【大紀元2015年07月03日訊】（大紀元記者李睿澳洲堪培拉編譯報導）堪培拉家庭平均擁有全澳最高的可支配收入，但還是有人覺得買房很難。目前堪培拉房市價格由於低貸款利息，印花稅的降低和政府給石棉屋主的現金兌現而上漲。最近公布的數據顯示，今年第一季度堪培拉的住房市場價格與去年同期相比，上升了3%。這對房屋業主而言是好消息，他們曾擔心房價因公共服務部門裁員而受影響。
據堪培拉時報報導，現今在堪培拉可負擔的新房被定義為「單元公寓」。建造更多的公寓被認為是改善住房可負擔性的方式之一，而土地供應是控制房價的關鍵因素。6月26日，眾議院經濟學常務委員會舉行了聽證會，多個政府部門的官員出席了聽證會。然而，國會議員面臨的任務很棘手。類似的調查每幾年舉行一次，政府經常忽視提出的建議，房價仍不斷上漲。政府經常因高房價受到指責，因土地釋放不足被投訴。
雖然首都行政區（ACT）政府正在逐步取消印花稅，但改變首次置業者計劃給買家帶來打擊。首次置業補助金不再適用於購買現成物業，未來兩年內補助金也會減少。首都行政區首席部長巴爾（Andrew Barr）承認住房始終是一個複雜的問題。他說：「如果價格上漲，房主很高興。如果價格下降，首次購房者很高興」。「ACT政府期望房價持續穩定上漲，並能更密切地反映首府區域人們收入的增加。政府可以使用槓桿，主要是釋放土地，確保有足夠新房供應的同時，又不致於市場氾濫。
巴爾說，儘管就業狀況因公共服務部門（APS）的工作削減發生顯著轉變，但ACT房價在過去的幾年相對穩定。他說：「實際上，ACT住房負擔能力比較高，這主要是因為在堪培拉有相對較高的收入人群。更重要的是，在堪培拉，我們沒有看到像悉尼和墨爾本一樣，居民試圖購買靠近市中心（CBD）的物業而支付的離譜價格。良好住房負擔能力的關鍵取決於創新和多樣性的土地釋放。在堪培拉，像CBD、New Acton、Kingston Foreshore、Molonglo、Lawson和 Riverview地區提供獨立房、聯排別墅和公寓，以滿足各類買家需求。ACT政府將繼續尋求土地釋放計劃的多元化，以確保滿足所有買家的買點。」
ACT和紐省南部房屋業協會執行董事埃文斯（Neil Evans）是這方面的專家。該協會讚揚ACT政府取消印花稅的舉措，但擔心公共事業費用、稅收和適用於地/房一同購買的費用整體水平會提高。埃文斯說：「另一個ACT房市特有的因素是土地釋放不足推高了成本。因為土地釋放的數量遠遠不夠。越來越多的人需要抽籤，才能購買土地。在某些情況下，想購買土地的買家超過土地供給數量的50%至60%。如果我們釋放更多的可以建房的土地，土地釋放數量又比較貼近潛在的購買市場，那麼就不會發生三、四個人爭搶購買同一塊土地的現象。」
對ACT政府來說，平衡土地供求是個棘手的問題。埃文斯表示，「如果開發過多，成本會持有太久；如果開發過少，消費者的付出比實際需求的要高。因此，要精準確定供求平衡點不容易，政府一直在努力做到這一點，但我認為他們可以做得更好一點。」
另外一位準確把握房市脈搏的是來自ACT房地產研究所的首席執行官貝爾（Ron Bell）。他認為堪培拉房市存在的一個關鍵問題是缺乏用於建立獨立式住宅的土地。他說：「我們根本沒有足夠的土地給買家選擇。土地一點一點地釋放出來讓人感覺就是追逐收益。」
他還說：「過多的公寓拔地而起。新區的規劃幾乎都是大量開發中密度住宅，外圍開發獨立式住宅，在我看來這是錯誤的。如Denman新城區將開發約2500套住宅，一半必須是公寓和聯排別墅。對於一個位於Molonglo Valley往下的區域，這樣的規劃顯得很荒謬。」
