【大紀元2016年12月09日訊】（大紀元記者張德輝、馬有志舊金山報導）對於發生在加州奧克蘭上週末的倉庫大火，現場搜索已經告一段落，遇難者人數維持在36人。同時，官方也表示，儘管最終調查結果還沒有出來，但起火點可能源自一樓的冰箱和電器，起火原因不像蓄意縱火。

奧克蘭市官方在前幾天表示，將對倉庫大火展開刑事調查。火災責任的追究可能曠日長久，錯綜複雜。加州房地產律師陳建友說，因為大火造成眾多人命損失，責任追究會很嚴厲。

律師陳建友表示：目前，在很多信息未獲披露，媒體報導真實性未能最後確認的情況下，不容易做出責任判斷，但可以通過事件分析，讓讀者了解房地產相關法律問題，提高安全意識，保護生命和財產安全。

一般來說，房產物業的違章改建和違章使用只是民事問題，但業主、承租人或派對組織者若知法犯法，並因此傷人害命，就可能被追究刑事責任。

起火原因對責任判斷起關鍵作用

關於起火原因，我們目前得到的信息是由於冰箱起火，但冰箱為什麼起火？如果不是縱火，那是冰箱自身電路原因嗎？是建築物電路原因？是派對引起？還是違章改建所致呢？這些都有待查實，此外，也要看租賃合同內容等因素。

如果倉庫被違法改建、違法改變用途、違法舉辦派對不是導致事故的直接原因，至少也是造成人員傷亡的間接原因。

倉庫被違法改建

據大紀元報導，奧克蘭消防局長芮德（Teresa Deloach Reed）說，倉庫裡面有很多私建的隔間，租戶住的隔間不是在一樓或者二樓，而是在1.5樓。還有一個用貨板搭起來的臨時樓梯，這樣嚴重改變結構，讓人很難逃生。另據事故調查人員說，這個倉庫險象環生……隨意拉扯的電線和線路板，隨時都有可能引起火災。

奧克蘭城市紀錄，這棟建築由華裔吳楚恩（Chor N. Ng，音譯）以信託形式持有，2014年10月奧克蘭市政府曾指業主（或承租人）在沒有獲得許可的情況下，在這棟建築興建住房和「其他結構」。

陳建友表示，該倉庫2014年10月被追究過違建，如果業主（或承租人）有糾正，就沒有責任。如果吃了罰單而不做糾正，罰單本身與防火安全又有關係，那責任就很大。正常情況下，政府也不會允許業主（或承租人）2014年拿了罰單而2016年還不糾正。

倉庫被違法改變用途

倉庫可以用來辦公，但通常不能用於住人。

據報導，這家倉庫的承租人和管理員是一位白人男子德瑞克.阿墨涅（Derick Ion Alemany），他把倉庫租出去給人住，散租客每人每月收300至600美元。

倉庫起火時間在晚上11點之後，一些住戶很有可能因為睡著來不及逃生而死亡。倉庫住人是業主的責任？還是承租人的責任呢？

租賃合同內容很要緊

如果倉庫簽了居住的合同，本身就是違法的，屬民事責任。造成人身傷亡，業主就可能被追究刑事責任。

據悉：倉庫的業主吳女士（Chor N. Ng）的女兒Eva表示，她們出租房子給這些藝術家的時候，曾經多次問過他們是否有人住在裡面。得到的答覆是沒有，但有人可能會工作到很晚。如報導屬實，可能業主並不允許租客住在倉庫中，業主對於承租人改變倉庫用途也並不知曉。這樣承租人兼管理員的責任就很大。

倉庫違法舉辦音樂派對

據悉，當晚在這個被稱為幽靈船（Ghost Ship）的倉庫舉辦了一個音樂會，門票10美元一張。臉書顯示派對的組織者之一叫 Jon，是一位奧克蘭居民，曾在舊金山現代藝術博物館作過視聽技術員。

