【大紀元2014年05月29日訊】資金封殺，融資無路；銷售停滯，回款無期；巨貸到期，無力回天……

時屆2014年，中國房地產進入大船沉沒前夜。近日潘石屹形容中國房地產正像撞向冰山的「鐵達尼號」，向來看好樓市的任志強也低調消聲，海內外對中國房地產的擔憂前所未有。在風浪之中，最危險的是那些長期資金繃緊的中小房企，本文開頭的幾句，是對這類企業面臨的絕境描述。

生死大劫在前，眾多的中小房企路在何方？往何處去？希望這不是一個遲到的話題。

路在何方，往何處去，這首先是企業決策者們時常思考的問題。經過長則十餘年短則幾年在地產行業摸爬滾打，特別是經歷2008年的金融危機，行業中的大小老闆也都早有預見，在過去幾年，在應對未來危機方面有了許多的實踐與準備。而面對眼前逼近的經濟大劫，他們的準備能否來得及？到底該往何處去？

路徑一：主動謀求併購，自動加速洗牌。

隨著市場下行，大型品牌房企大幅降價將策略性主導市場格局，大型開發企業率先大幅降價，將加速市場或房企之間分化。年初以來，廣州、寧波、南京、神木等地都出現中小房企倒閉破產的現象。蘭德諮詢機構總裁宋延慶認為，行業已迎來洗牌時代。到2015年，將有1/3的房企被淘汰出局，其中以中小企業為主。

在這一階段，中小房企在還有一點生機的情況下，選擇主動併購行動，是無奈但明智的避險手段。即使如大型品牌房企綠城，目前也在和融創洽談股權收購事宜，未來，主動與大品牌房企併購合作，並不是不見得人的事。

路徑二：海外投資成避險通道？

2012年以來，萬科、萬達、綠地、碧桂園等諸多房企橫掃海外市場，動輒幾十億元人民幣買地的新聞屢見報端。仲量聯行的最新研究報告顯示，截至2013年底，國內房企在海外商業地產以及住宅開發項目的投資總額超過100億美元，同比增幅超過30%。一些中小房企也跟風試水，當中也包括今年出事的光耀地產，參與開發濟州島「中國城」旅遊渡假項目。

國內市場遇冷，房企轉向海外投資分散風險是選擇之一。但中小型房企的海外投資投機性更重，加之抗風險能力不高，能否成功避險，還需時間檢驗。

路徑三：「斷臂求生」是應急的招數。

轉讓地塊或項目以斷臂求生，處理手頭還有的優質土地和項目資源是中小企業危急時期的免死一招。早在2008年的危機中，很多企業也是這樣活下來的。

曾打造了上海早期豪宅康橋半島的盛高置地、打造了上海早期公寓名盤中凱城市之光的嘉凱城、杭州地產「三巨頭」之一的濱江地產，都採取變賣項目或股權的行動。這是最傳統的一種化解風險方法，未來眾多中小型房地產企業將更多出現這種情況。而接盤的，很可能是正在四處抄底的央企及地方國資。

路徑四：產業轉型前途難測。

在2010—2012兩年間，許多房企老闆都預感前景不妙，開始探討轉型，但同時不放棄房地產主業，轉型往往成為在資本市場獲得融資的概念。

特別在2012年，在樓市調控不放鬆的政策口徑下，大批房企開始加速「挖礦淘金」。涉礦的企業如新湖中寶、鼎立股份、華業地產、綠景地產、萊茵置業、中珠控股等等。

也有很多房企開始設立產業基金，進行相關多元化擴張，以期開拓房企的融資新管道。

但是，房企進行無關多元化經營，隔行如隔山，難以充分利用企業的戰略協同，可能低估市場風險或高估企業自身能力導致投資失敗。有分析師就指出，一些涉礦房企主要是為了再融資，適時拋出涉礦公告，啟動股價，在資本市場獲得熱烈回應，而礦產開發卻並未取得實質性成果。

路徑五：轉行淡出或會平安。

有些屬於跨界經營的企業，當年是帶著極強投機目的進入房地產行業的，突然發現憑藉自己非專業的房地產經營能力，根本無法賺錢時，撤出就變得順理成章了。更多在房地產市場一直打拼了多年的未上市小微房企，則考慮淡出房地產業，轉尋一些競爭相對不激烈的行業。

