【大紀元2015年01月30日訊】本港樓市升勢持續，反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連續三周創歷史新高，最新報134.64，按周再升0.75%。分區指數除了九龍區跌0.72%外，其餘各區皆升兼創歷史新高，港島區大幅反彈2.45%，新界東上周大升後站穩，微升0.07%，新界西彈升1.9%。其餘各大領先指數包括大型屋苑指數、大型單位指數及中小型單位指數齊聲破頂。

二手樓市失控乾升

指數圖表已說明一切，從政府減辣起，短短7個月整體樓價已升14%，新界西升近18%，個別新界大型屋苑升25至30%，根本上二手樓價已失控。樓價超高，新居屋供應卻杯水車薪，引來瘋狂認購，房委會最終收近13萬份申請，結果令市場更加熾熱，代理更有話題說服買家入市。《施政報告》完全未能讓市民看見解決樓市供應的出路，全城繼續搶盤，短期升勢持續。

資本巿場方面，歐洲央行大舉印鈔引發金融市場動盪，貨幣戰爭一觸即發，資金繼續氾濫令息口無法回升，結果只會令固定資產價格再升。更不幸的是，梁振英還自欺欺人，指樓市供不應求情況接近尾聲。若特區政府再不認清樓市情況，採取果斷有力行動調控，樓價及租金將繼續乾升，上車盤將升至不可理喻的水平。政改問題與民生問題複合將令特區停滯不前。

樓價遠超負擔能力

某公司公佈最新的《全球樓價負擔能力調查》顯示，本港樓價冠絕全球，成為最難負擔城市。負擔能力是以平均樓價及平均家庭入息中位數作比較，結果顯示本港樓價是家庭入息中位數的17倍，為調查有紀錄以來最高，遠超排行第二位溫哥華的10.6倍及第三位悉尼的9.8倍。按國際標準，負擔能力超越5倍已代表樓價極難負擔，17倍不知可用甚麼來形容。

數據還未考慮適切居住環境，負擔能力是以400多呎房屋計算，而真正可用空間少於實用面積八成，比其它國際大城市平均住屋空間差天共地，價高之餘亦空間嚴重不足。負擔能力還是按去年第三季樓價計算，較現時樓價低6%，實際情況更令人心寒。怪不得連諾貝爾經濟學得獎者克魯明都說香港樓價瘋狂，又直指土地不足所致，與梁振英說不缺土地南轅北轍。

事實上，本港因土地不足，政府操控供應，提供樓房者準入門檻極高，需求又非與樓價有十足彈性關係，因此樓市的市場機制無法有效運作。即意味本港需要更大的限制板塊，即公營及資助房屋，及引入考慮負擔能力的管理機制。香港政府必先改變思維，多管齊下，單靠以數量為策，不可能使樓價回到可負擔水平。

輕率推政策致狂飆

對於近期樓市飆升，運房局局長張炳良指是因為量化寬鬆所致，又指其餘各大城市面對同樣問題。誠然，全世界各大城市固定資產近年漲幅不少，但可惜局長只說出了一半。先看看數據。《全球樓價負擔能力調查》報告比較2013年與14年的年負擔能力，香港由14.9升至17.0，溫哥華10.3升至10.6，悉尼9.2升9.8，倫敦7.3升至8.5。本港樓價的升幅，讓其它地方根本望塵莫及。

翻查倫敦市樓價數據，從08年至今平均升幅只有五成多，升幅最大的肯盛頓區亦只是七成。本港現時平均樓價是08年底的238%。翻查金管局統計數字，港元M2貨幣供應量2014年11月份比5月份增長只有3%，流動性沒有明顯增加，試問如何支持近期樓價升幅？

綜合以上數據，其實合理解釋只得一個，就是額外升幅來自政府製造的供求失衡及不當管理，長期沒意識到市場機制失效，對策沒有經過深思熟慮，調控力度不足，辣招不夠全面，又於不適當時侯減辣，令壓抑需求爆發，樓市狂飆。更重要的是，政府無法說服市民長策可以解決長期房屋問題，導致搶購潮。

作為領導者，首要任務是推銷願景研究策略貫徹執行。現屆特首認受性極低，政策背離大眾，肆意破壞行政立法關係，根本無法做到領導者的基本要求。香港若不處理根本，改變樓市管理思維，官員還一味指鹿為馬，為處於17倍負擔能力的天價樓房找藉口，樓市問題哪有解決的一天？

責任編輯：黃浩