【大紀元2015年11月27日訊】（大紀元記者李捫心新西蘭報導）本週，新西蘭官方利率網站（interest.co.nz）發佈第三季度報告，稱創記錄的淨移民的湧入，使得在未來的5年內，即使新房的建造顯著增加，奧克蘭房屋供應短缺的局面也不會發生顯著的變化。

新西蘭始創（NZ Initiative）的專家詹森•克拉普（Jason Krupp）則回應說，目前雖然沒有「靈丹妙藥」，可以一下就改變奧克蘭房市過熱的狀況，但從蒙特利爾和休斯敦等城市的成功經驗看，工黨的住房政策可能更接近正確的方向。

工黨住房政策發言人菲爾•特懷福德（Phil Twyford）對《大紀元》表示，工黨對國外許多城市和國家的政策作了研究，吸取他們成功的經驗，希望能夠採取有效措施，阻止奧克蘭房市泡沫進一步脹大，切實有效地增加可負擔住房的建造，讓更多新西蘭人能夠擁有自己的住房。

蒙特利爾的「他山之石」

克拉普在對加拿大蒙特利爾（165萬人口，2011年）進行了詳細考察研究後，建議住房建築部部長尼克•史密斯（Nick Smith）到蒙特利爾考察，看看他們如何在有限的土地上，合理規劃，能夠讓市民都買得起房。

由於蒙特利爾整座城市建在一個小島上，所以能夠用來建房的土地自然是異常緊張，這一點與目前奧克蘭所處的狀況非常相似。但兩個城市房屋可承擔程度卻著有明顯差距。奧克蘭是除了香港之外，世界上房價最難承擔的城市，平均房價與家庭平均收入比為8.2；而蒙特利爾卻能夠把平均房價與家庭平均收入比，維持在4.3，這確實需要「絕殺技」。

蒙特利爾的城市經濟師馬裏奧•頗萊（Mario Pol□se），總結了蒙特利爾的3大絕招：靈活的建築法規，通過租借仲裁法庭控制租金、避免投資者隨意漲價，以及由市政當局承擔基礎設施建設的費用，然後通過稅收逐漸再收回。

這樣做的好處是，由於基礎設施的成本沒有加到房屋銷售價格中去，所以房價都會自動降低；同時因為房價低，用來援助政府的稅收也較低，這同時也意味著基礎設施的費用，分攤在資產的整個週期當中，而不只是一次性的前期投入，這就避免了給新建房屋加價。

克拉普認為，工黨的政策，是把奧克蘭住房政策向正確的方向推了一把。蒙特利爾的做法，與工黨放鬆城市邊界和住房高度的限制的計劃相似，這對於把房價降到讓多數新西蘭人都可承擔的目標，應該會很有助益。克拉普表示，我們知道這些措施有效，也一直在推廣，因為這些在蒙特利爾和休斯敦都成功地實踐過了。

「鬆綁」很重要？

利率網站的季度報告說，按照政府和奧克蘭市在2年前簽訂的住房協議，如果要能趕上人口的增長，每年必須建造1萬3,000套房屋；但兩年過去了，特殊建房區的房屋只建成了100多套，市政府頒發的建築許可，去年也只達到8,300多套，這就出現5,000套的缺口，並且還沒算上奧克蘭淨移民的創記錄增加，所引發的更多需要。

截止到今年9月，新西蘭淨移民達到了創記錄的6萬1,234人，其中選擇在奧克蘭的大約是2萬9,100人，加上人口自然增長的1萬4,500人，奧克蘭去年人口淨增加4萬3,500人。按每戶最多3口人計算，總共需要1萬4,500套住房，才能讓增加的人口居有定所。這樣奧克蘭去年房屋供應短缺6,200套房，再加上連續這些年累積的房屋缺口，讓供應欠缺達到了2萬4,000套，顯示奧克蘭的房屋供求仍在繼續惡化。

特懷福德對《大紀元》說，如果我們想要把居民的房屋擁有率提升到可以負擔的水平，就必須改革規劃條例，這樣才能允許更多的可負擔房屋建造。但是在目前，有很多規定阻礙了可承擔房屋的建造。這就迫使建築商們在邊緣郊區建造新房，因為需要新的基礎設施的建造，比如道路、用水、下水和供電系統等等，所以新房的價格一點都不便宜。

同時，住在這些新區的人，可能得花幾個小時的時間在高速公路上開車，工黨認為應該放鬆對於住房高度和密度的限制了，工黨傾向於奧克蘭規劃更多的中等密度住宅區。專家預計，在未來的30年裏，奧克蘭人口將增長75萬人，如果我們現在不學會如何改變住房密度，無法建造足夠的房屋，到時根本就不可能容納那麼多人。

特懷福德也注意到，因為土地價格越來越高，所以很多人買了建地，並不是要建房，而是放在那，等到價格上漲之後再出售。比如在特殊建房區，一些人就是買賣土地，從中牟利，並沒打算建房。另外一方面，因為土地價格太高，所以那些建築商不想造便宜房屋，這樣才能賺更多的錢，這導致可承擔房屋的建造很少。

