文| Alex Newall

漢諾威私人辦公室（Hanover Private Office）的常務董事、房地產專家亞歷克斯紐沃爾（Alex Newall）解釋了距離倫敦大選還有100天的時候，倫敦市中心房地產市場上發生了什麼。

作為一家專注於高端資產的公司，我們經常代表非常富有的私人客戶參與高端物業交易。

自2015年開始，我注意到一月份的房市交易與過去五年的同期相比要活躍許多。也就是說，一些過去沒出現過的因素在推漲著倫敦市中心黃金地段房產的交易活動——問題這些因素是什麼呢？

一種活性成分是瑞士資本正在快速地流入倫敦的住宅和商業地產，因為瑞士法郎對歐元的匯率上限被取消，在幾天之內，與歐元脫鉤的瑞郎兌歐元的匯率飆升了約30％。由於瑞郎的價格狂漲，讓投資者急於套現，重新投入到了公認的資產避風港——倫敦市中心黃金地段的房產。因此我們已經收到了大量來自瑞士和那些持有瑞士法郎的國際買家諮詢。

（編按：瑞士是全球風險資金的重要避風港。在歐債危機爆發後，歐元區資金為避險大量流向瑞郎，為保護本國出口，瑞士央行於2011年設置了歐元兌瑞郎的上限以防止瑞郎不斷升值。但隨著避險資金不斷的湧入，瑞士央行的外匯儲備壓力和風險越來越大。再加上2015年1月開始的歐元區量化寬鬆措施，將導致更大量歐元流向瑞郎，因此瑞士央行在1月15日無預警地取消了瑞郎對歐元匯率上限。結果瑞郎對歐元的匯率在數天之內暴漲了30%以上，對其他貨幣的匯率也大幅上升。因此很多瑞郎的持有者就把其資金投向了英國倫敦的高端房產。瑞郎與歐元的脫鉤所造成的其他影響還包括瑞士的金融穩定性受到質疑，加重歐元貶值趨勢，對其他避險貨幣和避險資產造成升值壓力。）

另外，一直受緊縮所苦的希臘在最近的大選中選出了近60年來首個左翼政府，亞歷·齊普拉斯（Alexis Tsipras）領導下的激進左翼聯盟（Syriza）政府公開宣布要重新談判緊急援助貸款。這些總額價值2,400億歐元（1,790億英鎊），足以讓整個歐元區為之震撼，並使得歐元兌美元的匯率跌到了11年以來的最低點，歐元兌英鎊的匯率也跌到了6年以來的最低點。這給了投資者更多的理由把目光轉向更有品質和穩定性的避險資產，並遠離希臘、西班牙、葡萄牙和法國等經濟正在掙扎的高風險地區。

（編按：2008年的國際金融危機對希臘造成了沉重打擊，其經濟嚴重萎縮，失業率大幅上升，許多希臘人陷入貧困。在2010年歐盟、國際貨幣基金組織和歐洲央行對希臘提供數千億歐元的拯救款以來，希臘一直在承受緊縮開支帶來的壓力。齊普拉斯的激進左翼聯盟因承諾結束多年來的經濟緊縮措施，上星期天在大選中大獲全勝，之後組成聯合政府，於上週二宣誓就職。上週，歐元集團主席與希臘財長的見面也不歡而散。雅典拒絕繼續實行現有的緊縮措施，並宣布與提供救助計畫的三方組織「三駕馬車」（Troika）終止合作。）

來自歐洲央行（ECB）宣布推出1.1萬億的歐元量化寬鬆把股市送到了更高：FTSE100衝到了6,832.8，距離歷史最高水平就差97點。這些資金和增長肯定會慢慢滲透並反映到倫敦的房產市場上。因此，多重因素作用下，想要在2015年的倫敦市中心黃金地段房市上找到理想黃金地段房產的購房者信心已經有所恢復。我的看法是，如果保守黨在五月份連任，倫敦市中心黃金地段房市的價格將會飆升，因為投資者獲得了更多的信心重返市場。

因為擔心可能的豪宅稅——許多人認為不可行的稅收制度——許多房產已經退出了市場。這也導致儘管一些買家給出了現金的全額報價，但被賣家拒絕的現象出現——因為賣家發現在未來的豪宅稅威脅下，找到能夠取代當前居所的房產並不容易。隨著供應的減少，倫敦市中心黃金地段的高品質房產庫存也在下降。結果，我親眼目睹有些房產在市場上掛了一年多沒賣出去，不過現在卻以比指導價格還要高的價格賣了出去。當然在二級地區仍有許多新的開發項目，但騎士橋（Knightsbridge），梅菲兒（Mayfair）和貝爾格蕾維亞（Belgravia）這些傳統的頂級黃金地段仍然處在平靜期。

就在一月份之內，漢諾威私人辦公室已經收到了總價達20多億英鎊的投資問詢，我們看到了許多投資者都想盡快在迫近的大選到來之前完成交易。未來的兩個月很可能是理想的投資時間，因為如果保守黨贏得選舉，那麼投資者很可能會從選舉後房價的飆升中大幅獲利。

密切關注這個領域吧，現在很可能是倫敦黃金地段房市的轉折點，因為全球的影響因素都在推漲著這裡的房價。

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