【大紀元2015年03月28日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導）澳洲大多數買投資房的人，其投資房不會超過一處。調查發現，大多數買了投資房的人，在五年之內自己名下已不再擁有任何的投資房。

據澳洲房地產觀察網報導，不幸的是，許多投資者在這方面有不好的經歷。他們從對市場知之甚少開始，再加上沒有做認真的調查，也沒有花錢請人做調查，最終做出了不佳的決策。

澳洲熱點網站（hotspotting.com.au）的創辦人萊德（Terry Ryder）不久前組織了一次網上論壇，房地產顧問公司Performance Property Advisory的經理麥克米蘭（David McMillan）在論壇上說，在房地產投資方面有一系列的盛傳但不屬實的說法以及陷阱（列舉如下），許多投資者因之而蒙受損失。

相信平均來說房地產價格每七年至十年翻一番。

聽信主流媒體。
不做適當的調查，也不願意花錢請人做調查。
更情願接受免費的建議，其結果往往是付出很大的代價。
沒能意識到目標並不是買房產，而是建立自己的財富。
為了負扣稅而買房，但在房價不漲的地區買房。
把「位置第一」的口頭禪當作自滿的藉口。
願意在當地買房，因為可以自己開車去查看。
對極端的牛市或熊市預測信以為真。

「房地產市場並不是平均每七年到十年翻一番，」麥克米蘭說，「這是房地產行業最大的傳說誤區之一。代理很擅長把這說成是市場的實際情況。但是翻一番的週期其實是10年至15年。」

萊德說他同意麥克米蘭的說法。如果每七年房價翻一番的話，那麼每年的房價上漲速度平均要10%，但過去的十年裡各省會城市的平均房價漲幅是每年5.4%。

關於大城市報紙的房地產內容，萊德說他同麥克米蘭也看法一致。「在主流報紙上出現的內容很多我可以稱為『噪音』，這些可以分散投資者的注意力，導致他們根據錯誤的信息做出錯誤的決定，」麥克米蘭說。

麥克米蘭認為，如果要購買的房地產在未來三到四年裡不能取得25%以上的增值，那麼就不要買。

「增加自己的房地產價值的唯一途徑是要擁有短期內能夠增值的房產，」麥克米蘭說，「例如，投資者們應該避開墨爾本內城區的公寓房市場。哪裏在未來三年裡增值的機會非常小。如果一個人在那裏投資50萬澳元，三年後還會是50萬，或者可能是48萬或更少。」

麥克米蘭稱，他的Performance Property Advisory公司認為悉尼、墨爾本、布里斯本、珀斯、阿德雷德是投資者們的首選地，而紐卡素、坎培拉、陽光海岸、伍隆貢、霍巴特、吉朗、湯斯維爾、凱恩斯、巴拉瑞特、本迪戈是第二類不錯的地方。

他認為，房地產的土地部份是推動增值的主要因素，而房子部份是推動現金流動的因素。他說：「買房子要買土地價值占65%以上的。」

麥克米蘭建議投資者避開小鎮、礦業鎮、增值記錄不佳的地區、以及有大量土地可供建新房的地區。他承認，礦業鎮上的回報或許會好幾年，但那樣的市場向來都是先繁榮後破滅。

房產的具體位置不應該在主要道路上，不與商用或辦公樓或加油站毗鄰，不鄰近鐵路，但應該近火車站。

還要避免有噪音、安全、隱私問題的房產。

麥克米蘭反對購買「普通的房產」，因為缺乏稀缺性，比如現代的高層公寓樓。如果一個樓裡的套房數超過20個，並且有許多諸如游泳池、健身房、電梯之類的公用設施，那麼不要買這類樓裡的房子，因為管理費太高。

新建的套房往往是低房頂、小臥室、自然采光不佳、有限的停車位與儲藏空間。這些房子，房主不會去長期住。這類房總是在投注者手上轉來轉去。

麥克米蘭更喜歡小一些的精品單元樓，樓裡最好只有六七套房，並且獨具風格。他說：「1980年代以前建的單元樓往往都有最好的特色。」「另外，應該把管理費的目標定在房產價值的0.5%左右。」

總的來說，他建議投資者買現房，而不是買新房。他說：「從土地大小的角度來說，還有從稀缺性的角度來說，現房的價值更好。單元房都有土地的成分，但新式的高層公寓房的土地成分非常小，而老式的精品樓的土地成分則大很多。」

有關的調查也佐證了這樣的說法，精品小樓的單元房比普通大高樓的單元房的增值速度要快很多。

責任編輯：簡玬