【大紀元2016年01月11日訊】（大紀元記者譚安綜合報導）如果你問我，美聯儲升息對舊金山商業地產有何影響？或是2016的市場面好不好？大概可以很明確地回答：幾乎不影響！而且商用樓的房價、租金還會漲。原因為何，很簡單，就是供不應求。

2015年底美聯儲決定升息0.25個百分點，並預示往後的升息將會以緩慢進階的方式調整，且強調將以控制通膨和促進經濟與就業為目標。專家認為，此一決策對商用房地產市場造成的影響並不明顯。

專家：商用樓衝擊在外部因素

專精商用不動產業務的世邦魏理仕公司美洲區（Americas for CBRE）研究主管斯賓瑟・李維（Spencer Levy）認為，升息對當前的商業地產沒有任何衝擊，要對商業地產的收益率（Capitalization Rates）造成壓力，美聯儲還有許多調整空間。

他說，比升息衝擊更大的因素眾多，包括油價變動、中國的經濟受挫，或者中國的資金流向改變等可能因素，更能影響商業地產的市場走向。

升息對商用樓有正向關聯

商用地產資訊公司CoStar 經理漢斯・諾德比（Hans Nordby）指出，美聯儲此舉是為了促進經濟與就業，若經濟持續保持強勁，未來將有更多辦公和商用地產的需求，同時也會帶來更高的租金收益，這意味著升息和更高的地產收益有著正向關聯。

商用房地產的開發情況更呼應著舊金山的經濟現狀，因科技產業入駐、工作機會多，讓舊金山失業率持續降低。據2015年四月的統計，舊金山失業率為3.4%，已達到08年經濟復甦後的新低。隨著就業人潮不斷湧入，接連帶動更多商用建案的開發。

限制開發 可用空間有限

根據舊金山1986年便生效的M提案——商用開發年度限制計畫（Office Development Annual Limitation Program）規定。提案對舊金山市內總面積2萬5千平方呎以上的商用建案進行限制，每年開發總面積允許95萬平方呎的新開發份額，扣掉通過審核的開發面積，剩餘的允許開發面積可以累計至隔年。

這95萬平方呎開發份額中，有87萬5千平方呎屬於大型分配（Large Allocation，面積超過5萬平方呎以上）建案。舊金山城市規劃部統計到2015年11月發表的數據中顯示，現已累計有167萬1,263平方呎的大型建案可開發份額可用。

然而，大型建案的申請數量和面積早已大大超出現有的配額範圍，累計共有總面積239萬平方呎以上的開發申請還在待定階段（Pending），另外更有730萬左右的建案處在預先申請階段（Pre-Application）。

可開發份額明顯不足，這顯示了舊金山商業地產市場的火熱前景，但也可看出舊金山大型商業開發競爭激烈，通過審核不易。有個別大型開發案早在2012年就已經進入Pending，但一直沒有通過最後核准。

由大變小成為趨勢

在大型開發案的份額有限，競爭者眾多的情況下，許多開發商為了避免大型開發案的申請等待過程，將建案申請面積緊縮在小型分配（Small Allocation，面積介於 25,000至49,999平方呎）的規定面積之內。

利用縮小建案面積來通過申請，可能成為舊金山商用樓開發案的趨勢。扣掉已送出的申請，目前累計還有100萬平方呎以上的可開發份額，這是投資小型商用建設的良機。

據「舊金山商業時報」報導，目前正等待通過審核（Approvals）的小型建案有Digital Realty公司在360 Spear Street的建設；Sierra Maestra地產在462 Bryant Street的開發；以及Trumark Urban公司位於598 Bryant Street的建案等。

而在2015年只有兩項小型商用開發建設工程進行，其中位於660 3rd Street的建案已經完工，另一項位於340 Bryant Street的建案還在興建當中。

責任編輯：李曜宇