化的風險之大，被業界直批甚於網貸爆雷。

8月20日破產的杭州租房中介鼎家，就是長租公寓金融化的首個踩雷者。

鼎家的貸款方稱已向鼎家墊付全部租金。

鼎家的房東現在拿不到租金，遭受損失，正考慮收回房屋。依據中共法規，出租人（房東）在此情形下，可以解除合約。

而鼎家的租客們，簽的其實不是租房合約，而是所謂的租金貸，一種消費貸款合約。鼎家爆倉後，如果房東們收回了房屋，租客們與貸款方的合約卻並未解除，雙方都會蒙受損失。

也就是說，中介搞租房金融化，一旦資金鏈斷裂，房東、租客和貸款方都要為它買單。

實際上，地產界表示，中國長租公寓回報率不足1%，考慮到至少4.9%的融資成本，經營長租公寓無利可圖。

然而，中國排名前100的房地產開發商中，已有超過30家涉足長租市場。截至2018年3月，中國各類長租公寓品牌達1200多家，房源規模逾202萬間。

若不掙錢，租房中介所圖何為？

地產商的真正目標，是未來在資本市場中獲利，例如發行債券、或者上市融資，因為政府支持這麼做。

過去3年中，中共為推動住房租賃市場，出台政策支持REITs（房地產投資信託基金）等。

Wind資訊顯示，2017年中國REITs發行總額約380億元，較2016年增長156.10%。

據測算，目前中國房屋租賃市場規模為1.1萬億元，2025年將增長到2.9萬億元，到2030年將超4萬億元。

1.1萬億、2.9萬億，甚至4萬億的龐大市場，才是地產商和各路資本爭奪的，未來能在金融市場上豐收的目標。

中共經濟政策為何總是反效果

雖然長租公寓推高了整體房租，但高房租真的是黑中介或資本惹的禍？

中國經濟學家馬光遠認為，關鍵是「租房市場的公共政策能夠不要重演買賣市場的悲劇」。

意思就是說，希望中共對租房市場，不要像住房市場那樣瞎折騰。

菜價漲了，把責任推給菜販子；肉價漲了，把責任推給肉販子。房價和房租漲了，把責任都推給中介。中共的這種政策導向令馬光遠覺得很悲哀。

馬光遠認為中國經濟改革的成果，「不是因為政府管的結果，大多數領域是政府不管的結果」。

只是，中共的經濟干預（政策），為何往往是反效果？

例如每年二三百次的房市調控，要麼是限購，限制了需求，把老百姓趕出住房市場；要麼是限售，限制了供應，加劇供需矛盾，為漲價火上澆油。至於說限價，也是在間接限制供應，結果只會是推動價格上漲，而非下跌。

真的要壓低房價，只需遵循市場規律，簡簡單單地增加供應即可。

中共是不明白嗎？當然不是。

是因為房價降低與中共利益相悖。中共以稅費形式，從房市交易中榨取了過半資金。因此它調控房市的目的是托住房價，穩住房市不崩盤。

中共調控房市的失敗例證，揭示出其經濟政策，是服務於黨的利益、而非中國人的利益；遵循的是黨的政治目的、而非市場規律。

中共，才是中國高房租和高房價的禍首。

租房與住房一樣，價格受供求關係決定。真想管住房租，增加房源供應即可。

然而中共的做法是，黨媒開始批黑中介，北京市約談租房企業，深圳市開始探索限價。種種手段仍是房市政策的翻版。

至於說真正能增加租房供應的提議，例如降低房企開發租賃房，或屋主提供房源的相關稅費，中共充耳不聞。

近年來中共已出台的租房政策中，唯一與增加供應相關的只有一個，就是提供租賃房用地。然而限價、高稅費、低回報等等因素，使其幾乎淪為一紙空文。

相反，直到今年4月，中共證監會和住建部還在推進租房證券化，儘管金融化並不會增加房源，只是提升租賃房品質、同時拉高價格，甚至過度金融化還有崩盤的風險。#

責任編輯：張憲義