德國房客VS房東法庭上誰贏？（六）

文婧德國

更新 2015-08-25 6:59 PM 人氣 246

【大紀元2015年08月25日訊】（大紀元記者文婧德國報導）（接上期）德國法庭一年平均判決28萬多個有關租房的案例。《焦點》雜誌總結出了50個最重要案例，我們將分期為大家進行介紹。

26. 公寓出租給遊客鄰居可減房租？

越來越多的柏林居民將自己的住房出租給旅客，錢進到口袋了，但給鄰居帶來不少干擾，比如噪音，還有不安全感。出門旅遊的年輕人保不齊哪天就會在房間裡大放音樂，或者大家在一起聚會，歡聲笑語讓全樓上下都能聽到。鄰居可以因此而要求減少房租，當然，一句「噪聲太大」不能成為理由，還得詳細一些，但也不用太過具體。

柏林的一棟多戶住宅樓裡有幾個公寓都變成了「旅館」，一家住戶對此不滿，因為噪聲太大了，另外陌生人來來往往，他們感到不安全。於是他們將房租減少了20％，而且是長期的。

這棟房子的主人認為，這家房客沒有把有噪音的時間詳細記錄下來，比如拿不出一個噪音清單，上面寫著每天甚麼時候有噪聲等等。

聯邦法院認為房東的要求過高，如果噪音是長期存在的，那麼不需要每天記錄，而是指出噪音是哪裏來的，一天裡哪些時間段有，時間長短和頻率就可以了。案件號：VIII ZR 155/11。

27. 搬來時牆未刷搬走時得刷？

一般來說，房客搬走時需要刷牆，把自己在這裡居住過的痕跡去掉。這一條通常也會寫在租房合同裡。但在某些情況下，法院會判定，這條規定無效。

一個房客搬進公寓的時候，前面的房客並沒有把牆刷了。當然，如果牆面甚麼大問題，房客搬走時不刷牆，也是很常見的事情。等到這位房客也搬走的時候，他也沒有刷牆，但是這次房東沒有同意。也許因為牆面可以明顯看出來有髒的地方，所以房東要求他必須刷牆。

聯邦法院判決是，如果搬進來時，上一位房客沒有刷牆，那麼搬出去的時候也不用刷。
案件號：VII ZR 185/14。

28. 房租附加費如何計算房客有權知道？

房租附加費分為暖租費和冷租費兩種，暖租費包括電費、暖氣費和熱水費。冷租費包括地產稅和保險、電梯、樓梯間和公用房的維修、房屋公用面積清潔費、道路清潔費和垃圾運輸費、煙囪清掃和院子維護費、房屋管理費、下水費、水管修理和讀用水量費、其它公用物品費用，比如公用衛星天線、寬帶網、洗衣機等等。

有些費用的結算時間可能不是從每年的1月份開始算到12月份，或者有的不是以年結算，而是以更長時間為一個結算單位。房東收取費用時，需要換算成每年的費用（從1月份到12月份），那麼房東是否需要告訴房客具體的計算方法呢？

一位房客拒絕支付房租附加費，原因是房東沒有告訴他是如何計算的，以至於他無法判斷計算方式是否合理。

聯邦法庭判決，房東沒有義務告訴房客計算的中間步驟，只要告訴房客最後的結果就可以了。案件號：VIII ZR 201/13。

29. 暖氣計量器壞了如何計算費用？

如果暖氣上安裝的計量器壞了，數值高得離譜，那麼實際費用應該如何計算呢？

一個55平米的公寓，暖氣費一年高達1000多歐元，這大大超過了通常的費用。最後房客發現，原來暖氣計量器壞了。那麼房客到底應該交多少暖氣費呢？房客和房東意見不一。

聯邦法院的看法是，房主應該用另外的方式重新計算費用，比如拿相似公寓的暖氣費做參考。案件號：VIII ZR 310/12。

30. 房租附加費結算晚有利息問題？

在德國，房租附加費一般來說都是提前預付一年的，一年過後結算，按照實際情況多退少補。但是也有房東把結算的事情耽誤了，好幾年後才把當年多出的預付款退回來，裡面甚至包括5年前，甚至是7年前房客就應該得到的錢。如果房東按時退款，那麼在過去的幾年裡，房客把錢存在銀行，就可以得到一些利息了。房客有權利因此而向房東索要利息嗎？

一位房東2009年的時候，才將2002年到2007年間的房租附加費計算出來，並把當年多收的預交費退還給了房客，不僅時間上晚了，而且還是在房客的要求下才進行計算的。這自然引起房客不滿。

房客認為，房東不僅應該將這些年多出來的預付款退給他，而且應該支付他一些利息。雖然不多，但是房客還是希望拿回屬於自己的錢。房主不同意。

聯邦法庭的判決是，房客不應該得到利息，原因是，正式的結帳單發出後，才應該開始計算利息。也就是說，如果2002年房東會已經結算了，但2009年才支付錢，那麼房東需要支付7年的利息。但這個案例裡，房東是2009年才結算的，之後很快就付清了錢，所以沒有利息的問題。帳單號：XII ZR 44/11。