【大紀元2017年06月19日訊】（大紀元記者安瑞麗法國報導）如果您身處法國或其它歐盟國家，準備到德國去投資房產，在具備相應資格的情況下，利用德國方便簡單的貸款政策，無疑是節約自身資本額度的好辦法。

德國住房金融體系是基於其銀行體系的，銀行體系在德國的歷史中發展很快。眾所周知，1960年以來的德國經歷了經濟騰飛的過程，銀行業是其中翹楚，從1960年至2006年，德國的銀行業的增長是國民生產總值的3倍之多。2006年時，無論是銀行分行數量還是員工數量，德國都居於歐洲第一，形成了緊密聯繫的銀行網絡。但是其股本贏利卻低於法國、英國、美國等國家，在2006年時僅3.5%。2006年以後德國進行了銀行體系的改革，採取了一系列開源（增加私人存款和貸款）節流（裁員、合併、減少政策干預）措施，現在已經屬於世界銀行體系最穩定並且富有競爭力的國家之一。

德國的房產金融體系主要分為建房互 助儲蓄信貸社和抵押銀行貸款。在近年來德國房地產金融的發展中，建房互助儲蓄信貸社在住房貸款業務中的比重下降。其原因主要是：政府政策的支持和補貼的力度下降、外部經營環境的變化以及行業競爭。因此有更多的德國人選擇了20至30年的抵押貸款，這樣可以較少地降低生活質量，這也和德國穩定的經濟和較晚的退休年齡有關。

在德國最常見的抵押貸款的形式，是等額本息式貸款（Annuitätendarlehen）。如果您簽訂這種貸款的話，在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)，這樣可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便於每個家庭根據自己的收入情況，確定還貸支出。一般是先還利息再還本金。 在德國其它貸款方式還包括與人壽養老保險相連的抵押貸款Versicherungsdarlehen、購房儲蓄貸款Bauspardarlehen等等。

個人貸款所需要的資料，不同的德國銀行需要的貸款材料不完全相同，但主要包括以下內容：

1. 歐盟國籍提供身分證或者護照複印件，非歐盟國籍提供護照以及有效的居留證明；

2. 收入證明，這裡按照貸款人的屬性分為幾種情況：
a. 雇員：提供最近3個月工資單和上一年的報稅證明，如果上一年還沒有報稅，則提供上一年12個月的工資單。如果是在試用期，需要提供工作合同。
b. 公司總經理兼股東：提供公司成立章程，上一年12個月的企業評估報告（Betriebswirtschaftliche），以及近兩年的公司財務報表以及報稅證明 。
c. 自雇職業者和個體營業者：最新的BWA， 上一年12個月的BWA，近兩年的公司財務報表以及報稅證明 。
d. 房租收入證明 。
e. 其它收入證明 。

3. 如果是私立醫療保險，須提供支出證明；

4. 如果離異並且支付或者接受撫養費，也提供相關證明；

5. 負債列表；

6. 資產列表：如銀行存款，股票基金，Bauspar等等。

以上貸款條件，對於德國以外的其它歐盟國家（如法國）的購房者，也同樣適用。如果您在法國生活和工作，滿足以上條件，也可以提供同等材料向德國銀行申請貸款。

對於德國的個人貸款，具體操作時，需要考慮以下注意事項：

1. 貨比三家，各個銀行的服務還是有所不同，所以在德國一定要多比較，一般銀行會提供免費的資訊，貸款人可以比較報價裡面的管理和中介費用，這項費用是在Effektivzins中體現。

2. 預估能夠貸款的最大額度，只需要明確銀行評估價格即可。銀行會對你要貸款的房子價值進行獨立評估，這個價值一般比賣價要低一些，銀行一般可以貸款估價的80%。

3. 簽訂合同時，注意幾個指標，一個是要注意償還本金的速度的定義，儘量多於1%，最好是2%以上。這樣可以儘快還清貸款和節省利息開銷。另一方面注意追索權轉賣的條款。一些銀行有可能會不經貸款人的同意把追索權轉賣出去。

4. 儘量簽長期合同，但是爭取特殊還款權Sondertilgung。目前德國屬於低利息期，所以為了長期鎖定低利率，儘量簽15或者20年的固定利率貸款合同；但對於長期和低還本貸款合同，最好獲取一個特殊還款期，這樣可以根據今後收入的增加，加速還款。

5. 建議考慮使用遠期貸款Forward Darlehen。如果你的貸款合同幾年之後到期，為了鎖定目前的低利率，推薦使用遠期貸款。

6. 對於購買期房的人，準備期利率Bereitstellungszinsen的高低就很重要。對於新房來說，貸款是根據建設進度分批撥付的。如果開發商拖延了工程進度，那麼不能按期支付貸款的話，就必須支付準備期利率了，這個利率一般為3%。貸款人可以對於免息的時間同銀行談判。

7.  考慮國家政策性銀行KfW的貸款，可以為貸款人提供不同項目的貸款優惠政策；同時也要注意州立銀行的優惠政策。

責任編輯：張妮