【大紀元2015年09月05日訊】（大紀元記者文婧德國報導）德國法庭一年平均判決28萬多個有關租房的案例。《焦點》雜誌總結出了50個最重要案例，我們將分期為大家進行介紹。（接上期）
32. 土地稅需要房客交？
在德國購買房子時，買主需要一次性交足土地稅（Grundsteuer），這不是一筆小錢，德國土地稅是房地產價格的4％到6％不等。如果買主日後將房子出租，是否可以每年把一部分土地稅分攤到房客頭上呢？
德國法律規定，房主可以將購買房地產時的費用轉到房客頭上，也就是說，土地稅是可以向房客徵收的。但在實際操作中，有時也得看租房合同中怎麼寫的。
在下面例子裡，租房合同中沒寫房客需承擔土地稅這筆費用，但在2003年和2004年房東給房客的房租附加費帳單裡卻列出了土地稅這一項，因此房客們拒絕支付。所以這兩年房東沒有收這筆費用。
但在2005年的租房附加費帳單上仍然寫著土地稅這一項，這次房客沒有在法律規定的12個月期限內提出異議，但也未支付費用。房東遂將房客們告上法庭，要求他們支付從2003年到2005年共三年的土地稅，每戶共800歐元左右。
地方法院判決，2003年和2004年房客在收到帳單後12個月內及時提出異議，而且租房合同上確實未寫房客需承擔此費用，所以房東不能回過頭來向房客提出要求。但2005年房客未及時提出異議，所以應支付土地稅。聯邦法院支持此判決。（案件號：VIII ZR 185/09；判決時間：2010年5月12日）
33. 工作用途屬於「自用」？
在德國，出租的公寓如果想收回，就幾乎只有一個可能：房東或其親屬需要自己使用這間公寓。如果收回來的目的不是為了居住，而是為了工作，也可以被稱為「自用」嗎？
下面的案例中，房東要收回出租的公寓，因為他的律師太太需要在這裡開個律師事務所。但房客認為，工作用途不算自用，所以拒絕了房東讓他搬出去的要求。
聯邦法院判決房東勝訴，理由是，他的家人因為職業的關係而需要這間公寓，這個要求是「可以理解」的，而且是「合理的」。（案件號：VIII ZR 330/11；判決時間：2012年9月26日）
34. 公寓裡可以養狗（一）？
有些房東不喜歡房客養寵物，因為動物會把房子搞得亂七八糟。如果房東在住房合同中明文規定房客不許養狗或者貓，那麼房客必須遵守嗎？
一個住房合作社的租房合同裡還帶有一個附加協定，裡面寫著，房客不許養貓或狗。有一家人搬進來時沒有遵守這條協定，他們把一條狗也帶來了。
這是一條相當迷你的狗，身體高度只有20厘米，但再小也是一條狗。房東，也就是這家住房合作社以租房合同裡規定不許養狗為理由將房客告上法庭。
聯邦法庭認為，不許養寵物這個要求是不合適的，所以租房合同的附加條款無效。（案件號：VIII ZR 168/12；判決時間：2013年3月20日）
35. 公寓裡可以養狗（二）？
如果住房合同裡沒有任何有關養動物的規定，房東是否可以用另外的理由要求房客不許養狗呢？
在下面的案例中，房客有一條Bearded Collie種的狗，這是原產自蘇格蘭的牧羊犬，一身長長的毛看上去很可愛，體型算是中等偏大，不算頭部，體高有50到60厘米。
房東不允許房客養這條狗，提出了三個理由，第一，因為養這條狗，公寓的使用耗損太多；第二，這間公寓只有95平米淨面積，太小了，無法給這樣體型的狗提供合適的生活空間；第三，鄰居們已經提出了抗議。
聯邦法院的判決是：這間公寓的大小是否適合飼養這種狗，這個問題是無關緊要的。重要的是，如果租房合同中沒有寫是否可以養狗，那麼房東就不能向房客提出任何要求。（案件號：VIII ZR 329/11；判決時間：2013年1月22日）
36. 可否轉租公寓給遊客？
房東同意房客將公寓轉租給第三方，但沒有特別說明可以轉租給甚麼樣的人，那麼房客是否可以轉租給遊客？換句話說，把公寓當成旅店一樣出租給遊客？
柏林一位房東將一間兩居室的公寓出租，並且同意房客將公寓轉租給第三方。一般來說，如果一名房客離開柏林一段時間，而且日後會回來並還想住在原處的話，就會將公寓短期轉租給別人。比如因為工作需要離開柏林4個月，或者到外國上一個學期的大學等等。這位房東想到的就是這些情況。
但是房客想的不一樣，他想拿這個公寓來賺遊客的錢。於是他在互聯網上貼出啟示，按天數出租公寓給來柏林旅行的人。
房東在互聯網上看到這個告示後，認為房客濫用了公寓使用權，於是終止了租房合同。
聯邦法院認為房東的做法是符合法律的，因為按天數將公寓出租給遊客和通常意義上的出租給第三方是非常不一樣的，房東有權利拒絕這種行為。（案件號：VIII ZR 210/13；判決時間：2014年1月8日）
37. 提高房租信需要簽名？
如果房客接到房東的一封信，裡面說房租將要提高，但是信的落款不是一個人的簽名，而是「租房管理服務部門」，那麼這封信是否有效？
這個案例裡的「房東」不是一個人，而是一個機構。房客認為，信的落款應是該部門負責人的簽名，所以這封信無效。
聯邦法院的看法相反，法官認為，在這種情況下，落款可以是該機構或相關部門的名稱，沒有具體的人簽名也可以。（案件號：VIII ZR 32/13；判決時間：2013年12月4日）（未完待續）
責任編輯：余平