貝爾認為目前堪培拉房價沒有泡沫。2014年4月，堪培拉房市的平均售價為55.5萬元，三居室的房子一週租金為430元。2015年5月，堪培拉房市的平均售價已經上漲到56.7萬元，增幅12,000元，租金每週下降了六元。根據2015年4月房屋銷售數據顯示，幾乎三分之一的ACT近郊的房屋大多數售價在50萬元左右。在六個近郊內的五個區域公寓平均單價在堪培拉上班族可負擔範圍內。
他還說：「堪培拉與其它城市相比，住房可負擔性最高。主要是因為每個家庭可支配收入最高，但這種演算法有誤導。堪培拉房市的中等價位目前遠遠低於悉尼，但在某一階段平均售價沒有這麼大差異，過去平均售價可能相差10萬元，現在平均售價可能相差40萬元或50萬元。如果你收入高，那麼你可負擔力顯然比別人強。這種計算住房可負擔性的方法在我看來不對，但經濟學家認可這種計算方法，我沒有經濟學學位，但我認為這種方法不正確。」
著名的房地產開發商英納爾（Bob Winnel）認為，ACT政府的土地釋放戰略會將20%的低收入人群排出住房市場。政府未能提供足夠的土地來滿足需求，結果推高了房價。他在最近的住房負擔能力的研討會上發表了以上看法。
在該研討會上，建築商協會ACT執行主席科寧漢（Kirk Coningham）還指出，土地供應不足推動了成本上升。他指責土地開發局，這個「搖錢樹」的機構，刻意限制土地供應。土地開發局副局長斯圖爾特（Dan Stewart）拒絕接受對該機構限制土地供應的指責，並稱在過去五年中，該局釋放了19,500塊土地，而前五年，只釋放了11,000塊土地。
堪培拉大學經濟學家菲利普斯（Ben Phillips）也不認可堪培拉土地供應不足的說法。他說：「市場上的新房數量從15年前每年2500套，大幅增加到每年5000套。」
該研討會由斯坦霍普（Jon Stanhope）組織，他任ACT首席部長期間曾制定了可負擔住房的行動計劃，但對該計劃的進展情況迷惑不解。他擔心價格將人們排擠出獨立房屋的市場，當公寓被重新定義為經濟適用房時，澳人擁有獨立房屋的願望已經成為「白日夢」。他表示在他任職期間處理住房可負擔性、土地規劃和供應的問題讓他感到最苦惱，也給他留下了最大的遺憾。
ACT社會服務委員會（The ACT Council of Social Services，簡稱ACTCOSS）提倡進行重大改革，以幫助被排擠出房市的低收入家庭。委員會主席哈利亞爾（Susan Helyar）表示，房價上漲意味著許多家庭很難進入房市。她說：「伴隨房地產價值的上升，租金也在上漲，但對領取政府補助金的人們，以及那些低工資收入人群，他們的收入卻不會以同樣的速度上升」。
「這一直是ACTCOSS重點宣傳的事實要點，我們需要一個完全不同的產品，在供給市場上有15萬元以下的房產。通過改變規劃安排，使規劃更靈活，通過改變房屋面積的大小，人們可以擁有較小的房子，但設計緊湊精巧，不是小得難以居住，或沒有暖氣或空調設施。」
她還認為：作為稅收改革的一部份，政府需要重新審視負扣稅。因為負扣稅只幫助那些想購買一套以上住房的人，但它實際上不幫助那些只想在市場上立足的人。
前ACT反對黨領導人，現任的ACT參議員斯思銳（Zed Seselja）說，「斯坦霍普在任首席部長期間嚴厲限制我們的土地釋放政策，還有堪培拉政府的過多干預，導致首次置業者負擔不起住房。」
責任編輯：堯寧
