【大紀元2014年05月04日訊】（大紀元記者朱麗婭澳洲悉尼編譯報導）澳洲房價飆升到紅色警告水平，將債務與收入比率抬高到令人驚詫的水平，澳洲的房地產熱潮似乎沒有盡頭。

據悉尼晨鋒報房地產報導，澳洲家庭債務已達到可支配收入的177%的記錄水平，而住房價格達到年收入的4.3倍，年租金的28倍。

澳洲人的購房夢變得越來越難以負擔，澳洲最大銀行聯邦銀行的經濟學家稱，房價上漲導致房貸升幅了20%。

對此，聯邦銀行探討了目前炙熱的房地產市場的16個主要問題。

1、 最新的房價趨勢如何？

住房價格的增長顯著高於前一年。截止到今年第一季度裡，獨立房價上漲了10.7%，公寓房價上漲了9.6%。這兩項漲幅是過去十年內的高水平。

2、澳洲各地房價趨勢一致嗎？

澳洲各地住房價格均有上漲，但增長幅度各異。

以下是澳洲各地在截止到今年第一季度房價升幅：

•悉尼：15.6%
•墨爾本：11.6%
•布里斯本：4.8%
•阿德萊德：4.6%
•珀斯：4.7%
•霍巴特：0.9%
•堪培拉：1.7%
•達爾文：3.8%
•其它地區：4.5%

3、房價為何上漲？

在任何市場中，價格反映出供求關係，進入超市，一切商品都擺在貨架上售賣。而住房市場有些不同，可供交易的房產數量所佔比例相當小。

一年裡大約有4%至6%的住房轉讓，新房增加數量1.5%至2.5%，而其它類也就那樣了。有限的房產交易量對房產市場中供求基本關係起到了放大價格效應的作用。

購房所需金額巨大，所以房價對負擔能力也很重要。極低的房貸利率已經提高了住房負擔能力，並幫助把對住房的潛在需求轉化為現實需求。

4、甚麼推動了房產的需求？

人口的迅速增長使房產的基本需求顯得比較強勁。澳洲人口出生率的提高和移民的湧入使人口增長達到過去40年來的高水平。

對技術移民的偏向加劇了住房市場的需求。技術移民通常抵達澳洲時已有儲蓄，於是迅速加夠買住房需求人群。

持457簽證的臨時技術移民，還有與教育相關的人口湧入也推動了房產的需求，這些人並不一定是永久定居者，但他們在澳期間確實需要居住的地方。

5、甚麼推動了房產的供給？

近幾年來，新的住房供應量為每年略超過150,000套。採礦和基礎設施的繁榮帶來熟練勞工及材料的競爭，限制了住房供應量。

「需求」超過了「供應」，市場對住房的過度需求已經存在了好幾年，住房的需求被壓抑而累積下來，而當前的住房價格正是反應出這一需求與供給的不平衡。

6、是投資者影響了房產市場嗎？

目前，房產投資者佔據了房產市場活動非常大的一部份。投資者合理的收益是儲備銀行所創造的市場環境的回應。儲備銀行通過提高流動性，將利率推至「緊急」級別來應對金融危機。這種方法鼓勵了對收益的追求，減弱風險，推動了房產的價格。

7、是自我管理退休基金影響了房產市場嗎？

將自我管理退休基金（SMSF）引入房產市場是房價上升的另一個因素。這部份資金不多，但澳洲儲備銀行指出，這是從未有過的房產潛在的投機性需求。

8、是外國投資者影響了房產市場嗎？

對外國投資者的購房只有有限的資料和過時的信息。來自審批投資程序的澳洲外國投資審查委員會（FIRB）的數據顯示，2012-2013年度外國投資者活動僅佔住房的0.1%，銷售數量的2.8%。

外國投資者購房受到購買新房的法規限制，因此引致一些額外的供給需求，修建更多住房是一項政策目標。

澳洲外國投資審查委員會的數據顯示批准外國房產投資的平均房價為150萬澳元，因此大部份購房是在市場的高端，不太可能過分影響房產的負擔能力。

9、是貸款者影響了房產市場嗎？

監管機構常常提醒貸款人和借款人謹慎行事。例如，近期儲備銀行金融穩定報告（Financial Stability Review）稱，對於金融穩定性很重要的是，銀行不應回應增加風險偏好的行為或放寬貸款標準。

