【大紀元2016年09月07日訊】科技業的興盛發展對美國商業房地產和住宅房地產業都帶來巨大影響。過去五年來，高科技公司在租賃辦公室的部份從佔全美11%成長至18%，是所有產業中佔比最高的。商業房地產公司仍然最看重舊金山灣區及華府這些高科技重鎮，但是也看到了高科技業已經向一些小型城市轉移，包括北卡羅萊納州的夏洛特（Charlotte）、田納西州的納什維爾（Nashville）、及奧克拉荷馬市等。

根據商業房地產資訊公司 CBRE最近公布的報告，高科技就業人口只佔全美就業人口的3.5%，但過去五年來高科技工作人口增加了27%，為全美經濟增加了逾一百萬個工作機會，比全美其他行業平均多了三倍。

報告中列出了美國暨加拿大的前五十名科技城市，這些係依13個指標來衡量，包括科技人才的提供和密集度、工作成長的前景、教育程度、 辦公室及住家租金上漲的前景等。

夏洛特等城異軍突起

CBRE研究分析主任Collin Yasukochi在報告中指出，這些城市高科技人口增加的重要原因之一是大量的 Y世代進入職場。同時，這些城市也有高比例的高教育程度工作者，以及許多高等學府創造出大量的高科技人才。

雖然洛杉磯在創造高科技畢業生上得分很高，在2014年有12,679個高科技畢業生，僅次於紐約及華府，但是這些畢業生在畢業後多搬到生活成本較便宜的城市。以租金為例，雖然舊金山的租金昂貴居全美之冠，但是以租金和平均科技業員工的比例來看，洛杉磯的租金/薪資比27.6% 仍然比舊金山要來得高。

相比之下，納什維爾（Nashville）科技業員工的平均租金/薪資比只有17.3%，夏洛特（Charlotte）僅為13%，甚至比曾遭逢房市大蕭條的底特律13.9% 還來得低。在CBRE 分析的前50大科技城市中，科技業員工的租金/薪資比最低的是奧克拉荷馬市12%，毋怪乎這個城市的高科技員工成長率從2010年至2015年間飛漲了59%。

同樣的，奧克拉荷馬市的辦公室租金也堅如磐石的便宜，每平方呎的每年租金為$16.94，比底特律的 $17.54還便宜。

辦公室租金最貴的是紐約，要價$75.35，其次是舊金山灣區 $59.59；第三名的溫哥華則已掉落至$39.93。租金也在30多元行列的城市還包括華府、波士頓、洛杉磯、多倫多、邁阿密、奧斯汀、聖地牙哥、及西雅圖。

對商業房地產而言 ，舊金山灣區和 紐約在過去五年來辦公室租金已上漲至一倍以上，現在小城市也出現了需求加速的情況，特別是納什維爾的辦公室空房率是前50大科技城市中最低的。

全美最快樂屋主

對住宅房地產而言，CBRE報告認為，大量的高科技人才搬遷到這些城市會為當地帶來可觀的影響，因為即使是房價最貴的城市，高科技員工的薪資也能夠承担高昂的生活成本。

最近Home Advisor 對全美36個城市1.8萬名屋主的調查顯示，全美最快樂的屋主就在舊金山，也呼應了CBRE的觀點。Home Advisor的屋主快樂指數有三個面向：房屋可負担性、便利性（交通、設施、服務）、及社區感（社區鄰居意識、多元性、安全感等）。

Home Advisor心理治療師Karen Ruskin博士說，調查顯示，最快樂的屋主在那些具有良好氣候、活躍的文化、藝術景觀、以及較高收入的地區。

《高科技就業人口成長最多的城市，2010-2015》

責任編輯：黃小渝