【大紀元2015年08月04日訊】（大紀元記者李賽琳編譯報導）經濟學家警告說，刺激澳大利亞住房價格持續上漲的關鍵因素將要大幅放緩，意味著這個國家看似无尽的樓價升值終於要進入非常需要的暫停狀態了。

投機性投資者在是澳洲熾熱的房地產市場的主要推手，在過去一年將住宅物業的價值推高了5,000億澳元。事實上，根據路透社的消息，超過一半的新住房貸款申請是出於投資目的。但是，這個情況可能很快就會改變。

根據CNBC的報導，高盛在8月3日的一份報告中說：「在住房市場的漲勢持續進行時，我們預期，伴隨著針對投資者貸款的[新]宏觀審慎政策，創記錄的低租金收益率可能會在將來測試住房需求，尤其是來自投資者的（住房需求）。」該行補充說，這意味著可以看到房價以較為溫和的步伐增長。

澳洲儲備銀行的（RBA）曾多次表達其對最近幾個月房地產市場上的投機行為的擔憂，害怕投機者的突然撤離可能引發劇烈的市場修正，而這反過來又會傷害整體經濟，特別是考慮到澳洲60%的家庭財富是捆綁在物業資產上。但是，儘管房價上漲，央行預計不會在週二（4日）舉行的貨幣政策會議上採取任何審慎的行動。

同高盛一樣，安保資本（AMP Capital）的投資策略負責人和首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）認為，較低的投資者需求可能會抑制未來住房價格的增長。他補充說，唯一會引發房價下跌的事件，是澳洲聯儲銀行將利率迅速提升至遠高於目前2%的水平，但這是不太可能發生的。

CoreLogic RPData在3日公佈的分析顯示，澳大利亞的省會城市租金在7月以年增長0.9%的速度小幅上升，是創記錄的最慢速度。這也將租金的毛收益率推至新低，儘管房價在7月同比上漲了11.1%，是2014年4月以來的最高記錄。

CoreLogic RPData研究負責人蒂姆‧勞利斯（Tim Lawless）在3日的聲明中解釋說：「當你考慮到悉尼的租金在過去12個月僅僅上漲了2.5%，而價值已經攀昇了18.4%，你就很容易看到收益率是如何被蠶食的。」

在墨爾本，投資活動金額最高的城市之一，收益率約為3%——是澳大利亞省會城市中的最低水平。而住房價格在7月同比增長11.5%。勞利斯認為，這表明僅僅低收益率還不足以阻礙投資；但是，結合對貸款活動的新的限制政策，投資者的興趣未來將轉淡。

7月下旬澳大利亞審慎監管局（APRA）發布了關於銀行按揭貸款的新規則，包括將與貸款對應的資本增加2%和將房屋貸款的風險權重從16%調高至25%。6月份的數據顯示多數銀行的投資性房屋貸款的年增長率超過了APRA規定的10%上限。新措施出台與此相關。

作為對APRA的回應，包括西太平洋銀行（Westpac）、澳新銀行（ANZ）和AMP在內的金融機構在上一週公佈了它們的緊縮措施，如削減給外國投資者的貸款，對投資者貸款實行更高的利率，甚至停止投資者的房屋貸款。

勞利斯認為最近接二連三的變化將成為投資者興趣的主要障礙。

「更嚴格的貸款參數、潛在的更高的投資性按揭貸款利率，以及限制投資性貸款增長等銀行放貸政策的綜合效應將導致房地產市場上投資者需求的減緩。」

他補充說：「再加上對悉尼和墨爾本的房地產市場過熱的日益增長的擔心、創記錄的低租金收益率，未來的投資前景可能成為需求減少的因素之一。」

責任編輯：李玉