樓市動向 推銷願景力度不足 破壞互信執行碰釘

CCL歷史高位徘徊 港九回升新界下調

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【大紀元2015年07月31日訊】(文/勤智)反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連續兩周輕微調整後反彈,最新報143.32,按周回升0.49%,屬歷史次高水平。分區指數個別發展,港島及九龍區分別回升1.25%及1.24%,新界東則再微調0.42%,新界西上周創新高後本周回落1.93%。其它領先指數全線反彈,大型單位指數跳升1.54%,屬歷史次高水平,大型屋苑指數及中小型單位指數亦分別上升0.30%及0.27%,收復上周失地。

剛性需求蓋過供應

七月份暫未有大型新盤應市,市場焦點落在市建局長沙灣項目。該項目以開放式及兩房單位為主,只接受港人認購。市建局盡推全數350個單位,最終累收6千多票,超額認購18倍。樓盤上周六開售,數小時內售罄,事件有多重啟示。其一,發展商只容許一人一票,所以水份票不多,再加上只接受港人認購,認購者應為有意入市的本地準買家,剛性需求可見一斑,下半年數千一手單位亦會被市場輕易消化,增加供應未能應付需求缺口。其二,全數單位屬開放式或兩房的細單位,銀碼相對較細,在樓價極度超越負擔能力的情況下,結果把需求逼進這類板塊,發展商兩度加推加價仍受市場承接,未來發展商對該類單位開價將更進取。其三,按傳媒報道,有不少買家為年長者,直言下一代買不起樓,需要父母幫助,此舉已屬新常態,這些老一輩應受惠於樓價升值,感覺上資產充裕,遂幫下一代上車,將資金投入樓市,形成一個循環,支持樓價。其四,發展商開價進取,不受近期股市波動影響,政府其實是調控政策,樓市沒有炒家,只有用家及長線實力投資客,市場波動對這些人影響十分有限。縱觀上述,難以看到短中期上車盤及中價盤有下調的壓力。

推銷願景欠說服力

近日有兩名問責局長忽然被辭職,引發熱議。梁振英處理失當,辭職理由解釋牽強,引起市場猜測到底是官員能力問題還是政治因素。梁既不按照公務員體制行事,又擢升無民望基礎的親信,禮崩樂壞,又一鐵證。辭退的兩名局長亦並非民望最低者,亦無明顯犯錯。反觀兩名主導房策的問責官員,情況更不濟。早陣子梁振英在施政匯報吹噓其在樓市方面的豐功偉績,運輸及房屋局局長張炳良為其唱反調,令政府十分尷尬。他直指長策會早前定下的29萬的公營房屋建屋量只是目標,不代表一定做得到,而政府手上的公營房屋土地只夠建25萬單位,且地皮更有八成不是熟地,改劃時間及成功率仍是未知之數。局長雖然夠坦白,意圖管理市民期望,實則已把供應目標軟化,繼而歸咎於土地供應,暗中把問題拋給發展局局長陳茂波。其實數字非常簡單,假設政府成功於未來五年供應9萬3千公營單位,即其後五年政府要建20萬公營房屋,連同私人落成量,即每年要落成六萬多,十大基建一半延誤,高鐵爛尾,建造業出現人力缺口,加上複雜的土地問題,局長不但未能說服市民長策願景可達,反而令更多人相信目標已付流水。

其身不正雖令不從

建屋需要地皮,梁振英把這重中之重的任務交予民望最低的發展局局長陳茂波。他近日於網誌發表文章,把覓地及改劃問題歸咎市民及地區阻力,又指政府百多幅綠化地改規劃建屋只佔綠化地1%,呼籲市民配合政府云云。如果局長能讓市民看見別無他選,反對聲自然難成氣候。問題是特區不是沒有地,政府被多次揭發未有善用土地資源,發展土地失誤。再有就是覓地捨易取難,市區私人會所大花茼,粉嶺哥爾夫球場可收不收,丁屋問題日積月累,僭建問題越滾越大,還叫市民配合政府改劃,實在難以服眾。改劃爭議屬必然,更改規劃需要過程,但政府多次被揭發評估工作馬馬虎虎。不按程序做事的例子比比皆是,如東北發展研究強行撥款,機場興建第三跑道繞過立法會財務委員會等,嚴重破壞官民互信關係,市民不相信政府,自然不合作。局長先前涉嫌東北發展涉及利益衝突、出租劏房,事件不了了之。作為領導者,誠信第一。論語有云:「君子信而後勞其民;未信,則以為厲己也。」官員未能取信市民,在執行上當然遇上重大阻力。

梁振英民望低迷,陰晴不定,利用切換局長,平息民憤以求連任,絕不為奇,怕且運房局及發展局兩位局長未來兩年亦難以安枕。◇

責任編輯:王若愚

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