【大紀元2014年09月09日訊】（大紀元記者袁玫洛杉磯報導）開利地產負責人李秉信日前說明﹐美國房地產在2013年達到最高峰──一棟房子上市﹐出價者多、追逐者眾﹐要加價才能購得。2014年在房價上有一個突出之處﹐具體特色就是：高價有人出﹐但會被調下﹐意味著追逐者已不似以往的多﹐有討價還價的空間。2013年是個賣方市場﹐而2014年是買方和賣方勢均力敵的市場。賣方可以要個好價錢﹐而買方如不對賣價討價還價﹐可能買得較高價。

2014年自住房買主開始進場

2008年次貸風暴後房價跌的太深﹐買氣在2010-2013 短短三年之內﹐可說反彈能量完全爆發﹐形成那3年房價回復70-80％﹐有的地方甚或達到100％漲幅。而2014年就面臨能量喪失的情境﹐但是，2014年又出現一個特色﹐即自住房屋的買主開始進場。

一般房地產市場﹐第一波一定都是投資者的區塊﹐但是﹐ 這個漲勢可否維持﹐端視首次購屋者是否可以接棒。每一年﹐美國許多剛畢業的或初入社會的、甚至剛結婚的人﹐若由租客變成自己購屋者﹐也就是首次購屋者﹐他們就會成為維持房屋動力的最重要元素。美國在這幾年來所呈現的一個趨勢：利率為歷史的低點﹐使更多的買家體會到一種情勢﹐就是房價不可能再跌了。這樣的心理因素加上低利率﹐促成第一次購屋者大量進入市場。這個力量象徵房價不會再和2013年同樣呈三級跳往上漲﹐但是會持續穩定、在穩建當中有漲勢。這不僅是買方賣方、房地產界﹐甚至在整個美國經濟社會都樂見的情景﹐就是「在穩定中成長﹐甚至會在穩定中往下調整﹐但蓄積中又能上漲」。

最低工資調整房租上漲 收租型物業變熱門

另外一個重要關鍵是今年7月最低工資調整後﹐房租往上漲﹐造成另外一個房地產區塊「投資型物業或稱公寓型物業﹐亦即收租型的物業」開始變得熱門。

房地產本身是個輪轉的趨勢：房屋先漲﹐接續漲勢的是出租型的物業。當房租能夠往上調﹐整個物業的買價和房租回收率非常好的時候﹐很多人就會放棄房屋投資而轉向多重房子﹐如公寓﹑ 購物商場等的投資﹐這種景象傳遞的訊號是「商業房地產的漲勢和反轉在俏俏的展開」。

李秉信表示﹐2014年商業房地產會接續住家房地產漲勢而呈現另外一波上漲﹐所以﹐這一次房地產的復甦在結構上是健全的﹐不像2006-07年比較投機式的漲法。本次漲法穩健、漲勢會持續﹐且貸款審核非常嚴格﹐所以類似以前次貸風波或是破產潮出現的機會也不大﹐只要貸款本身不發生一個結構性的崩盤﹐房地產往上走的漲勢是不可避免的。目前整個美國亦有相同走勢﹐大城市如洛杉磯﹑舊金山﹑聖荷西﹑紐約﹑芝加哥﹑休士頓等﹐ 更有加倍性的效果。

房價往下調整是無法避免的﹐但調整的時間不會很長﹐過了今年冬天﹐明年春天又會有另一波新漲勢出現。

大陸資金不再來到時 房價會呈現合理狀態

李秉信表示：2013年可以說是中國客的世界。許多中國投資客帶著數百萬現金﹐買房子像在菜市場買菜﹐現金就成交了。但是﹐這樣的情形在2014年感覺清淡了許多﹐即中國對外匯的管制趨向嚴格﹐可以發現許多來自中國的投資客擔心的是如何在最短時間將錢匯到美國。因為現金到位太慢﹐在追逐房價上的態度就會比較謹慎。力道不夠的結果，許多華人喜歡的熱門地區﹐如爾灣﹑聖瑪利諾﹑亞凱迪亞市呈現一個遲滯現象。白人比較喜歡的地區﹐漲勢反而不會停滯。也就是說，在這一波中國人現金少的情況下﹐華人喜歡的城市房價未漲﹐反呈膠著狀態。

他說：習近平上臺強調反貪腐﹐資金的外流開始謹慎﹐許多中國人來美國不想長期居住﹐只為轉移資金﹐如果資金轉到美國會對他們造成困擾﹐就會比較縮手。但亦有人在2014年反而將大筆資金快速轉入美國﹐斷尾求生﹐將大陸資金一次到位。2015年大陸中國人資金是否能推漲房勢﹐有待觀察﹐可能已到尾聲。

李秉信說：回顧過去幾年﹐大陸中國人資金來美﹐將房價炒到不合理的地步﹐尤其在華人居住的核桃市﹑鑽石吧等處更甚。當這種不合理的資金不再來到、不再能炒到不合理的地步時﹐房價會呈現一個較合理的狀態。合理的狀態對於一個真正健全的房地產經濟是比較有幫助的﹐畢竟在美國的政治體系和整個房地產的運作結購﹐大家所期待的是緩步上升的趨勢。

在房地產的理論﹐每年漲幅在3-4％是健康的狀態及保持不會崩盤的可能﹐但在去年﹑前年因大陸資金進入而達到15-18％﹐當在這些不合理的資金能抽離﹐每年房價漲幅在3-5％﹐對長期而言房地產資產有保障﹐對投資者比較安全。

總括﹐李秉信表示﹐當房價越來越高﹐許多人無法持有房子﹐只有回來當租客﹐最低工資的調整﹐房租有高升的趨勢﹐公寓出租業務還算合理﹐相形之下投資回報率就相當迷人﹐趁2014-2015年之間﹐多單位的住宅房價尚未成高點時﹐可以作投資亦為一個明智的選擇。

責任編輯：劉菲