【大紀元2018年06月16日訊】（大紀元記者張純之編譯報導）全美低收入住房聯盟（National Low Income Housing Coalition，簡稱NLIHC）正在大聲疾呼：加州的房租如果能砍掉31%，就能解決住房可負擔性問題。然而，這是基於「房租應占收入30%以內」的可負擔標準推算的。據《橙縣紀事報》報導，這項建議已引起種種質疑，其中之一就是：「占比30%」的可負擔原則是否應該重新檢討呢？
南加各縣房租要砍多少？
NLIHC使用了住房和城市開發部（HUD）的「房屋成本的收入占比應低於30%」的可負擔定義。該組織據此推算說，加州公平市場兩臥房的租金需砍掉31%，而全美範圍內的租金則需砍掉18%。
NLIHC的數據顯示，加州典型的租房家庭月收入為3913美元，而依據HUD的標準，一套兩臥住房的公平市場月租是1699美元，這意味著該家庭收入的43%的都付了房租。
那麼根據NLIHC的說法推算，房東們可能要警覺：具體到南加各縣，房租要被砍掉多少才能讓租戶達到30%的可負擔房租收入比呢？
在洛縣，典型家庭月入3532美元，兩臥公平市場房租1663美元，因此，需要砍掉36%的房租；在橙縣，典型家庭月入4631美元，公平房租1876美元，需要砍掉26%；聖貝納迪諾縣，典型月入3200美元，公平房租1156美元，需砍掉17%；河濱縣，典型月入3390美元，公平房租1156美元，需砍掉12%。
政治因素造就30%標準
許多關於住房可負擔性的對話都圍繞一個標準，就是住房成本占收入比不能高於30%。這是一個合理的目標，但很可能已經過時，並與現實脫節，特別是對租戶而言。
30%的租金收入比源於1930年代大蕭條時期的政策，在1983年，30%的租金收入比被編入了聯邦住房法規，作為住房可負擔性的標準。各種研究顯示，當年設定這個比例的並非基於財物規劃的結論，其主要目標是為了增加住房政策的潛在受益人。
現實的狀況是，自1984年以來，聯邦政府首次開始追蹤消費者花費詳情。記錄顯示，自2016年來，美國家庭的租房成本平均每年增加3.7%，但其收入平均年增只有3.3%。這意味著，在過去30年，平均租金收入比已經從30%提高到了35%。（註：房屋業主沒有遭到同樣的命運，他們的住房花費占收入比在2016年是22.5%，而1984年是27%。）
不斷增長的經濟負擔成了政治解決的完美理由：限制租金上漲或是建更多的出租單元。
或許應採用35%標準
30%的可負擔水平是許多家庭的理想經濟目標，但是，這個標準不應成為政客炒作的原則。尤其，誰才該獲得可負擔房租？是指多大的公寓尺寸？公寓市場的中價租金是該對某些人可負擔，還是該對大多數人或所有租戶都可負擔？
很多人都會說，讓自由市場來定價和創造新的供應。然而，其它使用HUD 標準的可負擔研究顯示，加州人住房短缺超過100萬套房。但如果真能建100萬套房，很可能會淹沒市場，就像2007年的經濟大衰退一般，過低地壓抑了租金和房價的狀況。
「加州人需要更多住房，尤其需要可負擔租金的住房」似乎已成定論，但「可負擔」的標準似乎需要重新考慮。實際上，今天全美範圍的平均租金收入比為35%。如果以35%的租金占比為標準，加州的典型兩臥的中價租金無須砍掉31%，調降19%就能達到可負擔標準；而全美範圍內租金只需要下調4%即能達到可負擔標準。
而南加各縣按照35%的標準，則洛縣房租只需調降26%；橙縣需降14%，聖貝納迪諾縣只需下調3%。而在河濱縣，房租收入反而比35%的標準低了3%。◇
責任編輯：方平
