【大紀元2014年09月25日訊】對於充斥著「持續下行」、「資金鏈斷裂」、「開發商跑路」等字眼的大陸房地產業來說，形勢可謂異常危險。近日，房地產業高調炒作所謂「4萬億養老地產」，寄望這個「新概念」能為低迷的大陸房地產業圈些錢。

多家上市公司及國企已經或準備進軍養老地產

近日，多家陸媒紛紛報導「32家上市公司進軍養老地產，爭食四萬億蛋糕」。報導稱，近兩年時間裏，至少有32家上市公司宣佈進軍養老地產項目。

報導稱，從今年3月到9月，有中茵股份、上實發展、億城投資及越秀地產等公司宣佈已啟動或擬投資中國養老業項目。另外，一些非房地產業的企業也進軍養老地產。如中石化四川銷售公司、首鋼已開展相關項目。而中國人壽、泰康人壽(微博)、中國平安、合眾人壽、太平保險等也紛紛表示欲投資養老地產。

據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。但是，有大陸業內人士表示，養老地產的前景雖然誘人，但要從中獲利並非易事。

養老地產消費需求在中國並不強勁

有大陸房地產業內人士表示，養老地產不是一個高收益、高回報的行業，反而蘊藏著巨大的風險。

據中共第六次全國人口普查數據顯示，中國60歲及以上老年人口已達1.78億人，占總人口的 13.26%，且正在以每年3%以上的速度快速增長。預計到2020年，老年人口將達到2.43億人，約占總人口的18%。而城鄉失能和半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數的19%。

數據顯示，這是一個巨大的市場。但是中國人的傳統的養老文化，以及多數老人微薄的經濟收入，使得這塊市場更多隻是「看上去很美好」。

和西方國家不同，中國古已有之的養老傳統，使得在普通國人心中，只有沒人管的老人才會進養老院。至於住進昂貴的養老社區，對多數老人來講根本不可能。在中共治下，多數老人只能拿到養老保險中最低標準的企業退休工資，而占比很大的農村老人根本沒有養老保險。這就造成中國雖然老年人口基數雖然大，但養老市場需求並不旺盛。

以親和源上海項目為例。項目房屋不出售產權，作為養老產品，以會員卡的形式進入市場。會員卡分為A、B卡兩種，A卡不記名，可繼承、可轉讓，有效期與房屋土地證的權限相同；以A卡78平方米的房間計算（可入住兩名老人），除了118萬元的會籍費，每年還需要支付3.98萬元的費用。B卡是記名卡，不可轉讓，可終身居住。如果老人在親和源沒有住滿15年，可按年份折算退還給家屬，如果居住期超過15年，就沒有餘錢可退；以B卡70平方米的房間計算，會籍費60萬元，每年年費為4.2萬元（可住兩位老人）。這樣的費用，對於多數普通老人來說，根本支付不起。

高投資，週期長、低回報是養老地產業的特點

從投資角度來講，養老地產不僅前期投入大，而且回報低、回報週期長，這些都大大制約了養老行業發展。實際上，業內人士表示，地產項目要實現盈利，一般要10年以上，如果想要在短期內就賺錢，那就只是打著「養老」的旗號圈地賣房而已。

據中國太平保險集團相關負責人透露，公司預計上海周浦項目總投資回報率大概在5%～6%之間，只有入住率達到較高的比例，項目才有盈利空間。

據陸媒報導，今年4月，北京城建集團將其持有的北京長青國際老年公寓有限公司80%股權及6.2億元債權在北京產權交易所掛牌轉讓。公開資料顯示，這個項目已經連續多年虧損，其中，2012年的淨利潤虧損5042萬元，2013年虧損4926萬元。按照目前測算，上述養老社區約在15年後才能達到盈虧平衡點。

目前，中國養老地產行業，更多企業只是在利用養老概念拿地、賣房。國內某大型金融控股集團養老事業部負責人表示：「養老是一個複雜的產業鏈，必須有好的思路、資源、團隊，如果還是用開發房地產的思維去做養老產業，做爛掉是遲早的事情。」

責任編輯：高義