【大紀元2018年05月04日訊】大陸樓市一直是民眾關心的對象,在大陸投資渠道匱乏的環境下,很多民眾把資金投入到樓市,一來使資金保值,二來希望藉助樓價上漲獲得更大收益。但是有業金融界人士表示,,房地產已經進入了黑暗森林,被攻擊是肯定的。
大陸財經評論員齊俊傑5月1日在「齊俊傑看財經」撰文表示,在眾多炒房的人中,只有那些中途下車,並且再也不回來的人,可以真正的把錢帶走,大部分人看似賺了錢,但相反,他們還會不斷的把錢往這個市場裡扔,所以看似身價更高了,但是生活卻更窮了。房地產消費可以,買房來住就早點買,而投資就算了,因風險已經明顯大於收益。
以下是齊俊傑《財富幻覺?95%的人都無法從樓市中帶走財富》一文。
最近資管新規落地,資管的江湖一夜變天,我們也在第一時間發文章,先提醒了一下愛買理財的投資者,這些錢將不再是百分百保本,所以你的思路要轉變,如果只有1%的風險損失,但損失的比例是100%的話,那麼你一直一把梭,最後的損失就會是100%,所以中間賺多少錢,也都沒用,最後一定會賠光。那麼如果非要買理財,則必須是小額分散,至少要分散到10個平台去購買,這樣你才能夠賠得起。
什麼是資管,理財的錢去哪了,其實用一句話解釋就是,大多數這些資管產品的流向都是房地產還有開礦,而資管新規的另一大作用就是,讓房地產企業的融資更難了。第一他嚇唬老百姓,告訴你別買那麼多了,不保本了。第二讓金融機構必須項目對應,不能再資金池兜底,這就增加了風險,有些項目賺得更多了,但也會有很多項目血本無歸。所以金融機構就會特別謹慎。第三項目不讓續了,嵌套也只能是一層,這就大幅度地降低了槓桿,阻擋了資金流入樓市。換句話說,未來的2年,開發商想從銀行體系,或者資管信託這些通道獲得資金將十分困難,他們不得不轉向國外融資,但現在美債收益率已經破3%,想拿錢越來越困難了。另外一個不確定因素就是美元,如果美元反彈了,那麼開發商的債務壓力就更大,美元低的時候,融來的錢,換成人民幣進入國內救急,等美元高了要還本付息了,這匯兌損失也是一個巨大的風險所在。誰都希望融資的時候美元高,而還錢的時候美元低。
目前國內開發商的資產負債率已經高達8-9成,也就是說80%-90%的資產都是負債,每年光還利息就要大幾十億甚至幾百億。這酸爽不是蓋的。以前他們是通過資管通道,然後一輪一輪的發產品,用新錢還舊債,但現在將很難了,銀行的大量業務全都回到了表內,受到了監管,違規給房地產貸款這個事將被銀保監會全力封堵,以後這種項目續期很難實現,特別是等2020年底的資管新規過渡期過了,那麼這塊很可能面臨斷糧風險。開發商這個冬天不好混了,今年估計很多開發商將在資金上出現大問題。大家可以想想,萬達老王都缺錢了,還有多少人不缺錢。現在開發商內部都提高了今年的回款銷售目標,目的非常明確就是儘量地保證現金流。一些受到限價影響不想開盤的,估計也會在下半年挺不住,不得不入市先賣了再說,而且肯定還會出現,全款地往裡走,商貸的別堵門,公積金貸款的把自行車挪一下的情況。
目前中國的樓市總市值已經超過了430萬億,是GDP的5倍,超過全球平均值的一倍,是廣義貨幣供應量M2的2.5倍,是儲備貨幣的15倍,是貨幣發行的45倍,賣掉北上廣深四大城市,差不多能買下美國,從2002年開始算,北上廣深的房價漲了20倍,但是我們的GDP上漲了只有不到7倍。這些都是極其危險的信號,最近我們十分認真地研究了《兩次全球大危機的比較研究》,作者更是大名鼎鼎,他在書中一系列的研究方法和結論,都清醒地認識到了一個問題,十次危機九次房地產,我們的樓市泡沫程度,和市值的膨脹程度,遠超美國次貸危機水平,注意這本書是作者在2013年的時候出版的,現在的房價基本又翻了一倍。
所以,通過這本書,我們其實也了解到,高層對於樓市的態度的轉變,大家深知樹不能長到天上去,現在已經很危險了,所以我們才會不停地出台凍樓的措施,避免樓市在高位大比例的換手,因為這麼高的總市值,一旦有炒房人和早期的投資客帶著錢從市場中撤離,那麼這個大廈立馬就會倒塌,430萬億總市值,如果有5%的拋售並且帶著錢離開不再回來,大家可以算算,那就是21萬億的資金,幾乎相當於我們的儲備貨幣的一多半都扔出去了,那麼全國上下就完全沒有錢了。所以你想想,5%的人帶著錢離開,那麼金融一下就陷入崩潰了,已經是一種非常極端的情況,甚至根本不可能出現的情況,換句話說,雖然大家在房子上看似都賺到了錢,但這些錢只是用嘴說的,根本無法落實到手裡。只有那些中途下車,並且再也不回來的人,可以真正地把錢帶走,大部分人看似賺了錢,但相反,他們還會不斷地把錢往這個市場裡扔,所以看似身價更高了,但是生活卻更窮了。這就是一場徹頭徹尾的財富幻覺,而財富幻覺最後的結果肯定是市值蒸發,比如股市暴跌後,財富不是被投資者帶走了,而是直接蒸發了。資金沒有去處,少部分人賺走的錢,遠遠不如蒸發的錢更多。樓市遲早也會走到這一步,最近高善文也說,最遲2025年,人口結構就會發生根本性的變化,到時候無論你再怎麼加金融槓桿,再怎麼刺激也沒用了,年輕人少了,老年人多了,這種財富幻覺必然也就破滅了。
所以永遠記住李嘉誠先生的話,不賺最後一個銅板,越是重資產的投資,流動性差的投資,就越要提前離場,大家排隊上山的時候都是喜氣洋洋,但一旦山頂著火,下山的路上必然是互相踩踏,死傷無數。真正的聰明人,不會等到散場和危機出現,他們會在到頂之前,提前離去。當然這個頂不知道多長,也可能後面還要再瘋狂一下,房地產已經進入了黑暗森林,知道被攻擊是肯定的,但卻不知道什麼時候,以何種方式遭到攻擊。最後還是那句話,房地產消費可以,買房來住就早點買,因為你的目的是房子,後面利率會越來越高,即使房價小幅下降,但利率可能會大幅提升,而投資就算了,因風險已經明顯大於收益。你的目的是拿回更多的錢,但很顯然這是一個只有極少數人才能拿回錢的遊戲了。現在你不捨得收手,以後也一定收不了手。
責任編輯:劉毅