加高加密是趨勢

特懷福德表示，儘管有這樣那樣的問題，要想從根本上解決奧克蘭住房供應的問題、緩解過熱的房市，在一些街區增加建房密度，應該還是有效的。他認為，不是很多人都喜歡住在邊遠的郊區，每天在高速公路上花費一個半小時，很多人還是希望住在城區，所以在一些稍遠一點的城區，比如Onehanga、Panmure、New Lynn、Avondale等，我們可以在那裏建造可承擔的、並可公開上市的住房，打造現代的城區，讓那裏有良好的公共交通、購物和公共設施。

特懷福德說，儅土地價格昂貴時，最可以負擔的住房形式應該就是中等密度住宅區了，這樣可以減少每一套住宅所用的土地，從而降低住宅價格。以前，因為城區的規劃不好，有很多房屋的建造存在問題，同時很多奧克蘭人不喜歡住房密度太高，害怕變成像貧民區一樣。其實，只要有好的城區規劃（不止是好的住房設計），應該可以達到既能增加住房密度，又能夠有足夠的空間和綠地，這樣的話，中等密度住宅區就能夠提供給民眾很好的居住環境。

特懷福德表示，很多外國城市就是採取了這種規劃，成功地控制了房價，讓民眾在有可以負擔住房的同時，又保證了很好的居住環境。比如悉尼和墨爾本，很多新西蘭人去那裏，尤其是在一些周邊城區的中心、火車站的周圍，都是這種中、高密度住宅區。

當然不是所有的區域都要改變。對於那些景色優美、或者有著歷史遺蹟的區域，那肯定是要保護的。但對於一般的城區，如果我們只因為要保護自己現有的那點利益，而阻礙在那裏建造更多的住房，這就等於在告訴子孫：這裡沒有你們住的地方。把他們往外趕，無論如何也難說這麼做有道理。

本週，媒體透露，奧克蘭市政府把10幾個高檔住宅區，從單一住宅區改成了混合住宅區，此事引發了各方不小的反響。有些團體和居民擔心，大奧克蘭統一計劃，可能給了市政府太多的權力，可以輕易改變住宅區的性質，使城區的發展失去有效控制。有些人擔心增加住房密度，會引起這些地區房價下跌，尤其像Epsom和Mt Eden等名校網街區，大量地增加價格較低廉的聯排房和公寓，不但影響這些名校招生和學區的劃分，對原來花天價擠進這些街區的居民來說似乎也不公平。不過也有一些人感到高興，特別是一些一直想要裝修舊房、或加蓋新房的人來說，沒有了原來的種種限制，可以憑自己的努力讓房產升值，這自然是個好消息。統計數字顯示，奧克蘭的單一住宅區房屋的數量已經從36.1%下降到28.8%。

基礎設施要跟上

上週，國際貨幣基金組織（IMF）在對新西蘭考察後，發佈報告建議，政府應加大力度建造新房，同時增加基礎設施的建設。特懷福德表示，IMF的建議與工黨的措施相吻合。政府希望市場能夠自動解決供應短缺問題，但目前看來成效不大，房屋供應仍在惡化。所以工黨希望政府更多直接參與。

在基礎設施建設上，目前新西蘭沒有廉價和有效的籌資措施，是由開發商來承擔基礎設施建設的費用，然後他們再把這些花費轉嫁給購買新房的人。

工黨希望改變基礎設施建設的資金來源模式，將由當地政府通過債券借貸，來支付基礎設施建設。因為地方政府的借貸一般可以得到較低的利息，並且這個債券是長期債券，償還期限可能會與這個項目的期限同樣長，比如說30年，這樣就不會對目前的房價造成衝擊。雖然這保持了使用者付錢的方式，但不是像現在這樣，把所有基礎設施建設的花費一古腦加在新房上，使得新建房屋的價格，一下子就上跳5萬到10萬，而這些都加到買房者的房屋貸款上，使得民眾不勝重貸，同時也在推高整體房價，形成惡性循環。

變投機為投資？

對於禁止外國買家的政策，特懷福德強調，工黨支持外國投資，鼓勵外國人在新西蘭進行工業、加工和新技術等的投資，從而給新西蘭帶來實質效益和工作機會、或擴展國際市場。但工黨反對非居民在房地產上的投資，因為他們只是想獲得資產增值，結果只是推高了房價，所以更像是投機。這不但沒有給新西蘭人帶來實質的好處，相反，只能讓本來就緊缺的房屋供應更加惡化，房價也越來越難以負擔，導致很多新西蘭人無法買得上自己的住房。

工黨希望禁止外國買家購買新西蘭現成房產。如果他們想在新西蘭買房，那他們只能購買新房或自建新房，這樣才能增加房屋供應量。
這個政策是目前澳大利亞正在實施的。在過去的一年裏，澳大利亞已經成功地吸引了300億新西蘭元的海外投資，在悉尼和墨爾本建造新房，其中大部份資金來自中國。

本週，中共媒體報導，在過去的6個月裏，當局共查處了300多個地下錢莊，涉及金額高達8,000多億人民幣。特懷福德相信，其中有一部份資金已經流到了奧克蘭房地產市場上，但目前新西蘭還沒有比較有效的措施可以阻止非法資金的流入。

責任編輯：張莉莉