當然，由於融資擔保等一些原因，一些中小房企也遇上了被項目套牢的苦況，除非自己面臨坐牢，否則只有硬撐，無法退出。

路徑六：等政府出手就是等死！

中國政府對房地產現今還能做甚麼呢？前些年用了大打壓和大刺激的做法，現在不敢了，只有微調，實際上是不敢輕舉妄動，左右為難。

至於已經進行的一些政策指令已證實無效，比如央行表態窗口指導之後，銀行並沒有放鬆房貸，不會惠及中小房企。地方政府的救市行為可能更多，比如3月底4月初，杭州有關方面已多次召開房企溝通會，有意放鬆樓市限購；4月以來，江蘇無錫、天津濱海新區、廣西南寧、杭州蕭山區等地紛紛出臺樓市新政，從不同方面開始救市。

但這些措施對市場的影響很有限。除非出現類似「4萬億」投資或信貸政策的大規模鬆綁，否則市場仍將處於下行通道中，而大刺激的話，會使泡沫更大。

路徑七：坐等崩塌是最悲摧的活法。

以上諸多路徑，都是房企實踐過的，但是留給企業家們的時間已經沒有了。大限將至，面對前有凶險，後有追兵的境況，中小房企怎麼辦？

今年3月，浙江奉化頭號開發商興潤置業資金鏈斷裂，其實際控制人沈財興父子被拘，被控以涉嫌非法吸收公眾存款罪。這家連續四年處於資金鏈斷裂邊緣的房企，憑藉十多家銀行信貸和民間借貸維繫多時，在頃刻間宣告崩塌。另一家，最近捲入破產風波的光耀地產，也成為遭遇危機的中小房企樣本。

冷熱不均已經成為進入下半場的房地產市場常態，中小房企特別是小型開發商的處境可能變得更加艱難。銀行貸款曾是它們唯一的融資管道。過去三四年，隨著國內銀行加強風險管理，小開發商根本拿不到銀行貸款，大量藉助信託、基金，差的只能去借高利貸。信託融資近年也陸續到期，國元證券報告顯示，2014年信託到期量約5.3萬億元，同比增長超過50%，其中剛性兌付涉及最多的是規模高達9000億元的集合信託。如果錢緊局面持續，後續資金跟不上，更多小開發商會面臨資金鏈斷裂。

另一方面前線銷售無著，從已披露1-4月銷售業績的34家企業來看，包括保利、世茂、遠洋等企業在內的20家出現了業績同比下滑的現象。資料顯示，滬深兩市126家房企2014年第一季度歸屬母公司股東的淨利潤106.23億元，較去年同期的113.45億元下滑6.36%。更多未上市的中小房企此時正在掙扎，生不如死，只有坐等崩塌。

路徑八：「跑路」可能在未來頻繁出現。

近年中小房企老闆資金鏈斷裂，選擇「跑路」的不斷增多，進入2014年比較典型的如：

3月，六安大別山房地產老闆疑攜款失蹤；
4月，南京福地老闆欠債「跑路」；
4月，青島女地產大亨姐妹雙雙「跑路，欠貸或超70億元；
5月，武漢香利地產老闆攜7億逃跑；
5月，世紀天成老闆「跑路」，澳洲風情園項目或擱淺……

企業倒閉有很多形式，以「跑路」的方式來退出市場危害最大，它的本質就是賴賬。這是房企老闆最無良也是最後的一條路了。

拷問：誰在主導當下的危局？

誰在主導當下的危局？中共。

在西方民主社會，經濟治理失策，政府要承擔責任，民眾可以彈賅總統，可以自由表達抗議，促使政府提高水平，否則執政黨要下臺。

但在中國大陸，經濟局面再混亂，權貴不在乎，沒有高官為此道歉和負責，政府改革措施有問題也不許抗議。結果將是，整個社會在極權高壓之下，直到最後一刻同歸於盡式的總爆發，或致經濟崩潰，社會動盪。真那樣，是中國的悲哀。