【大紀元2015年07月26日訊】（大紀元記者馬天祥舊金山報導）近幾年，在美國投資地產的華人越來越多。巧用美國的地產稅優惠槓桿，可以讓家庭財富不斷增加，為晚年生活提供保障；但如果不懂得美國稅法，反而可能因此吃虧。

灣區BayOne資深地產經紀人董嵐給筆者介紹這樣一個案例：

灣區一華裔退休女士因賣房時處置不當，被政府取消了現有的醫保補貼。醫療福利對美國退休人士的生活影響巨大。為避免患病時要自掏腰包，她被迫放棄居住多年的灣區，移居德州。

想要免稅 政府不買帳

政府為什麼要取消她的醫保待遇？原因是這樣的：這位女士在加州幾乎工作一輩子。幾十年前，她就買了一棟小房子。隨後，依靠美國的自住房規定，每5年住滿兩年，每人享有免稅25萬的優惠政策，所以每隔5年她換一套房子。

但在退休前，她將房子越換越小，最後換為一套公寓。她再把公寓過戶到女兒名下。她認為，這樣自己就可理所當然的住進老年公寓。

在美國，換房過程往往是財富不斷增加的過程。美國房地產，自己個人的住房，在市場上交換時，房主個人擁有25萬美元的個人所得稅免稅額；如果是夫妻2人，可享有50萬美元。

這位女士以為把房子換到女兒名下，自己並未得到錢款。但政府不認同，認為這是房屋買賣，她涉嫌資產轉移，她必須在所有售屋款用完以後才能申請政府福利。協商無果，政府最後取消了她的醫保補貼。

免稅條款 讓政府幫你投資

Nancy介紹，自住房納稅條款讓房產持有人有機會不斷改善住房條件，住上好房子，而不用擔心多繳稅款。屋主房產的增值部分，不用繳個人所得稅。這等於政府拿錢幫你投資。

這就是所謂的1031延稅條款，讓不動產投資更具靈活性。利用這項延稅政策的辦法是：房主必須交換同等價位的物業或者價值更大的同類物業。同時，還得符合時間上的要求。

房主必須在完成上筆交易的45天內，指定下筆所交換的物業；並在上筆交易完成後的180天內，再結束下筆的交易。如果在這個規定的時間內之外完成交易任務，就會失去延稅資格，必須在當年交資本利得稅。

投資者可以更換投資地點、投資項目等等。除了同類型項目轉換以外，還可以從民宅轉為商業地產，也可以從商業轉為民宅。

另外，要享受這項優惠，還必須符合物業持有時間的規定。根據國稅局1997年出台的121條款規定：持有人必須在持有物業滿5年時間，並且必須在交換之前的最後2年住在裡面，才符合下一次延稅交換的機會。

換房如何不用漲地稅

美國有許多優惠政策，掌握這些政策可節省不少資金，給晚年提供充分的保障。Nancy介紹，在美國，年齡超過55歲的人，買來的房子，只要價格低於原來房子的現有市場價格，就可以保留原來的地產稅率。

這幾年灣區各地房價飆漲，這項政策就非常有用，如果只有一套房，也持有了十幾年，就不用擔心年紀大了，在更換較小的自住屋時，要交納更多的低地產稅。

做好遺產規劃能省稅

如果父母們想把房子轉到子女名下，作為遺產也是一種辦法。孩子可享有100萬美元的免稅權益。超過部分就要交稅。想轉給孩子更多的財產，不妨採取購買人壽保險的辦法，指定自己的孩子為受益人；資產超過100萬的，還可以做生前信託。

如果有幾套出租房，也有辦法做到最大程度的節稅。房主可每隔5年賣一棟。賣之前，先把投資房轉為自住房，住滿兩年，但要補繳以前的折舊稅款。這樣賣房的好處是，可用自住房的政策享有每人25萬美元的免稅優惠。即使補繳了折舊款，也很划得來。

不過，地產稅是地方政府和學區的重要收入來源，是發展當地建設的金庫。Nancy建議，每位房主最好如實納稅，千萬不要抱有僥倖心理。因為買、賣房是公共記錄，一有買賣活動，政府馬上就會知道。
（本文所提之相關稅法，適用於美國綠卡或公民身份，並請作為參考，讀者應依個人情況，諮詢稅法相關專家。）

Nancy Dong聯繫方式：
License #: 01367687，聯繫電話: (408) 393-6202

責任編輯：李曜宇