【大紀元2016年12月31日訊】（大紀元記者梁博硅谷報導）聖荷西（San Jose）從今年4月開始，將1979年以前建造房屋的租金年最高漲幅，從8%降至5%，成為硅谷地區房租管制最嚴厲的城市。不過，這只是聖荷西實施嚴厲租管的第一步。

在接下來的這大半年時間裡，關於費用計入租金的條目、租住權、收屋退市等的諸多租管細則，正在緊張討論之中。而這些內容，在4月份租管提案的激烈爭議中未能達成一致。

去年，聖荷西市議會擬強化租管，以緩解租客對高房租的抱怨。在當時的提案當中，對租金漲幅，準備比照城市居民消費物價指數（CPI-U），那是一個介於2.5至3%的數字。同時，還提出了「正當理由驅逐」（Just Cause）、安置補償等保護租客條例。

「魔鬼就藏在細節裡。」聖荷西小業主代表Jenny認為，市政房管方面仍然想把沒有達成的更大目標塞進這些細則當中。

「正當理由」與「好理由」

「正當驅逐」（Just Cause），即業主不可以讓「無過失」租客搬離，這是最令業主望而生畏、也是遭遇業主反對最為激烈的租管條例。

條例中的「正當理由」包括欠租、擾鄰抱怨和涉嫌犯罪等，並且需要業主自行舉證。由於舉證困難、驅逐程序耗資不菲，所以，只要租客不想搬走，業主收屋的可能性微乎其微。在實施「正當驅逐」的城市，如舊金山，業主的私有產權失去保障，業主與租客之間的關係勢同水火。

考慮到中小業主的反對聲浪，聖荷西市議會沒有在4月份通過「正當驅逐」條例，但是卻在接下來的討論細則環節，拋出一個「好理由驅逐」（Good Cause）條例。

「只是換了一個詞而已。」業主賀全說，前後兩個租客保護條例沒有根本區別。唯一不同的是，房管局準備區分「好業主、壞業主」，對於榜上有名的「壞業主」，將對其實行「好理由驅逐」（Good Cause）。而原來的「正當理由驅逐」（Just Cause）則適用於所有業主。

這個「在業主頭上貼標籤」的提議招致很多反感。「區分好業主和壞業主的標準是什麼呢？」業主代表Jenny說，現實中很難找到一個客觀公正、容易量化的標準。如果單純以租價高低來衡量好壞，對業主來說則太不公平。

保護租客就意味著只能對業主嚴厲嗎？對租客有利就只能對業主不利嗎？答案當然不是。但是，在目前制定租管政策過程中，這似乎已經成為一個難以改變的習慣定勢和難以覺察的悖論。

租金登記

聖荷西房管還提出，擬建立一項登記租金與租客的制度，主要用以甄別好、壞業主之用。

對此，業主的反應也較為強烈，認為此舉侵犯個人私密資料，涉嫌違憲，自然也不能達到保護租客的目的，對租客和業主都沒有好處。

另外，登記制度的實施需要增加工作人員，如果為此增加行政費用開支，是在浪費納稅人的錢。

收屋退市的條件

在嚴厲租管情況下，業主收屋退市的情況越來越普遍，同時，房管方面準備制定的補償條款，將使業主為退市付出更多代價。

今年上半年，一位聖荷西議員曾提出一個補償提案，規定擁有四個單位以上出租房若想退出租房市場，除如數退還租客預付的押金外，還必須支付低收入租客相當於3個月的市場價房租。此外，對有殘疾人、老人及超過一個孩子的家庭，房東還必須額外支付3千美元安置費。

當時有業主稱此提案「太殘酷」，高價退市費將使業主進退兩難。

這一次，聖荷西房管尚未給出確切數字，有業主表示，希望補償條款對各方都公平，不能把退市費當作嚇退業主的門檻。

由聖荷西房管部門主導、業主代表和租客代表參加的行動小組，還將繼續討論聖荷西租管細則。從2017年上半年起，這些細則將陸續成文，交由聖荷西市議會討論通過。

責任編輯：王洪生