【大紀元2015年06月02日訊】（大紀元記者文婧德國報導）牆長霉了、鄰居在陽台上吸煙太多、附近工地噪音太大——德國有關租房的法律糾紛層出不窮，房客的訴求界線在哪裏？房東何時需要保護自己的權益？
德國法庭一年平均判決28萬多個有關租房的案例。《焦點》雜誌總結出了50個最重要案例，我們將分期在每個月第二週的房地產版上為大家進行介紹。
一、租戶具有優先買房權
很多租房的人可能不知道，德國法律規定，當房東想要賣房時，房客是有優先買房權的。換句話說，就是房東必須先問房客是否想把房子買下，如果房客不想買，房東才可以把房子賣給別人。如果房東不這樣做的話，會有甚麼結果呢？房客該如何應對？請看下面的案例。
2011年，漢堡的一位房東以130萬歐元的價格將幾個公寓賣掉了，在賣之前，他沒有對其中一間公寓的房客說清楚房客是有優先購買權的。房屋易主後，2012年，這位房客從新房東手中將公寓買下，花了26.6萬歐元。但是如果在2011年她直接從老房東手裡購買這個公寓的話，只需要支付18.65萬歐元，中間差了將近8萬歐元。
這位房客認為，老房東沒有按照法律規定告訴她有關優先購買權的情況，所以是老房東的問題給她造成了8萬歐元的損失，遂將老房東告上法庭。
官司一直打到聯邦法院，2015年1月，經過幾年的層層上訴，最終的判決是，老房東需要賠償房客將近8萬歐元。（案件號：VIII ZR 51/14）
二、租房押金不能抵少交的租金
房子有問題，房客認為應該減少房租，房東認為不應該，這種事情不少見。在這種情況下，房東是否可以從租房押金中扣錢呢？房東肯定認為這樣做有道理，但法庭不一定這樣看。
這下面這個案例中，房客搬入時交了1400歐元的押金。租房合同裡一項附加條款裡寫道：「在租房關係存在的時間內，如果房客沒有支付某項應該支付的費用，房東有權從押金裡扣錢。」
後來房客因為某件事情自己降低了房租，也就是說，在沒有和房東達成協議的情況下，少交了房租。於是房東根據合同中的條款從押金中扣除了房客少交的那部份租金。
聯邦法院2014年5月的判決是，合同中的這項附加條款讓房客吃虧了，「不合理」，所以「無效」。
很多人看到這個案例時，可能會想到一個問題：那位房客擅自少交房租，到底是因為甚麼？她有理還是房東有理？
這裡牽扯到一個問題，就是德國法庭判案時，只是針對一件事情，比如房客狀告房東擅自扣了她的押金，法庭只是針對這件事情做出判決。而為甚麼房東扣了押金是另外一回事，如果房東不滿意，可以也向法院提出告訴，通過法律途徑把少交的房租拿回來，但是不能去動押金。
換句話說，房客做錯了，房東不能因此也去做一件錯事去彌補自己受到的損失，而是要通過法律，讓法庭去判決誰對誰錯。否則的話，雙方都覺得自己有理，就扯不清了。（案件號：VIII ZR 234/13）
三、房屋內部粉刷費用房東出
如果在住房合同裡寫著房子內粉刷工作的錢由房東出，那麼房東就必須報銷這部份費用。
柏林一名房客和房東簽訂的租房合同裡寫道：「房子內粉刷工作費用由房東承擔。如果房客自己或者找一家服務公司粉刷，那麼他可以找房東報銷費用。」2012年，房東表示今後要自己來處理這項工作。
但是房客不同意，而是自己粉刷了牆壁、天花、門和暖氣片，而且達到了專業水平。為此房客向房東索要了2440歐元的費用。房東認為他們是自己粉刷房屋的，這筆費用不合理。
在2014年12月的判決書中，聯邦法庭的法官寫道，房客索要這筆費用是合理的。
案例中沒有寫明房客是否是專業粉刷工，但不管怎麼樣，其水平和專業的一樣。其實等於是房東僱用房客給房子內部粉刷了一遍。對於手工業工作報酬高的德國來說，2440歐元屬於正常範圍內。（案件號：VIIIZR 224/13）
四、在自家陽台上抽煙也要有節制
甚麼時候在自家陽台上抽煙，看上去是自己的自由，但是如果影響到鄰居，情況就不一樣了。
勃蘭登堡州的一家人裡有幾位是煙民，他們抽煙時就到陽台上，一天在陽台上的香煙消耗量最高可達20支。他們樓上住著一對夫婦，不抽煙，但是天天在陽台上能聞到樓下飄來的煙味，長期被迫吸二手煙，這讓他們擔心會給健康帶來負面影響，在自家陽台上休息心裏都不安定。
於是他們把樓下的煙民鄰居告上法庭，希望每天能有一段「無煙時間」，讓他們可以放心大膽地使用自家的陽台。
前幾級法院都判煙民勝訴，認為他們有在自家陽台吸煙的自由。但聯邦法院判煙民樓上的鄰居勝訴，煙民必須保證在某個時間段內不去陽台吸煙，讓鄰居放心地使用自家的陽台。（案件號：V ZR 110/14）
五、減少租金要看時間
如果房客發現住房有一個缺陷，這個缺陷影響到了居住質量，而且是每隔一段時間出現一次，那麼房客只能要求在出現缺陷的這段時間內減少房租。
2001年到2011年之間，一個醫生在黑森州開了一個診所，診所的房子是租來的。2008年9月、10月和11月，他少交了房租，他對房東表示，夏天時，因為室內溫度太高，所以有些房間不能使用，所以他要減少房租。
聯邦法院認為醫生的行為不合法，只有在房屋缺陷出現的那幾個月，房客才可以減少租金。9月、10月和11月顯然已經不是夏天，在秋天涼爽季節，所有的房間又都可以使用了。（案件號：XII ZR 132/09）
責任編輯：余平
