【大紀元2015年08月14日訊】（大紀元記者文婧德國報導）德國法庭一年平均判決28萬多個有關租房的案例。《焦點》雜誌總結出了50個最重要案例，我們將分期為大家進行介紹。
21. 物業管理費：如何計算？
打理花園、處理垃圾、修理道路照明設備等等都屬於物業管理範疇。如果房主自己或者其手下的員工做這些事情，那麼房主應該如何計算這筆費用呢？
房地產公司A擁有多個房產，並安排自己的員工管理花園、垃圾等物業事宜。在A公司開給房客的房租附加費帳單上，物業管理費並不是按照該公司為此付出的支出計算，也就是僱傭員工做這些事情所需要支付給他們的工資，而是按照第三方公司索要的費用來計算的。
也就是說，曾經有另外一家公司B給公司A提出過報價，如果讓公司B管理物業的話，他們將如何收費。當公司A向房客收取物業管理費時，參考了公司B的報價。
一名房客認為，公司A不是第三方的物業管理公司，而是房主，並同時管理物業，所以不應該按照第三方公司B的標準收費，而是應該計算公司A的員工的工資是多少，房客僅僅應該負擔這筆開支，這比第三方公司B的報價要少。
公司A不贊同此看法，房客將公司A告上法庭。一審法庭駁回房客的要求。二審推翻一審判決。最終聯邦法院駁回房客的要求，認為房主的做法沒有問題。 案件號：Az.: VIII ZR 41/12。
22. 防噪措施不夠：可減房租？
噪音大，很多時候房客是可以因為這個問題而要求減少房租的。在下面的例子裡，房主在樓上進行內裝修，聲音比較大，吵到了下面的房客。那麼房客可以要求減少房租嗎？那得看房主做的具體是甚麼事情。
一位房客住在曼海姆的一棟老房子裡，這種房子樓上和樓下的隔音效果比較差，又加上房東在該房客的樓上翻修地飯，動靜不小，讓房客覺得生活受到了干擾。
房客認為，房東在地板下面沒有鋪上隔音層，不符合法律規定，所以他要求房租減少20％。
聯邦法院認為，房主只是將12％的地飯翻修成新的，所以不用遵守新法規，在地板下面鋪上隔音層。只有把所有地板都翻修時，才需要這樣做。案件號：VIII ZR 287/12。
23. 臨時噪音：可減房租？
工地很吵，但是只有一年多的時間就過去了，那麼在這一年多的時間裏，附近的居民是否可以因此而減少房租呢？
柏林的一條街道本來比較安靜，但是因為工地施工，有一年多的時間這裡噪音很大，附近幾位房客認為生活質量因此而下降，就提出來在這段時間裏應該減房租，每戶減少1400歐元。
聯邦法庭認為，這個要求是不合理的，因為噪音是暫時的，所以不能成為減房租的理由。另外法庭也指出，在噪音可以忍受的情況下，即使時間長也不應該減少房租。案件號：VIII ZR 152/12。
24. 地板上漆：是房客的責任？
只聽說過房客搬出去的時候，需要把內牆刷了，還沒有聽說過房客也需要管地板上漆的。但是在現實中，的確有房東動過這方面的心思。
2008年，一位房客和房東簽訂了一份租房合同，裡面寫著：「如果十年後法律允許的話，那麼房客應給鑲木地板和木地板上漆。目前法律沒有這條規定。」
房客認為，合同中的這條內容是不合理的，他沒有這樣的義務，所以將房東告上法庭。聯邦法院判決房客勝訴，租房合同中的這條內容無效。
案件號：VIII ZR 137/12。
25. 熱水費用：應該如何分攤？
一棟房子裡有28間公寓，但其中只有2個住人了，其它公寓都是空的。這棟房子全年的熱水和暖氣費為7850歐元。房東按照面積和熱水使用情況向這兩家人收費。
其中一間公寓面積為47平米，按計算應該交1195歐元，但房東給其很大的優惠，只要600歐元，房客仍然認為不應該這樣分攤費用，費用太高，拒絕交費。
聯邦法庭判決房客敗訴。理由是，房東的做法是符合法律的，只有非常特殊的情況下才能有例外，而此案不屬於這一範疇。案件號：VIII ZR 9/14
（未完待續）
責任編輯：余平
