【大紀元2014年05月31日訊】美國金融危機以來，銀行收緊了房貸，買房貸款難，導致租房的人數增加。再加上供不起房貸者的房子被銀行收走，不得不租房度日。以上因素導致目前房屋市場租房客多，租屋供不應求，租金上漲。這種情況對房東來說雖然是好消息，但出租房子容易，要找到滿意的房客並不容易。經濟不穩，失業率高，人們工作不穩定，房客失業交不起房租的現象常有發生。這不僅給租客自己的生活帶來衝擊，也可能影響到房東。如果遇到惡意欠費，不僅不付房租，賴著不走，還把房子弄得一蹋糊塗的惡房客，房東反而還要承擔水電費、垃圾費等諸多開支，收不到租金不說，還鬧心煩心，種種苦衷，一言難盡。所以，想要當個省心的房東，坐收租金，就要想方設法給自己的房子找個好房客。

如何找到好的房客？下面是給房東的幾點建議。

第一﹕包裝好自己的房子

出租前，儘可能把房子裝修一下；儘可能配套，比如洗衣機、洗碗機、微波爐、單獨的衛生間。漂亮、乾淨、方便、舒適的房子永遠是客戶喜歡的。當然，你也會因此獲得更高的租金。

第二﹕篩選房客

要從多方面考察房客，包括：信用記錄、背景、收入水平、工作穩定度、以前的租房記錄、以前的房東評價，甚至以前的刑事記錄等等。通過調查信用度來了解該房客有無欠債等歷史，不要把房子租給有賴賬記錄的房客。你有權利要求對方提供有關信息，如果對方不提供，就不要考慮該客戶。

第三﹕用法律保護自己

要用法律保護自己，自己先要懂法、守法。首先要做到合法出租。比如，為了兒童健康，政府規定：6歲以下的兒童居住的房子必須是無鉛房。如果你的房子是1978年以前建造的，沒有做過無鉛鑒定，不能出租給有6歲以下孩子的房客。而對於那些有小孩的房客，房東還要考慮到窗戶、樓房欄杆等硬件設施是否符合美國法律的要求。再比如，房東不能擅自擴建、改建自己的房屋，如果想要增加衛生間、在地下室增建房間等，都必須取得當地有關部門的許可。美國法律還規定，出租的房子，必須有2個出口，以防發生緊急情況時無法逃生。此外，房東還應及時了解並進行必要的房屋維修，如果房屋不符合基本的居住條件，房客有權進行維修，並從租金中扣除該維修費用。聯邦公平住房法案及修正案禁止房東基於種族、宗教、膚色、原國籍等特徵而歧視他們。

以上種種，房東都必須遵守，否則，房客有權拒付房租，或者在不通知房東的情況下搬走，甚至對由以上原因造成的傷害起訴房東。

遇到不交房租和拖欠房租的房客﹐是房東最頭疼的問題。但切記，房東不可用強制手段逼租，也不能隨意進入房客的租屋或強行驅逐，這些都是違法的。正確的途徑是訴諸法律，申請驅逐令(eviction)。房東有權提起訴訟﹐依法將壞房客趕出去﹐同時要求法庭判令房客補交房租和賠償損失。法院批准驅逐後，房東也不可以直接把房客的財產搬出去，或是強行趕走房客，房東必須讓郡治安官或其它權力機構來實施驅逐。

房東應該把房客的駕駛證、身份證明等個人資料複印備份並保存好，一旦遇到房客欠租逃跑，你才能通過這些個人信息將房客告上法庭，否則無人可告，無處告起，法律也幫不了你。

第四﹕即有原則又要靈活

所謂原則，是指對客戶的基本經濟要求，家庭收入，一般要求租客家庭月純收入不低於租金的3倍等。所謂靈活，是指出租房屋的條件不宜太過嚴格，要有靈活性。例如，不要單純追求高價位出租，適當降低一點租金，可以擴大租客範圍，增加候選房客，有利於你找到更滿意的客戶。另外，信用記錄也要靈活考慮。信用記錄很重要，但也不要只看信用記錄。比如，有的年輕人工作時間不長，且因為讀書有貸款，他們的信用分數可能不高，但工作穩定，收入高，完全可能成為好房客。對這類房客，房東不要輕易放棄，可以採用增加收取定金(deposit)的合理方式，這樣，既找到了潛在的好房客，又保證了自己的利益。

第五﹕使用仲介

一個有經驗的仲介(agent)，可以全方位幫助你。比如：尋找可能的租房客、檢查客戶信用和收入等、商談價格、聯繫看房、協助雙方簽訂租房合同等等。合同尤為重要。由於仲介更專業，不僅可以幫助房東處理具體事務，而且能協助房東和房客簽訂一個全面的合同。房東和房客談妥的條款一定要落實在書面上，以書面合同的形式確定房租多少、支付方式、如何續約、續約租金有無變動、房東不允許的房客行為等內容。如果將來出現不交或拖欠租金，或出現其它糾紛，一份完備的租約是訴訟取勝的關鍵。好的仲介可以為你的出租屋找到更大的市場，從而帶來更多的客源，使你更快、更有效地找到理想的房客。使用仲介雖然花了點費用，但你可以省心、省力、省時，有助你找到長期穩定的好房客。好的房客不僅可以給你帶來穩定的收入，還會成為你的好鄰居、好朋友，讓你在收獲金錢的同時，也收獲友誼和開心。

（本文由麻州房地產仲介文翎撰寫，電話：617-840-7991）◇