【大紀元2016年03月20日訊】舊金山灣區帕西菲卡市（Pacifica），有3幢總市值超過1千萬美元的海景公寓，330號、320號、310號濱海大道（Esplanade Ave），因為海岸侵蝕和海平面上升，遭受滅頂之災。

330號公寓在2016年2月被拆除，320號公寓在2016年3月被拆除，310號公寓的20戶租客從2016年1月25日起被城市強制遷出。除了這3幢臨海公寓，帕西菲卡市還有多處臨海建築因為海岸侵蝕而被拆除。海岸侵蝕對當地濱海房市的影響是什麼？帕西菲卡市如何應對？加州和聯邦政府又能給受災業主提供什麼幫助呢？

海岸侵蝕 衝擊濱海房市？

320號、310號的業主Millard Tong先生，請巴特・威洛比（Bart Willoughby）先生作為業主代表，接受採訪。

威洛比先生介紹自己是海岸分析和規劃專家。代表Millard Tong和其他一些地產業主與美國海岸委員會打交道，包括辦理各種許可證，溝通、上訴。

問及海岸侵蝕對帕西菲卡市濱海房地產市場的影響，威洛比先生說：310號公寓本來住了20戶人家，現在這些人被迫搬遷，這個城市就少了20戶人家的消費支出。

另外，休旅車公園（RV Park）旁邊原來是一排房子，因為懸崖崩塌，現在那排房子基本都消失了。帕西菲卡碼頭街道東側臨海的房子，海浪已經能夠跨越街道，打濕房子的門口和陽台，那兒的房子將來能不出問題嗎？

人越來越少，城市能興旺嗎？南極的冰山還在繼續融化。那是幾千英里長和寬的冰山，如果全都融化了，今後就不是蓋房子，我們只能建諾亞方舟了。

就筆者觀察，美國有些城市因為各種原因（比如安全、人口結構變化、稅收、產業衰退等）導致人口外遷，住戶越來越少。住戶少自然房價會下跌，租金降低、城市蕭條，影響地產投資收益。帕西菲卡市會因為海平面上升而面臨這樣的問題嗎？

就此，筆者也採訪了Coldwell Banker的資深房地產經紀人菲利普·沃森（Philip Watson）先生。沃森說：帕西菲卡濱海大道330號、320號是多戶公寓，用於出租。而這幾幢公寓座落在沙土質的懸崖上，沙土很容易被侵蝕。這個地段的公寓、房子會受到影響，但可能對舊金山灣區濱海地產市場影響不大。

半月灣（Half Moon Bay）、聖克魯茲（Santa Cruz）、蒙特瑞（Monterey）、卡梅爾（Carmel）等沿海城市大多數濱海建築並非建在高聳的懸崖上。很多濱海豪宅從建築物到海邊都有一段距離的沙石灘，海岸是石質而非沙土。沃森說：真正意義的濱海豪宅其實很少有人放盤賣。業主往往會把房子代代相傳，不捨得出手。

帕西菲卡市的市政經理羅瑞·提芙（Lorie Tinfow）女士說：近些年，城市的房地產價格一直在上漲。同時她說，如果海平面上升和海岸侵蝕問題不能得到解決，將會影響到1號公路以西到大海之間（稱為海岸區）的經濟發展。這裡集中了全市12%的人口，一半以上的商業企業和幾乎全部的酒店（除一家之外）。而酒店為城市提供了大量的稅收。

這裡不能再蓋房子了

提芙說，濱海大道330、320號公寓被拆除之後，城市肯定不會允許在被拆建築的土地上再蓋新房子。Tinfow給我看了一幅地圖，這幅地圖顯示上世紀70年代，320號公寓離大海還有一段很寬的距離。「這些土地，到現在都已經消失了」，她指著地圖說。

提芙還說：帕西菲卡碼頭北側的海牆被海浪沖塌了一部分。這部分牆體不是完整澆注的水泥，而是一塊一塊的水泥磚拼起來的，所以會出問題。這段海牆如果重建可能得800萬美金。而海岸崩塌導致這個排水管出問題，要維修估計要花超過100萬美元。

筆者問提芙：城市維修海牆的錢從哪兒來？

她說，加州有聯邦的緊急災害救助款，聯邦眾議員傑姬·斯碧爾（Jackie Speier）已經給州長寫了信，幫助我們申請。另外的辦法，就是向市民們收稅。但這個不容易操作，得有三分之二的市民同意才行。

人對自然反撲的無力

筆者又問：對海平面上升給沿海城市造成的危害，加州和美國政府有立法來應對嗎？

「說出來你可能不信，目前我了解到的是還沒有」提芙說，評估海平面上升的影響，需要有一個研究和評估模型，目前在美國還沒有一種公認權威的相關評估模型。聖馬刁縣政府正在做這方面的研究。而在立法層面，如果議會要研究立法的可行性，首先得有一個各方認可的「同意書」（Agreement）。但現在我們連這個Agreement都還沒有成型。

這個問題，威洛比先生認為，帕西菲卡市要想減緩海平面上升和海岸侵蝕帶來的問題，只能靠自己。他說：根本就不要指望加州和聯邦政府能夠在你受災的時候給你什麼錢，只能是向海岸區的市民多收些稅，把稅款用於建海牆、保護海岸。

他說聯邦委託加州代管的緊急災害救助金，有一個評估標準，可能得幾千人同時受災，（比如1996年的卡翠娜颶風）才能夠有資格申請這筆款項。而海平面上升，海岸侵蝕是一個緩慢的過程，所以我對於帕西菲卡市能夠拿到政府的錢，並不很樂觀。對於這筆錢能否用於救助Millard Tong這樣的受災業主，也不樂觀。

居民看法：

芭芭拉·沃克（Barbara Walker）是這個城市的居民，她的家在離海100英尺開外的一個小區裡。她說：「這很讓人焦慮，因為海岸侵蝕不會停止，若干年之後，這些房子都會消失。1991我就住在這裡。人沒有辦法（阻止），但我們沒有想到侵蝕會這麼嚴重。」

筆者觀點：

現在能蓋房子的土地，已經越來越少了。未來100年，大面積的沿海低窪城市將消失在海平面之下。美國是世界上最強大的人類政府，加州是美國財力最雄厚的州政府之一。但對於被海洋逐步吞噬的土地卻一愁莫展。

無論是舊金山的污洪氾濫，還是海岸侵蝕，海平面上升，安全問題其實是人類自己造成的。

但科技能解決這個大自然的力量嗎？很多人迷信科技無所不能，能夠解決一切問題。但顯而易見，當山洪海嘯來的時候，人們只有束手無策，若無道德的約束與自律，科技不過加快了人類自毀的速度。

提醒：

投資海濱房：首先做好地質檢查報告（Geological Inspection Report）
投資一般住房：請賣方提供「自然災害披露報告」（Natural Hazard Disclosure）、「房屋交易告白書」TDS（Transfer Disclosure Statement），有必要時慎重考慮購買洪水險或地震險。

作者郵箱：Davidzhang@ntdtvsf.com
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責任編輯：李曜宇