【大紀元2014年04月04日訊】（大紀元記者李雙報導）在北京新房、二手房成交量在2014年1、2月大幅下跌後，買賣市場的冷淡促使一部份不著急賣房的業主轉售為租，令北京租賃房源持續增加。市場調查顯示，今年一季度北京房租平均累計漲幅為-0.60%，為近5年同期首次出現環比下降。

首季北京新房二手房成交量環比降逾4成

今年以來，中國各地的二手房成交量大幅下滑。據北京市住建委網簽數據顯示，北京二手房成交量已經連續3個月不足萬套，2014年第一季度全市二手房成交23,156套，環比2013年四季度下降超過43%，其中3月份出售8,943套，創下2009年以來的同期新低。

另據北京中原地產數據顯示，3月北京二手房成交均價為3.14萬元/平方米，比2月3.16萬元/平方米的均價微降。

北京新建商品住宅（包括保障房）在一季度成交16,418套，環比上季度下降41.3%。

另外，前一段時間北京樓市多個樓盤低於預期3、4千元/平方米入市，採取「平價跑量」的銷售刺激措施後，3月，北京新建商品房住宅成交量為7,289套，環比2月明顯增長227%，但與去年3月同期成交量相比仍下跌62.4%。

中共住建部政策研究中心研究員趙路興認為，今年一二線城市市場成交走淡的主要原因是銀行「錢緊」，銀行持續「錢緊」的確影響了消費者的購房積極性。今年年初的房地產貸款延續了自去年下半年以來的「錢緊」狀況。

截至2月底，大陸22個城市的69家銀行分支機構調研顯示，近4成銀行的首套房貸利率上升幅度達5%至15%不等，個別上浮20%；半數銀行的首套利率基本維持基準利率水平。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，從整體數據看，市場在2013年四季度已經觸頂，價格漲幅會持續回落。

旺季不旺 一季度北京房租首跌

據《每日經濟新聞》4月3日報導，往年一直呈上漲態勢的北京房租，今年有了明顯的改觀。報導引用鏈家地產市場研究部報告稱，今年一季度北京房租平均累計漲幅為-0.60%，為5年同期首次出現環比下降。

在旺季不旺的背景下，3月份平均租金為59元/平方米，環比下降0.6個百分點，同比上漲4.6個百分點。一季度平均租金為59.1元/平方米，較去年四季度上漲1.4個百分點，與去年同期相比上漲5.5個百分點，均處於近年較低水平。

鏈家市場研究部張旭對《每日經濟新聞》表示，每年中國新年後都是租房旺季，但今年租賃旺季的整體需求釋放程度不及去年，較去年節後日均成交量低了12個百分點；換租需求有所減少。預計4月租賃市場成交量將明顯回落。

鏈家統計顯示，3月北京的日均新增客源房源比為1.9：1，遠低於往年同期水平。一季度新增客源房源比為2：1，而2013年和2012年同期的比值分別為2.06：1和3.04：1。

張旭稱，目前各界對於房價下跌的預期較強，若需求觀望情緒持續加重，一部份不著急賣房的業主可能由售轉租，租賃市場房源量或將繼續增加。

由於房源增加，以及房租漲幅的持續收窄，租客與業主之間的心理博弈已經漸見分曉，租客不怕找不到性價比更好的房源。

北京「租售比」遠超國際警戒線

國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1：300-1200。即在正常市場情況下，買一套房要出租200-300個月即能收回全部投資，那麼這個房子的投資就是划算的。故國際上把1：300的租售比數值，設置為房地產泡沫的「國際警戒線」。

按照目前北京房地產市場最新統計數據：2014年一季度純商品住宅新房成交均價為2.8萬元/平方米，二手房成交均價在3.15萬元/平方米和一季度平均租金為59.1元/平方米來進行計算。租售比分別為1：475和1：534。

這樣算下來，需要出租40年以上才能收回購房成本，而中國的商品房只有70年的使用期，是典型的「買房租地」，與其他國家的永久地契不可同日而語。外國的房子就算老到不能住人，房子沒了，地還能再賣。

1991年日本經濟泡沫高峰時，日本的租售比高達1：720。目前在日本東京，市中心一套60平方米左右的房子售價大概在1,500萬日元，月租金大概為10萬日元左右，租售比在1：150。歷經20年，日本房地產才漸露復甦的跡象。

目前大陸很多一級城市還有大量的空房閒置沒有出租，由於沒有不動產稅的擠壓，這些空置房不進入租房市場。若不動產稅出台，90%的空置房都將進入租房市場，這樣也會導致租金下降，「租售比」變動會更大。

名詞解釋

租售比：是租賃價格與銷售價格比的簡稱，是指每平方米建築面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值。租售比的大小已成為國際間公認的樓市是否存有泡沫的晴雨表。

良好的租售比一般界定為1：200-1：300。如果租售比小於1：300，也就是買一套房要出租00個月以上才能收回全部投資。這樣的租售比說明房價已經明顯高於內在價值，房價已經出現了泡沫，比值越小說明泡沫成分越大。此時的房產投資回報率已經非常低，甚至不及銀行定期存款。這時買房是不合算的；如果租售比大於1：200，也就是說買一套房出租在不到200個月的時間裏就能全部收回，說明房價已經被低估了，這時買房是非常合算的，不僅可以收到較好的出租回報，日後房價也有上升的空間。

（責任編輯：孫芸）