房地產代理應該告訴你的11件事

鄭庸澳洲悉尼

更新 2015-12-14 8:04 PM 人氣 198

【大紀元2015年12月13日訊】（大紀元記者鄭庸澳洲悉尼編譯報導）房地產代理過的是一種矛盾的生活。一方面，他們是銷售員，他們只有在達成房地產買賣交易時才能錢掙。

據澳洲Domain房地產網報導，另一方面，他們是諮詢顧問。他們在整個買賣過程中給買方和賣方提供建議，理想的情形是，他們為客戶提供建議，而所提的建議並不受他們自己能獲得的報酬多與少所左右。

通常，這兩項目標是一致的，沒有甚麼問題。例如，代理賣房賣的價格越高，他們掙的錢就越多。然而，在許多情況下，代理給客戶提出的正確建議並不符合代理自己的金錢利益。

大多數成功的房地產代理是真正的專業人士，他們著眼於長期。他們提的建議都是為了客戶的最佳利益著想。有的代理做的更進一步，當有矛盾與衝突出現時，他們能做到完全透明，而且確保把所有的衝突與矛盾都透露給他們的客戶。

那麼，你怎麼知道你的代理做的是對的，給你的建議是最好的呢？以下是華盛頓郵報所刊登的一篇美國專家魏德勒兄弟（Steve and Hans Wydler）的文章中列舉的11個事項。這些事項，你的賣方代理與買方代理應該告訴你，或者他們應該向你詢問。但有的代理可能做不到：

一維持現狀

單純從金錢的角度來說，你應該在一生中儘可能地少搬家。我們知道，搬家很花錢。如果你把房產買賣費用、搬家費、買傢俱費等等加在一起，那是很大的一筆錢。而且，在還貸款的最初幾年，你還給銀行的錢，大部份是利息部份，之後，隨著時間增長，你還的錢才越來越多的是本金部份。不買房，維持現狀不動，這是省錢的大好主意。

二房越多問題越多

作為買方來說，你應該儘量去找能夠讓你和你的家人高興的最適中的房子。你的房子越大，你的花銷就越大，你頭疼的問題就越多。你是去買一個兩臥室的平房，五臥室的，還是買一幢兩三層高的大豪宅？你應該考慮的是，這房子對你目前和將來的需要是否合適。

三你的住家不是一項投資

買家們最經常問的一個問題是，某一棟房子是不是一個好的投資？根據《富爸爸、窮爸爸》作者羅伯特．清崎（Robert Kiyosaki）的思路，可以告訴買家的是，不要把自己要住的房子視為投資。一項投資應該能產生現金流。你的住房恰恰相反，它把你的現金流往裡吸。而且房子越大，花錢越多，因為需要更多的稅費、更多的維修保養，更多的錢買傢俱和做清潔。

四買房時做長遠打算

如果時間是足夠的長，那麼幾乎所有的房地產都會增值。問題是，房地產市場是週期性的，沒人知道高峰與低谷何時出現。如果你的時限太短，那麼你碰上低谷的機會就很大。你能期望很快樂地在你要買的房子中住越長的時間，那就越安全。

你買的時候，不要僅僅考慮你今天的需要，想想你的需要會如何變化。如果你十幾歲的孩子快要上大學了，那麼你真地要買那麼大的房子？有那麼多的臥室、那麼大的院子？通常的經驗法則是，如果你在房子裡住不上三年，那最好去租房住。如果你能住上五年以上，那麼你大概應該買房。如果你能住上十年或更長的時間，那麼你肯定應該買。三至五年，是介於租和買的灰色地帶。

五「私下」賣房可能代價很大

有時，出於利益的驅動，房地產代理會採取把房子「在市場以外」賣掉的做法。

最流行的、也是最臭名昭著的，是「獨家私下」上市。在這種情況下，代理會告訴客戶將把他們的房產私下列到市場上（注意「私下市場」本身是一個矛盾）一段時間，如果在這段時間內賣不掉，代理將把房產在市場上公開，讓所有的買家與代理看到。

另一種，這一類的形式是把要賣的房子長期地放在「即將上市」之列。

六為甚麼要買或賣？

或許代理問賣家或買家的最重要的一個問題是：「為甚麼？」。真正明白一個決定背後的動機，可以幫助保證所採取的行動是正確的。你的代理應該知道你是主動的還是被迫的境況。換句話說，是不是某些因素迫使買家不能繼續在原先的地方住了，比如租約到期了，家庭成員增加，現有的房子不夠用了。

或者，是不是買家要在一個不同的區尋求某些東西？比如換工作、通勤變化。某些時候，這個「為甚麼」問題的答案與房地產一點關係也沒有。比如，如果房主因為在現在的家住著「不高興」而要搬家，那麼代理應該問問有沒有甚麼措施可以採取從而解決這樣的問題。如果你認為搬搬家就可以解決你所有的問題，那你應該三思。我們知道，一棟華麗美觀的房子挽救不了一個不幸福的婚姻。

七「好價錢」與「好房子」幾乎總是不能兼得

買家代理的關鍵特點是他們可以討價還價。買家要以最好的價格把房子買下來。但是房子越好，買家可以討價還價的餘地就越小。太多的買家因為未能如願砍下價來而錯失了機會，到頭來不得不買另一棟更差點的房子。

八這房子能保值嗎？

許多人買房的時候問這樣的問題。這個問題問的很好。首先，你要考慮周圍的房子的推動作用。有沒有甚麼大型的僱人單位搬到了這個地方，或者從這裡搬走了。有沒有其它的變化，如新的房地產開發項目？新的交通路線？其次，就房子本身而言，如果房子對你很有吸引力，那麼當你將來賣的時候此房可能對其他的買家也很有吸引力。如果你的需求是主流化的，那麼到時候你很可能會有很多潛在的買家。如果你的需求是非常個性化的，那麼你賣的時候，可能比較難，你需要有所準備。

九你認為的好買賣不一定好

房地產界有兩種獨特的東西。一個是，你買房付的價錢是有公開記錄的。另一個是，市場上認為你所付的是公平的市場價值。所以，即使你認為你買房的價錢很合算，當你將來賣的時候，你的潛在買家們會注意到你當時買房時的價錢。所以不論甚麼原因，（比如賣家急於出售、你很會討價還價）讓你在買的時候價格合算，你將來的買家也會希望得到同樣的折扣。