【大紀元2017年05月11日訊】近來，大陸樓市在中共嚴厲調控之下開始減速，而一線城市的房租也開始下跌，有業界人士認為，一線城市房租下跌這一信號有可能成為壓垮一線城市房價泡沫的最後一根稻草。

按照一般市場規律，房價上漲會推動房租上升，在過去十餘年，大陸一線城市房價與房租走勢也大體符合這一趨勢。但是近半年來，一線城市房租停止上漲，房價和房租逆向而行。

大陸蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任黃志龍5月10日在騰訊財經撰文對這一現象進行了分析。

黃志龍認為，表面看房價和房租逆向而行看似矛盾，但背後卻有其合理性。即房價過高使得許多中低收入家庭或高素質畢業生安居願望破滅，大多數中低收入家庭和年輕人「先租房、然後購買過渡型小戶型、最後購買改善型住房」的梯次消費升級鏈條斷裂，一線城市人口淨流入趨勢減緩或終止。

另外，一線城市高居不下的房價使得高校畢業生和年輕人進行重新選擇，年輕人回流二、三線城市的趨勢越來越明顯，相應地一線城市租房需求勢必有所萎縮。

從一線城市目前的房屋租金回報率來看，今年3月，北京、上海、深圳三大一線城市租金回報率分別為1.56%、1.43%和1.53%，均創下歷史新低。這一租金回報率水平大幅低於10年期長期國債收益率，而在2010年之前，一線城市租金回報率與國債收益率水平基本相當。

如果要按照時間來計算，一線城市住宅如要通過出租收回購房成本，必須出租接近70年的時間，這正好與當前住宅土地使用權期限基本相當。

而目前全球主要城市的租金回報率大大高於大陸一線城市租金回報率。中國北上廣深四大城市的租金回報率均在2%以下，二線城市成都的租金回報率為2.24%，均大幅低於全球平均租金回報率水平。

黃志龍認為，當前一線城市受到限購、限貸、限售和土地供應增加等一系列供給增加、需求受限的負面衝擊，房價繼續上升步伐終止。更為重要的是，一線城市由於房價過高、人口疏解政策導致的人口淨流入減緩或終止的趨勢使得一線城市出現房價高企、租金回落的背離現象。在此大背景和趨勢下，作為衡量不動產長期投資價值的關鍵指標，租金回報率持續不斷下行或將成為壓垮一線城市房價泡沫的最後一根稻草。

從3月17日開始，大陸樓市掀起了新一輪的調控，先後有40多座城市發布或者升級了限購政策，限購、限貸、限價、限售正成為了越來越多城市的調控政策主流。

海外評論人士文小剛認為，這次樓市調控和去年開始的樓市調控不同，之前的樓市調控都是為了抑制房價瘋狂上漲，而這次中共是想把房地產中的資金擠出去，擠到實體經濟中去。所以，這一輪調控使用了一些之前從未出現的調控政策，比如限售。

大陸經濟學家馬光遠4月17日表示，限售的量級相當於一顆原子彈，等於直接把市場的流動性的閘門給關了。對市場影響之大，無法估量，房地產市場很可能因此而逆轉。＃

責任編輯：劉毅