音樂會的舉辦者曾經向奧克蘭市政府申請派對許可，遭到了市政府拒絕，但音樂派對如期舉行。陳律師說，這種情況下，演出舉辦方就是知法犯法，死了人，責任較為重大。

房東可能的責任是什麼？

如果下述三種條件能同時滿足，房東就沒有責任：
第一、違法改建：如果租客在房東不知情、不允許的情況下違法改建，房東沒有責任。如果是房東主導的違章改建，在政府干預下，於發生火災之前得到了糾正。

第二、出租合同：如果房東的出租合同只允許租客在倉庫工作，而不允許居住。
第三、音樂會：如果房東不允許在倉庫開音樂會。

反之，違背上述任何一條，房東就有民事和可能的刑事責任。

承租人兼管理員可能的責任是什麼？

如果下述各項條件能同時滿足，承租人兼管理員是沒有責任的。
第一、承租人不知曉、不允許在倉庫開音樂會。
第二、承租人沒有瞞著業主違法改建。
第三、承租人沒有做二房東，把倉庫租給人居住。

反之，違背上述任何一條承租人就有民事和可能的刑事責任。
據悉，有人在受訪中指認承租人向租客收錢，允許他們住在倉庫中，卻疏於管理。另外，承租人兼管理人對倉庫通道中亂堆放物品，影響逃生也有一定的責任。

另外，派對組織者知法違法，關係重大。

政府為什麼不能斷然舉措、避免火災事故？

據報導：自2014年10月，政府向業主發出違建處罰；11月14日有人向政府投訴該建築堆積了大量垃圾；11月17日政府派員登門檢查，可能被拒之門外，中間似乎有多次糾錯機會，但最終未能避免這場大悲劇。到底政府能不能採取斷然措施，比如破門而入，或者停水停電，強制租戶遷離呢？

陳建友律師表示：如果沒有確鑿犯罪證據，政府不能向法官申請破門而入。假如政府掌握建築中種大麻的證據，就可以申請逮捕令強行入屋檢查。這個幽靈船（Ghost Ship）倉庫只是一般建築違章，政府不能破門強為。假如業主經常收到罰單而置之不理，政府可以請檢察官發起調查，但這是一個相對漫長的過程。

政府更不可能以停水停電來要挾，因為這是違法的，很可能導致租客的安全問題。

舊金山灣區可能還有住人的倉庫，如何防火未然？

很多倉庫建築年份老舊，很可能是按照奧克蘭舊的建築條例設計的，安全標準不太高。當時倉庫的消防條例可能不要求一定要有多少緊急出口，不要求安裝消防噴淋系統。

奧克蘭市政府做一年一度的防火檢查，這並不是加州的法律規定。市政府有錢就做，沒有錢也可以不做，不做也不會因此被追責。

業主和租客如果住在這樣的倉庫中，就得非常警惕，從這次倉庫大火中吸取教訓。否則一旦出事，追悔不及。

今後建築法規會有什麼改變？

陳建友說，其實美國的法律法規是很完善的，許多規定是基於過去發生的悲劇事件。就像這次悲劇後，政府將來對於類似倉庫住人或者違章改建，可能會加重處罰。但也只能是先不斷地給罰單，再請檢察官向業主發起民事追究。最後，如果業主或租客還是拒絕執行法院命令，再以藐視法庭加以治罪。

是否導致政府對姻親房管理趨嚴厲？

陳建友律師表示， 姻親房與倉庫的差別很大，倉庫根本不是為居住設計的，如住人會存在健康和安全隱患。但姻親房本身是在住宅裡面，如果符合政府審批和管理條例，可以入住。

舊金山灣區依然面臨嚴重的住房短缺，所以舊金山已經嘗試讓姻親住宅合法化。政府不應因為倉庫失火，而嚴管姻親房。陳律師也告誡，未合法化的姻親房如果拿來出租，沒有出事，是民事問題；如果造成人身傷亡，業主可能被追究刑事責任。

責任編輯：王洪生