【大紀元2014年04月03日訊】大陸民眾買房子，辦銀行按揭貸款，發現這裡面還有很多學問，有的稍微不注意，就是十幾萬、幾十萬的差距。對於工薪階層買房的，要千萬注意這些問題！

一、貸款利率的折扣

現在，買房時要以最新政策為準，一定要去查這個細節！（發稿時最新的政策是首套首付三成，貸款利率維持基準利率6.55，二套首付七成，貸款利率上浮1.1倍）

二、選擇還款方式

也許很多沒買過房子的人，都不知道還銀行貸款還有方式可以選的。家庭條件有限，能夠省一點就省一點。還款方式有以下兩種方式，供大家參考。

1、等額本息還款。其實，你在看一手房子的時候，售樓小姐給你算的都是這種，因為每月還款數額固定，而且相對於另一種方式，這個金額更小，更容易被買房者接受。但是你們知道這個的真實還款情況是甚麼樣嗎？

以貸款20年，貸款100萬元，算下來7485.2元月還款為例：每個月還銀行7485.2元——其中，5458.33元是利息，2026.86元是本金。也就是說，你還的錢，大部份是銀行利息，而本金還的較少。

到了還款期限一半的時候（比如是20年還，你已經還了10年了），利息已經在前10年還的差不多了，但是你的本金還有很大部份沒還的，這些是必須還的，即便你10年後條件好很多了，可以提前還了，但是後面的基本是本金，利息很少， 你提前還已經沒有甚麼意義了。你在銀行，基本只跟你說這一種，因為這樣，銀行的利益才會最大化。

大部份家庭，既然貸款20年，不可能會在很短幾年就還完，但是10年後一般能還完，這樣，銀行的利息收益會減少很多，所以，他們這種方式讓你前10年都在還利息，而本金基本沒怎麼減少。就算你有錢了，再還，銀行的利息都收入了絕大部份了，你提早還對銀行沒甚麼損失。

2、等額本金還款。我發現一個問題，就是，銀行不會主動提出有這種還款方式。基本都只說前一種。還好我之前瞭解過，就提出要還等額本金模式。這個還是以貸款20年，貸款100萬元，算下來月還9625元月還款為例：每月還的錢要比等額本金多2140多元。其中4166.67元是本金，5458元是利息，第2個月開始，只還9602.26元，因為本金上月還了4166.67元，這月利息重新計算，要少23元的利息，以此類推。越到後面還款壓力越小。而最重要的是：當你要提前還款的時候，比如5年後，因為你選擇的方式，本金還的更多，這個時候本金已經相對上一種方式要減少了許多，提前還款的本金部份沖抵的更多，這樣重新計算利息的時候要少許多利息支出（每少一年都是近萬的利息）。而且就算不提前還，這種方式，還20年，也要少還14左右的利息！只是前期壓力較大！但是為了長遠的利益！

說一個插曲：我前幾天去銀行辦貸款簽字，同時有7-8家人，都是購房貸款的，我們排第2位，前面那個女的，5分鐘就簽字走人了（簽的等額本息），我們在旁邊看，銀行辦事人員隻字不提還款方式。

輪到我們了，我們提出要用等額本金還，那個人就把我們帶到行長室，喊我們自己看兩種方式的具體還款(後來才知道是故意把我們隔離開來)。然後就走了。等過了10多分鐘，我和女友商量好，還是堅持自己的選擇–等額本金。

我們走回去找那個辦事員，他已經在幫另外的人辦理了，我們在旁邊看， 全部簽的等額本息。後來又輪到我們了，我們提出還是本金還款。這個時候，旁邊的人問我們，「還有別的還款方式？」那個辦事員馬上打斷我們，說是因為我們條件好點，有能力想多還點，壓力就更大。我明白他的意思叫我們不要說了，我們就幾下簽了字走了，看來銀行很不願意讓我們選擇這個方式，因為銀行少賺了很多利息。你想一個人節約2-3萬利息，10 個人就是20-30萬，100個人呢？簡直不敢想像了。

作為我們這種一般階層的人，購買房子是大事情。所以，在簽定合同後，一定要在銀行貸款這方面多研究一下。其實這樣算一算，銀行貸款這方面，合理分配，可以節約十幾萬元的利息支出甚至更多。折算成房價，就是少了近千元/平！

（責任編輯：吳凱琳）