【大紀元2017年01月13日訊】(大紀元記者田珊澳洲珀斯工商報導)除了人們一般認識的地點、價格和配套設施以外,選擇購買珀斯公寓時,還有哪些隱含因素要考慮?哪些是開發商不會告訴你的秘密?The Precinct@Mount Pleasant開發商Norup+Wilson聯合董事Dave Wilson說:「我們會被其它珀斯公寓開發商所憎恨,因為我們揭穿了他們永遠不會講的秘密。」
珀斯公寓的物業管理費(Strata Fee)
Dave Wilson,七年前從南非移民至珀斯,四年前和其前老闆John Norup一同建立了公寓樓盤開發公司Norup+Wilson。因為其正在打造一個個標誌性公寓建築,Norup+Wilson成為珀斯公寓市場上的一匹「黑馬」。
「在西澳,有關房地產開發的其它監管都很完備,唯有物業管理費不是。」Dave語出驚人。物業管理的前三年,由開發商指定管理公司,物業管理費的監管漏洞,使其成為開發商的搖錢樹。Dave舉例說,個人用戶向電力公司買電,比如說每度24澳分,而開發商大批購買時,可獲得大額折扣。這些電費折扣,一般來講就進了開發商的腰包,Norup+Wilson卻用其降低了樓盤的物業管理費。
The Precinct提供了度假村式的奢華生活方式:室內和室外健身設施、游泳池、桑拿房、圖書館、兒童遊戲室、住戶大堂、鐵板燒烤區、陽光沐浴床等等,甚至還設有外購餐飲專用升降機,卻因為開發商「不貪」,業主所需付的物業管理費降至最低。除了遠低過同行的費率,The Precinct的物業管理費還有兩大優勢:「自產」資金池(Self generating sinking fund)和四年預算期。
通常的公寓物業費包括兩部分:日常管理費和資金池。日常管理費為每日發生的費用,如清潔、花園打理、物業管理、保險等等;資金池則用於大開支項目或長期項目,如外牆粉刷、水管工程、維修,及不可預期的緊急事故費用等。然而「自產」資金池卻是從未聽聞的概念。
Dave解釋說,The Precinct的這部分資金來自於開發過程中成本的節省,這部分錢沒有放進開發商的腰包,而是作為一個備用資金池,給予業主未來使用。Dave說,業主可以選擇用這些錢做維修、升級,甚至折現。The Precinct可以發電的電梯產生的電費回購收入,也會進入「自產」基金池。同時Norup+Wilson為物業管理費準備了四年的預算,避免了物業管理費逐年上升的陷阱。
珀斯公寓開發商的利潤
開發商Norup+Wilson如此讓利給業主,是不是意味著要少賺很多呢?Dave再次語出驚人:「不是這樣。開發商的利潤是不能少的,否則銀行不會批貸款。」可是如The Precinct這樣的樓盤,每平方米的平均價格比同類樓盤要低約9%,而其所用材料質量又是最好的,還不包括其接受「量身定做」以及擁有許多樓盤沒有的配套設施,那開發商的利潤空間在哪兒呢?
Dave這時難掩自豪神情,他說:「在於我們的經驗。」Dave曾是多年房地產開發和建築行業的首席估價師和測量師,他在設計、建築和專注細節上的豐富知識和經驗,使其負責的項目,無需因成本控制而影響其外形、功能及美觀。Dave說,一般的公寓開發,設計和建築環節完全獨立,設計師所設計的東西,在建築過程中如發現不能實現,需要找回設計師做修改,才能讓建造繼續進行。而Dave的全面經驗使其從設計階段開始就全程參與,使得設計出來的東西更具實操性,建造過程中若出現問題,也能在最短時間內得到解決。「建造更高效」使得建商有空間讓利給開發商。
Dave舉例說,一般的樓盤設計,是先定位公寓樓,再相應定位停車場,然而在建造過程中,經常出現不能吻合的情況,這時需要修改設計稿,才能繼續建造,而Dave參與的設計則反其道而行,先定位停車場,再定位公寓樓,使得公寓樓建造時一蹴而就。
再一個例子,很多公寓房,廚房的操作台是U型(方型),因此建造過程中必須先建好房子,才能根據牆面距離建造操作台。而Norup+Wilson建造的公寓,廚房操作台採用L型,使得操作台的尺寸不受牆面距離的制約,建造房子和建造操作台可以同時進行,大大提高了建造效率。
而另一個例子顯示的不僅是Dave的豐富知識和經驗,更是展示出他的應變能力和創造性。在The Precinct一期的建造過程中,建商在安裝LED頂燈時遇到麻煩,傳統LED頂燈因為體型較長,在安裝時需要做一個假天花,如此一來勢必減少公寓房的層高。問題需要在兩週內解決,於是Dave花了一週的時間,研發出其短裝LED頂燈專利,不僅解決了建造問題,專利還被建商BGC買了下來。
外行人看不出的細節
1) 沒有陽台的房間夏天很熱
珀斯的日照時間長,夏天乾燥而炙熱,一間沒有陽台的房間,牆壁會吸收大量熱量,使得整間房的溫度上升,此時陽台的作用,除了空間延伸、欣賞風景以外,其實有一個更大的作用就是阻隔陽光。
Dave在The Precinct一期內的一間兩房公寓樣板房中,手摸房間牆壁,坦誠地說:「你能感受到熱度。這是我們在開發中得到的教訓,因此在The Precinct二期和The Crest的開發中,全部採用環繞式陽台。」
2) 空調壓縮機放置陽台麻煩多多
在珀斯的公寓樓盤裡,空調壓縮機放置在客廳陽台上是慣例,然而其隱患除了陽台的空間使用打折扣外,更是會帶來壓縮機啟動時散熱和嘈雜聲干擾的問題。Dave不甘於此,設計出空調壓縮機遠程放置的方案,不僅解決了以上問題,還使得高層公寓樓的空調使用更加高效節能。
3) 雙磚牆隔音隔熱不夠好
人們普遍認為雙磚牆是最好的牆體,但Dave說,在高層公寓建造中,SIP牆在隔熱隔音效果上,比傳統的雙磚牆更有效率。The Precinct和The Crest均採用SIP牆,其客廳公共牆的隔音更是達到酒店級別。
不僅如此,牆/地面比例、能源效率、結構轉換及污水和垃圾處理等,都是Dave關注的細節。Dave說:「我們所關注的重心,大部分是那些在外行人眼裡看不見的服務和費用。」「所有這些都需要花錢去建造和維護,但如果設計更有效率,這些錢則可花在更好的配置和裝修上。」
責任編輯:周鑫