【大紀元2016年06月03日訊】（大紀元記者楊新雲澳洲珀斯綜合報導）由於擔心市場需求縮減及房市供應過剩，澳洲最大投資銀行麥格理銀行（Macquarie Bank）日前對全澳很多地區的高密度、高層公寓推出嚴格貸款標準，其中珀斯一些區域也在黑名單之內。同時，業界專家提醒慾買公寓的人士要謹慎調查，以免遭受巨大損失。

麥格理銀行上週表示，全澳有120個區域的公寓房貸首付需要30%，比一般公寓房貸首付高出10%。悉尼、墨爾本、布里斯本、阿德雷德、珀斯、霍巴特和達爾文的市中心均上榜。除了市中心，珀斯其它高風險區還包括Highgate、Northbridge（郵編6003）、East Perth（6004）、Kings Park、West Perth（6005）和郵編為6210的Mandurah及周邊區。

行業分析預測機構BIS Shrapnel警告，澳洲大城市的內城區公寓將會供過於求。近期業界公布的數據顯示，墨爾本市中心的一些公寓正以樓花價格30%的折扣進行轉售。澳洲房地產數據機構Core Logic RP Data調查發現，額外23萬套公寓房將於未來兩年內在澳洲各首府城市興建。

買樓花毀約 代價不止是定金

最近，一位損失了1500萬澳元的公寓樓花買家警告普通公寓購房者：如果違反合約，當心損失遠超過合同定金。

商人卡爾塔畢諾（Charlie Caltabiano）於2006年以近1700萬澳元購買了黃金海岸的一套頂層公寓（Penthouse）樓花，該價格創造了當時的澳洲紀錄。該公寓設計是四層複式結構，擁有自己的屋頂游泳池和內部電梯。然而因各種原因，他沒有履行合同，並試圖轉售。他說：「我們進行了一項全球營銷活動來銷售公寓。營銷活動並不成功，之後我們進行了評估，估值卻不符合我們被當初告知的公寓價值。」該房產去年最終以700萬澳元轉售給香港億萬富翁馮永祥（Tony Fung）。

該公寓開發商Juniper Property於2012年進入破產清算，破產接管方對卡爾塔畢諾進行起訴。這之前，卡爾塔畢諾已經失去其170萬澳元的定金。六個月的法律糾紛後，法庭駁回卡爾塔畢諾對開發商誤導和欺騙行為的控訴，下令其支付房產合同和轉售差價及利息1400萬澳元給開發商。

律師漢德蘭（Gavin Handran）曾代表一些房產開發商起訴要求賠償。他表示，很多購房者都沒有意識到，如果他們違反了合約，他們的損失將遠遠超過定金。他說：「如果價格上漲，購買樓花可以被認為是高招，而在一個下滑市場中，購買樓花風險巨大。」

半數公寓建成價格低於合同價

物業集團WBP Property Group主管帕布斯特（Greville Pabst）代表銀行為房產估值，以便確定批准給購房者的貸款額。他說：「我們對大約1700套樓花價值進行了調查，發現多達50%的建成公寓價值實際上低於合同價格。」

帕布斯特認為，雖然某些情況下公寓樓花承建完成後價格會下跌，但大部分情況是樓花價值開始就被開發商高估了，這迫使購房者緊急彌補短缺資金，因為銀行不會放貸這一部分。「有時候資金缺口在10%-15%的範圍內。對於一套60萬至80萬澳元的公寓，這是一筆相當大的金額，資金缺口可達6萬至10萬澳元。」他接著說，「如果你沒有多餘資金補上這缺口，那就變成了開發商、買方和銀行的問題。」

買公寓之前要謹慎調查

房地產公司Hodges Realestate總裁貝克女士（Carmel Baker）稱，購房者將支付昂貴代理費，三倍於常規成本。她說：「訣竅就是確保做足研究。如果你想購買樓花，那麼需要去瞭解很多開發方面的信息，確保你做好開發商及房屋所在地區的研究。」

商人卡爾塔畢諾奉勸其他潛在買家從他昂貴的錯誤中吸取教訓。他說：「做好自己的調查，不要輕信開發商，每個人都維護自己的利益，你必須看好自己的利益。」

責任編輯：高敏