【大紀元2015年02月05日訊】【大紀元工商訊】不少華人在申請購房貸款時都遇到過麻煩，如信用分數不夠、稅表上的賬目收入太低、沒有過去兩年的稅表和工資單、頭款資金在境外、房子的改建/加建項目沒有行政許可、新移民同時貸款買車、買房等等，讓貸款申請難以通過。

直接放款銀行經紀的優勢

洛杉磯East Star房貸公司是美國幾家專營房貸業務銀行的直接代理，業務經理Wilson鄧表示，通過直接放款銀行經紀申請房貸，審核條件比較寬鬆，中間流程少，而且他個人有豐富的房貸案例申請經驗，在報稅前可提供額外的稅務建議，讓房貸申請一次通過，更快更簡單。

房產交易中很麻煩的一件事情就是買方申請房貸被卡在中間環節，退不得，進不得，增加交易成本甚至造成交易失敗。Wilson表示，East Star房貸公司會對申請人的資料事先做全面審核建議，一次性準備好所有的資料，杜絕中間出差錯，避免不成功的申請。

房貸申請成功的二要素

Wilson表示，收入水平和信用分數是確保房貸申請能夠成功的最主要的兩大因素。他說，收入證明通常是看上一年的報稅表，特別是還貸支出（包括目前的還貸支出和擬申請貸款在將來每個月的還貸支出）佔淨收入的比例不能超過49%。收入為家庭淨收入或房貸共同承擔人（合買）合計的淨收入。

舉例：一棟市價60萬元的房子，20%現金頭款，申請貸款額為48萬，利率（Rate）假設為3.75%，一個月的按揭款粗略計算為2257元，還要加上房地產稅每月約625元，保險費約每月80元，合計為2962元，再除以0.49，得到6045元。這意味著，稅表上每月收入須在6045元以上，才能貸到48萬元的款，才能順利買到該棟房子。

關於信用，Wilson表示，650分是可以申請到房貸的最低分數，但利率會較高，740分以上才可以申請到市場上的正常利率。如果是買房投資用來做出租的，要求會更高。

首次購房/自住房只需看一年稅表

Wilson表示，在East Star房貸公司申請房貸，如果是買第一套房子，或自住的房子，只需要看一年的稅表，不需要看兩年的。如果是新移民或剛畢業的學生，沒有上一年報稅記錄，公司也會酌情考慮，只要收入和信用水平合格，同樣可以申請到房貸。

免費提供預審核批准信

買家在購房時，賣方會要求買方有足夠的資金準備。呈現方式是買家需要提供資金預審核批准信（財力證明文件），一般是由銀行在審查買家的資金情況後出具。East Star房貸公司作為房貸銀行直接代理，可以為買家免費提供銀行預審核批准信，從而在出價競標時有更大優勢。

速度比大銀行快

人們一般認為大銀行的房貸處理速度可能會快，Wilson表示，實際情況很可能是相反。因為大銀行的房貸經紀人接到房貸申請後，還要經過中間部門去將資料交給放款審核員（underwriter），而East Star房貸公司是房款銀行的直接代理，可以直接和銀行放款審核員溝通，沒有中間操作部門。

直接快速放款

一旦貸款審核通過，East Star房貸公司作為放款銀行直接代理，可以在自己公司的電腦系統裡操作，形象的說，按一個按鈕，就可完成放款，保守的說，第二天Escrow公司就可收到款項，迅速完成房產交易。Wilson表示，大銀行因為部門多，手續繁雜，處理時間較長，通常需要4天時間才能完成放款。

申請人不需支付點數

申請貸款時，銀行給出的報價一般包含利率（Rate）、年利率（APR）和點數（Point）三方面。例如2015年1月25日，美國銀行（BOA）網站上給出的30年固定利率房貸利率是3.625%，APR是3.737%，點數是0.305。Chase銀行的30年固定利率房貸利率是3.625%，APR是3.727%，點數是1.25。每天的數值可能都會變化。

APR是根據Rate和Point計算的，而Point是放款銀行向借款人徵收的費用，一個Point就是貸款額度的1%。假如貸款額是$100,000，2個points 意味著借款人要支付2,000元。

Wilson表示，一些經紀人對房貸申請人講，申請房貸時不需要支付任何費用，實際上，羊毛出在羊身上。很可能是經紀人沒有告知申請人這三個指數的關係，APR給的高。East Star房貸公司是按照申請貸款時銀行的Rate計算利息，不收Point。這樣申請人即使支付一定的申請費用，也比常年支付點數划算，更省錢。

正常貸款 可只付5%頭款

Wilson表示，傳統的貸款，不需要像FHA貸款那樣付房貸保險，不需政府審查，也不需付Point，但頭款同樣可以只付房款的5%。他舉例說，有一位客戶準備買一個condo自住屋，市價30萬，只能付5%的頭款即1.5萬元，剩下的28.5萬元都需要貸款。

Wilson在檢查該客戶的收入（超過4219元）與信用分數（740分以上）後，認定其符合貸款資質，幫助他順利申請到了28.5萬元的房貸。1.5萬元的頭款加銀行貸款槓桿，順利買到30萬元的房子。

欲2015年購房 提前做報稅規劃

凡事預則立。買房和貸款也是同樣的道理。Wilson表示，在申請房貸時，審查收入記錄是最主要的。而個人收入報稅季一年一次，他建議準備在2015年購房並申請貸款的朋友，要提前規劃報稅，該公司和他個人也會提供免費報稅建議。因為如果稅報很少，又想申請高額貸款，那肯定不現實。

再者，較高的信用分數也不是一朝實現的，如果您在信用分數上有任何問題也可以找Wilson做免費諮詢。◇

East Star房貸公司

電話：626-286-3838

手機：626-231-6669（Wilson鄧）

地址：129 West Las Tunas Drive, San Gabriel, CA 91776

//www.eaststarmortgage.com/

責任編輯：鄭新