【大紀元2016年11月20日訊】（大紀元記者朱麗婭悉尼編譯報導）澳洲各地有960萬套住房，任何時候都有大約25萬套房產在出售。房產專家Michael Yardney稱，並非所有的房產都是好的投資！事實上，目前市場上不足2％的房產為優質級別的投資房。

據澳洲雅虎財經網報導，當然，任何房產都可以成為一個投資房。只要房主搬離，出租給租客，房產就成投資房了，但這並不能稱其為優質的投資房。

為了幫助瞭解優質的投資房的概念，我們首先看看這類投資房的特點，然後再了解符合這些標準的房產類型。

怎樣開創好的投資？

良好的投資（包括房地產）的特點如下：

• 強勁、穩定的資本增值率；
• 穩定的現金流；
• 流動性：對投資產品的出售和貸款能轉出資金的能力；
• 易於管理；
• 保值；
• 良好的稅務利益。

那麼，如何通過投資賺錢？

房產投資獲利的四個方面：

1、資本增長：房產價值隨著時間的推移而上升

2、租金回報：從租戶獲得現金

3、加速或迫使增長：通過裝修或升級來提升房產的價值以創造資本的增值；

4、稅務利益：比如通過負扣稅或折舊免稅來獲取稅務上的利益。

資本增值是最重要的因素，但這不一定符合每個人的看法。

統計數據顯示，現實中大多數房地產投資者的失敗，他們從來沒有達到他們嚮往的經濟自由，部份原因在於他們採用了錯誤的策略——許多人追求現金流。請不要誤解，現金流是最終的目標，但只能在已建立了足夠的優質投資房產的資產基礎上。這意味著投資之旅將包括三個階段：

1、積累階段——通過好位置的房產資本增值建立資產基礎（淨值），可以利用為槓桿作用、資產組合以及時間來進行財富積累，再通過裝修或擴建達到資產增值。

2、過渡階段——一旦擁有足夠強大的資產基礎，則會慢慢降低貸款價值比率。

3、實現現金流——可以依靠資產組合享受生活。

以最安全的方式經過房地產投資之旅，顯然需要一些房產週期，確保購買資本增值高於市場平均水平的房產。為方便起見，歸納為以下五點策略：

1、購買吸引自住房主的房產。這並不是指賣掉自己的房產，由於自住房主會購買類似的房產，從而推高當地的房產價值。這在當前的房地產週期中尤其重要，因為投資者的比例在市場中可能會減少。

2、購買價格低於本身價值的房產，因此要避免購買新房和樓花，這類房價往往過高。

3、在長期資本增長強勁的地區，由於人口原因，其房產增值會繼續超過平均水平。這個地區將有更多的自住房主會因為生活方式的選擇居住在此，當地人青睞該地區，也能夠負擔得起，因此他們會有更高的可支配收入。一般來說，各大州府城市的內城區和中環地區較為富裕。

4，尋找特別的房產——具有唯一、特殊、不同或稀缺特徵的房產。

5、購買可以通過裝修、整修或重建來創造資本增長的房產，而非僅僅等待市場的變化帶來資本增長。

並非所有房產都是優質投資房，市場上不到2％的房產才能達到這一級別。

雖然很多房子專為投資者市場而建，但很多高層新公寓房大多數都並非是良好的投資房。房產營銷者和開發商批量銷售給天真的投資者，因為這類房缺乏對自住房主的吸引力，不具有稀缺性，通常價格偏高且沒有增加價值的有效方法。

優質的投資房產特徵如下：

• 擁有大量富裕的自住房主。
• 正確的位置。這不僅僅意味著正確的區，而且必須離生活時尚區域如咖啡館、商店、餐館和公園有較短的步行距離，靠近公共交通，隨著人口的增長，這在未來將成為更重要的一個因素，由於道路變得更加擁擠，人們會希望減少通勤時間。
• 有吸引人的街道，以及其它優點或者好的景致。
• 安全，位於正確的郊區以及具有安全功能，如門、對講機和警報。
• 有安全的街邊停車位。
• 有通過裝修來增加價值的潛力。
• 具有較高的土地資產比率，這和地塊面積大的概念不一樣。與偏遠地區的一個大地塊相比，寧願在一個良好的內郊區擁有一棟帶小地塊的公寓房。

購買正確的優質投資房的底線是跟隨成功的投資者經驗，這增加了獲得更好的資金回報的機會，並在房地產市場進入下一個不活躍的週期時，降低了被套住的風險。

責任編輯：簡沐