【大紀元2017年05月22日訊】眾所周知，德國房地產日益被投資者看好，根據德國媒體報導，2015年華人在德國的房產投資規模達到了100億歐元，而2016年曾有數據預計會達到150億歐元，大勢所趨之下，筆者還是有幾點要提醒要到德國去投資房地產的中國買家，投資需謹慎，風險要足慮：

關注租客情況

在德國無論是買房還是賣房，要非常注意是否是帶著租客一起交易。往往帶著租客一起交易的房價，要相對於房子完全空置的價格要低。

依照德國《住宅建設法》的要求，房子建設時，必須要考慮公益和福利的因素，考慮中低收入群體。這就給德國的房地產制度定了基調，那就是為窮人服務。而從法律角度出發，相比房主，租戶處於弱勢的地位，他們的權益會受到德國法律多方面的保護。

即使是租房協議到期，如果租戶並沒找到新去處的情況下，要他們搬走是一件很不容易的事，一定需要雙方協商好。否則即便打官司也不一定有滿意的結果。單單等待法院傳票、官司持續半年時間，判定結果執行再耗時一年半，前後兩年都不確定是否能搬進投資者自己購買的住房。非常耗費時間和精力，而且打官司也需一筆費用。

因此投資買房時，就需要投資人睜大眼睛，看清楚要買的房子裡面的租戶是否要搬走以及何時搬走。

帶著租戶賣的房價一般要低於不帶租客的房價，同時還要看租金收入占房價的比例。例如，房子如果多年都被同一租客租用，那麼租金往往低於當前新出租房子的租金收入，而如果租金很低的話，房子賣出時必然是低於市面行情的價格。所以對買家來說，無論是買房用來自住還是用來投資，一般是不會接受一個帶著租金收入很低的老租客的房子的。

而另一方面，買來用做投資的房子，即使租金收入比較理想的話，也需要考慮未來賣出時，如果租客不願意搬走的話，需要採取帶租客一起賣的方式賣房，因此房價會比空置房子的價格要低，影響投資回報。

筆者的一位朋友，今年4月份在德國賣了一套5年前購置的投資房，由於房客不願意搬走，使看中這套房子的買家最終下不了決心買房，因此在和公證人簽字的儀式上還是撤銷了買房的決定。

另外還有一個筆者接觸到的案例，據筆者接觸的一位投資代理的介紹，在德國杜塞一個老城區寸土寸金的地段，一套住房是由一個退休後的老人家居住，原房東帶著租客一起賣，但是這套房子在售房的網站上近一個月的時間，一直未售出。

因此帶著租客賣的房子就需要投資者格外謹慎，要關注租客的幾方面情況：
*租客是否有穩定的工作收入，穩定的工作收入是穩定房租收入的保證；
*租客的信用記錄，是否有拖欠房租的情況記錄在案，如果有的話，那麼房客的每月租金到賬的信用度就打折扣，萬一產生租客不交租金的情況，就是一個需要費時費力來處理的事情；
*租客的個人情況。一般來說，如果租客個人情況不適宜頻繁搬離租房的話，也是投資者在投資結束時，賣出投資房需要考慮的一個因素：帶租客賣房或者請租客搬離，哪種情況下獲得的回報更好，同時效率更高。

注重街區環境

在西方社會，居民居住是分社區的，德國也不例外。在德國，一個城市中有富人區、外國人混居區、中國人區、其它族裔區（如日本人區或者是土耳其人居住區）等。不同的住宅區，房價也有差別，而在德國買房，主要是看地段，叫做lage。

因此在買房之前要做足夠的功課，對選擇的城市、區域和周邊環境要做到心中有數。一般來說，黃金地段的房子，鬧中取靜，價值最高；而臨主幹道或者大馬路的房子的價格就要打折扣。周邊如果有工廠的話，也會影響該地段的地價。一般而言，城市中心和發展較好區域的房價，要比相對偏僻的周邊地區高出很多。德國近三年來迎接了百萬難民，融入城市主體的難民營也是買房時要關注的一個因素。可以事先查閱一下難民營的城市分佈圖。

除以上因素外，買房地段是否包含好的學校也是考察的重點之一。在德國同樣有學區房之說，基本上社區居民都是就近入學，給孩子上好的學校是父母的共同選擇，因此購買的房產在學區之內，也在無形中提高了房價。如果學校很吸引人，房屋貶值的抵抗力就大。作為房屋的擁有者，關注所屬地段的學校怎麼樣，就像需要關注屋頂質量、社區規劃以及市政府狀況和鄰里關係一樣重要。

瞭解房屋質量

在投資房產過程中，房屋本身質量也是重點考察的因素。德國房產建築以質量上乘、堅固實用著稱於世，同時住房維護也有完善的社會體系進行專業管理，一般來說投資者無需過分擔心。但是具體細節上還有以下幾個方面要關註：

1. 屋頂：一般來說德國房屋建造有嚴格的標準，對於屋頂的構造和配套構造都已經十分完善。需要具體關注一下防水、防霉、防火。業主無法確定的，需要聘請有經驗的評估師評估，才能做到信息全面。

2. 窗戶：德國市場上普遍是雙層防噪音玻璃，三層玻璃的住房也比比皆是，窗戶的密封性能也非常好。買房時要具體關注一下玻璃的質量是否有特殊的防熱和密封性。

3.水暖電通：當代德國居住建築已經廣泛採用地暖設備，輸入溫度大約37度就足夠了。但需要注意的是，並不是市場上所有的暖氣公司都能很專業地安裝熱泵。因此購房之前也要進行這方面的考察。

雖然本文對於投資德國房產的選購風險細節談了很多，但基於德國總體經濟的強勁勢頭，及市場房價的整體穩步上揚，一般來說，選擇低價住房進行投資性購買，持有相當的年限（德國住房持有10年後，可以免房產交易稅），加上期間收取房租的收入，總體下來不但實現保值，同時也會有比較好的回報。所以，在德國投資房產整體上來說，產生損失本金的風險比較小，一般只是賺多賺少的問題。

責任編輯：德龍