【大紀元2015年06月11日訊】（大紀元記者李圓明舊金山採訪報導）到舊金山經過Potrero Hill區496 Utah街道時，你也許會被一棟嶄新的白色獨棟屋所吸引，這是於2014年開發的建築，由鴻展團隊聯合建築師、工程師、室內設計團隊、艾美獎攝影團隊，將一處未上市的維多利亞建築徹底改造，上市後14天成交，拚出高出兩倍市價的咋舌案例。

鴻展團隊（Armour Group）將這棟老建築，打造出現代化獨立的兩單位物業。在完成這些改造後，房子市價連翻2倍，從僅1百萬的價值升至3百萬。建築最初是以TIC（共分產權Tenant in Common）的物業形式開發，屋主在這裡居住滿一年以後，物業形式便轉為2個Condo，市值還會繼續升高。

鴻展高端房產團隊在舊金山有20多年的地產經驗，在近10年內創造出了7億9千800萬美元的銷售額，被冠以「舊金山地產之王」的稱號。憑著良好的聲譽，灣區的地產經紀非常重視與鴻展團隊的合作。

鴻展還與眾多的開發商有良好的地緣關係，擁有大量的未上市房源。這些都促成了其團隊能夠穩坐舊金山高端房市場，拿到稀有的好房源的種種利基，而且還有能力聯合精英團隊來共同打造豪宅項目。

為何投資舊金山房地產？

為什麼要選擇在舊金山投資？鴻展表示，這與舊金山地產的獨特性密不可分。

舊金山一直被認為是全美房市領先的地區，但是土地供應有限、開發緊湊，還有收入不斷增加的家庭，以及房租管制、較強的租戶權利法律保護，這些都讓舊金山房地產很快從市場低迷期華麗轉身。而且在過去幾年中，保持的比全美其它地區都要好。

2011年是舊金山住宅房地產市場的轉折點，供需狀況和總體經濟都有所改變。在2012年早期，舊金山房市加速發展非常顯著，接著在2013年春季的幾個月加速發展到甚至有些瘋狂的程度。

在2013年下半年，市場趨於穩定，但隨後的2014年，再次迅猛增長。在2014年下半年有所緩和，高端社區的價格略微下降，在較為可承擔地區的房市有向上趨勢。

舊金山自2011年以來，價格普遍增加了30%～40%。實際上，舊金山的大部分街區還未超過2006年～2008年的市場高峰值。（見表一）

在舊金山哪些區值得投資？

舊金山房產價格自2011來一路攀升，不少買家覺得買不下手，事實上是因為特定的豪宅區和北方近海區域如：Pacific Height、Sea cliff、Marina、Presidio的高售價將平均售價拉高，其實有一些區域還在發展中，價格相對較低。一旦看準潛力好房，應當及時買進。

推薦6個區域：

1.Northwest：Inner/Central Richmond
推薦原因——
地形：平地，此區多大塊方地、有後院，平均佔地2,152平方呎，獨棟屋居多。舊金山的獨棟屋越來越少，所以很珍貴。
經濟：新華埠、大量各國餐飲跟商業（銀行、書店、購物等）湧入。
獨棟屋：在此區如果有法拍屋、舊屋改建，價格1百萬以下，以及位於Clement 和California這兩條街附近的機會一定要把握。

2. Jordan Park/Laurel Heights/Lone Mountain
推薦原因——
地形：稍微有幅度，較多Condo/TIC的機會。
位置：鄰近Lower Pacific Heights和Presidio Heights會帶動房價。近期很多屋主翻新Condo轉賣，如果有低於$85萬的Condo/TIC要把握。

3. Central North區：Lower Pacific Heights
推薦原因——
地形：幅度不大的坡地Lower Pacific Heights，Western Addition獨棟屋多於Condo/TIC，Condo/TIC需求高，許多建築商開始在開發。近期有1棟新建大樓將完工。
開發：開發商ROCKWELL在此區開發兩座13層塔樓，有一層約有5,500平方呎商業空間，地下一層有多達245個停車位、141個自行車格。共有261個單位的Condo，其中143間2臥室單位、117間獨臥室單位以及1間3臥室單位。
銷售處在2015年4月已經開始，5月中旬大約有40%已出售。現在價格已經上漲。預計在2016年年末或2017年年初可搬入。

4. Alamo Square、Hayes Valley
推薦原因——
景點：因著名景點Painted Ladies和大量餐飲進駐NOPA區，2012年後房價高升近30%，尤其近Almo Square Park和The Panhandle、Duboce Park漲幅更達40%。投資買進老屋改建成Condo是必然趨勢。（見表二）

5. Central East：Mission Bay、South Beach、Yerba Buena
推薦原因——
新發展：新的UCSF校園在Mission Bay，這裡曾經主要是火車站，現在快速發展，辦公樓和奢華Condo正在興建。（見表三）

6. Potrero Hill
推薦原因——
新發展：由於年輕族群湧入高科技公司，Shuttle站自2012年開始發展。由於地形在坡地上的關係，大多是獨棟屋改建成TIC或Condo，496 Utah St.這棟房子就是一個很好的例子。

如何投資舊金山？

1.擅用低利率貸款，諮詢貸款經紀人
現在利息還是持續低水平，預計到2015年底利息還是低於4%以下。由於利息低造成全現金的買家也來貸款，使得貸款變難，貸額度變少，審核期變長。在決定買房前1個月一定要先將貸款辦好。以有聲望的大公司如Wells Fargo、First Republic Bank為佳。

同時，找到好的貸款經紀人也很重要，鴻展合作的貸款經紀人都是10年經驗以上，大多數的案件皆能在1星期內辦好。

如果您的資產在海外，無論海外人士、無身份還是擁有身份的新移民，鴻展都可以幫您介紹安心合法貸款，利率在3.67～4.6的範圍。

2.高房價豪宅區更要抓準機會投資
Pacific Heights、Presidio Heights、Cow Hollow、Marina平均獨棟房價破4百萬，新崛起的Noe Valley、Cole Valley 平均獨棟房價破2百萬，相比之下，投資買賣 Condo/TIC 是不錯的選擇。

由於這裡的地理位置關係，房價穩定只升不跌，投資報酬率高，轉租容易。但是房源少，要怎麼買進呢？

掌握不在市場上的未上市屋是關鍵。只有長期深耕此區的專業人士才能得到信任。鴻展在這兩區域有很強的地緣關係，擁有大量不在市場上房源。最近Marina有一處未上市的房源，1間臥室Condo，面積1千多平方呎，向北可看海景，一個街口可到Marina Blvd.。屋主正在委託鴻展找到合適的買家，預定價格$95萬。

近期的ROCKWELL新工程，在尚未開放參觀時，鴻展就接獲邀請通知，掌握第一線消息，及時提供給買家知道；鴻展另一處位於30th Ave.的拍賣屋，起價79萬。在首星期就有超過20組買家。想要優先得到消息，買家一定要找有屋源的房產經濟團隊合作。◇

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請立即聯絡 鴻展高端房產顧問：Colleen Wang 王瑞珍
郵箱：colleen@armourgroupsf.com
電話：（415）741-9999服務久久

地點：1560 Van Ness Avenue, 2nd Floor
San Francisco, CA 94109
時間：6/27（星期六）下午2:00至3:30
嘉賓：First American Title
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General Mortgage Capital Corporation

責任編輯：李曜宇