舊金山灣區租管系列

化整為零更多租客有望成業主

舊金山的住房緊缺，有需多人採用TIC方式買房，但也造成不少麻煩。（陳天青/大紀元）

更新 2016-07-10 12:00 AM 人氣 263

【大紀元2016年07月09日訊】（大紀元記者余亨之舊金山報導）在上一次的舊金山灣區「租管」系列——「租客變房東一笑泯恩仇」中談到：鼓勵租客，通過迂迴策略和人海戰術，憑藉自己的辛勞最終買到理想的房產。本期文章我們請著名房地產律師、地產經紀陳建友，談談產權共有（TIC）的現況與它的弊端，以及解套的新法案，或許有利於某些業主與租客的困境。

整樓分層賣符合TIC法案

什麼是共同持有物業權（Tenancy in Common中文又稱多單位分契，以下簡稱TIC）？簡單的說，就是整樓分層買的形式，是指兩人以上共同擁有一個房產的產權。照此種規則組成的合夥關係，各個合夥人得以在毋須他人同意下，自行出售所擁有的股份或向銀行貸款，並可將股份傳給子孫或指定受益人。美國加州，目前允許以此種形式來共同持有房產。不過這種方式也有弊端存在，以下陳建友分析：

＊TIC購房漸成風氣貸款卻不易
居住於舊金山市區里的華人，對於TIC的概念並不陌生。房地產高峰時期（2005—2007年）房價飛漲，越來越多的居民缺乏實力單獨購買房子，為了避免誤了實現「美國夢」的列車，只好將就一點，用TIC的方式購買部分產權。購買者至少擁有了自己的房產，還可以指望將來房子有增值的空間。故以TIC的形式與陌生人共同擁有房子，慢慢的在舊金山市形成了一種風氣。

但是，TIC屋主申請貸款不容易。一般而言，絕大多數主流銀行不願意提供貸款給TIC屋主。它們儘管願意，也不允許分別貸款，屋主必須共同申請一項而不是多項貸款。

灣區只有幾家小銀行願意分別貸款給TIC屋主，但是利率比傳統房貸高近一倍，貸期短暫如5年，很像商業房貸。房險的保費也比康斗（Condo）相對高。這對中等收入的TIC屋主來說，是一個相當重的經濟負擔。

申請改康斗 TIC屋主有轉機

康斗屋主可以申請得到傳統房貸，審核方面也不受TIC屋主那麼麻煩，還可以購買保費較低的房險，因此TIC屋主申請改康斗成了一種不可逆轉的趨勢。因為申請人數過多，為確保不衝擊廉價住房的供應，舊金山市政府每年只限200個單位的TIC改換成康斗。政府採用了抽籤式來決定申請的優先權，這種決定方式已實行多年，而且等候時間越來越長，如8至10年左右之久。