文|張岳

上期文章講到，Sherry王見證了很多華人在美國創業、特別是經營房地產項目的成功故事或失敗的教訓。而她和先生自己也是一步一耕耘，不貪、不懶、不吝嗇，讓自己的事業從無到有，從小到大。除了華人之外，Sherry從其他族裔創業者身上也學習到很多可取之處。

報稅收入關係到未來發展

房產估價多與申請貸款相關，然而銀行在審核貸款申請時，不只是參考估價報告，業主/買主的收入、信用與報稅資料都非常重要。例如在商業房產中，汽車旅館Motel是較常見的項目。Motel通常有較多的現金收入。但據Sherry了解，有些Motel業主報稅只報一點點收入，除去開支，應課稅收入很少。如果以此去申請貸款，則是人為增加困難。

在採訪Ameriprise Financial公 司資深理財規劃師徐翊綾時，她也有同感，並比較說，一些猶太人開餐廳、賓館，恨不得要多報收入。因為收入多、稅務報表好看，如欲擴大業務，容易得到銀行的 貸款，如果轉讓，因買家看到生意好也願意接手，一舉兩得。相反，部分華人為了避稅，一心把收入報低，從長期看，很可能會得不償失。Sherry則表示，在現金收入比例較高的行業中，各族裔的業主都存在低報收入的現象，關鍵還是看業主個人的眼光和素質。

中國人宜突破華人生活圈

Sherry表示，不僅中國人，韓國人、印度人都不乏有通過長期勤勞付出而事業成功的人士，而中國人多吃虧在英文不夠好。所以她建議在美的華人，在享受中國式生活、關注中國社區新聞的同時，不要忘記，我們身在美國，一定要學習英文、關注美國主流社會的動向、多多少少要努力融入主流。

了解不同族裔間的「勢力範圍」

在南加工作、生活多年，Sherry了解到，這裡的Donut（唐納滋甜甜圈）生意，柬埔寨人做的很成功。全南加州的Donut生意多是由柬埔寨人在經營。在政府上班的書記文員則多是菲律賓人，負責市政項目規劃的工程師多是中東人，當然也有一些中國人，這些人的數學和英文都比較好。

曾經的失敗案例和教訓

1980年代，東部的洛克菲勒大樓和西海岸的圓石灘高爾夫球場（Pebble Beach Golf Links）均被來自日本的投資人買下，但經營不善，最後都不得不轉手出去，並賠了大筆的錢。

現在一些外國來的人看不起美國，覺得美國在走下坡。Sherry表示，在一些方面很可能確實如此，但是，來到美國還是要遵循美國的遊戲規則，如果要把外國的習慣做法帶到美國，「我要像以前這樣、那樣」，這樣的結果很可能是水土不服，「先要把當地的東西搞清楚」。

最近幾年，一些中國的投資人也相繼在購買美國兩岸的地標性建築，但是經營管理者依然是美國人、管理方面遵循美國的管理模式，Sherry認為這樣的方式會有更高的成功預期。

Sherry建議中國人在購買房產投資時，要看幾個大的方面：建築結構、地點要好，不需大修，沒有安全隱患。失敗的教訓是一些買家在買下房產時想當然的忽視風險，譬如已經被告知地下室漏水，但覺得修一修也就好了，但實際上這些維修成本都很高。所以Sherry建議房產項目的買家在做決策前最好做專業的檢測與評估。（未完待續）◇

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