但目前並沒有貸款標準顯著放緩的跡象。低文檔貸款占新增住房貸款的份額微不足道，高貸款價值比率（LVR）的貸款份額也不高。

10、住房價格會繼續上漲嗎？

目前房價背後存在肯定的動力，但也有在工作中的一些自然的糾正機制。

•房價的上漲削弱住房負擔能力。自2013年8月以來沒有出現過降息，人們的討論已轉向利率上升的可能性。日益惡化的負擔能力會挫傷潛在房主或住戶的興趣。

•房價上漲減少租金收益。一些租房者已轉變為房主或住戶，住房的供給更多。空置率上升和租金增長正在放緩，更低的回報率將會挫傷潛在投資者的興趣。

11、房市有泡沫嗎？

對當前的房價走勢需要有前瞻性。房價先降過之後才升上來，今天才出現較高的價格。房價從2012年年中以來上漲了16%，但與2010年年底的上一次峰值相比只上升了7%。

對於真正的房產市場泡沫，房價上漲需要有以下條件，即在一個相對較短的時期內房貸加速增長；貸款標準放寬；人們期望住房的價格持續上漲。

房貸增速有所回升，但仍處於過去30年以來的低水平。如前所述，貸款標準並沒有顯著放緩的跡象。然而，房價上漲的預期仍然存在。現有的有限數據對評估這些期望還很困難，但這是監測趨勢的一項因素。

12、甚麼會扼殺房產市場的繁榮？

多年來遵循的「黑盒子」的規則是基於貸款利率和房價之間的關聯，即房貸利率上升20%，通常足以扼殺當時房產市場的熱潮。

20%的利率上升將使貸款利率達到每年7%左右。要達到這個目標，儲備銀行需要提高利率100個基本點，使現金利率上升至3.5%。

13、澳洲儲備銀行對房價的上漲感到驚訝嗎？

澳洲儲備銀行對房價上漲並不感到驚訝。不期望影響房價，就不會著手刺激房產市場購買！房價上升的確是傳導機制的一部份。

房價上升增加了家庭財富並普遍提振人們的情緒。房價上漲使新房更具吸引力，這是利率首先下調的原因之一，同時他們也鼓勵裝修活動。

14、澳洲儲備銀行擔心房價的上漲嗎？

澳洲儲備銀行可能不會對房價上漲感到驚訝，但看起來房價正在接近一個令人舒適的範圍值。澳洲儲備銀行行長史蒂文斯（RBA Governor Stevens）和副行長羅威（Deputy Governor Lowe）都提醒借款人房價可跌可升，也許這就是儲備銀行正在出售部份Kirribilli房產的原因。

行長史蒂文斯描述房價持續年增長10%是「不受歡迎的」。

如果不出意外，房價已經達到了使降息成為不必要和不可能的程度了。房價達到兩位數的增長水平，是下一次利率上升的考慮參數。

15、甚麼令澳洲儲備銀行滿足？

澳洲儲銀長期以來關注房價槓桿。他們已經明確表示，他們不希望看到目前設定的政策推動房產市場的活動，導致返回到上升的槓桿作用。疲弱的收入增長意味著家庭債務與收入比率在一個相對穩定的時期後再度上升。稍微有利的一面是，債務與資產比率正在下降。

如果房價的增長大約與收入增長的比率相當（比如每年5%至6%），我們猜儲備銀行會很高興。在這種情況下，價格與收入的比率保持不變，債務與收入的比率將反應出結果。

16、房價重要嗎？

房價與收入比率也上升了，房產價值被高估的恐懼也隨之而來。我們一貫堅持的觀點認為，房價與收入比率的上漲顯著部份反應出家庭偏好的轉變和獲得貸款的能力，以及人們想要居住房型的轉變。

持續的低通貨膨脹率允許更低的利率，更多的家庭能夠獲得貸款，而住房需求提升但房產的供給不會迅速改變。房價相對於收入的上升不可避免，房型的轉變反應出人們對更大、更複雜房型的願望，結果房產估價就變得更高。

（責任編輯：簡玬