【大紀元2014年03月20日訊】（大紀元記者李歐舊金山報導）舊金山灣區作為美國房市的發動機，有當地的高科技和眾多創投為後盾，還有海外買家的加持，房市溫度極高，但是高房價卻讓買家壓力倍增，尤其是首次購屋的民眾，面對高價且貸款審核嚴謹的市場現況，如何取得資金是頭號難題！

貸款經紀每天觸碰的是文件與數字，不過作為資深貸款經紀Franny Yen卻是親切溫和，透過她的雙眼能感受到貸款這不是一道難題，而是一條道路，她會順暢的領你走過去，即便碰到難題也能「路不轉，人轉」化解阻礙。

貸款難題五花八門，諸如頭款不足、信用不高、婚姻問題、簽證問題、拖欠還款、超過4棟房貸等等，而且2014年的房貸審核將不會放鬆，首次買家要搶贏那些海外來的現金豪客，簡直是一場鐵人三角的競賽。Franny提醒，購屋要先完成貸款核准文件（Pre-Approved），再去尋找房子，首購者更要善用政府的首購優惠，為自己爭取權益。

「首次購房」優惠 幾乎終身享用

她深知當前有不少人因為房價飆漲而不敢買房，但她認為當前依舊是非常好的買房機會，主要因素是利息仍低，尤其對於首次購屋者是一大機會，不僅享有低利率買房，還有抵稅優惠。

Franny一再提醒民眾不要忽略「首次購房」的福利，因為一旦失去以後就沒有機會享有。她表示，在首次買房時就要向縣政府（County）申請，往後只要房子沒有賣掉之前，即便是重新貸款都能繼續享有稅收抵免（Tax Credit）的好處，例如Santa Clara 15%的抵免。

就算申辦首次購屋比一般貸款有更多的書面工作，但身為專業貸款經紀，Franny一定主動建議客戶申請，例如「抵押貸款認證Mortgage Credit Certificate（MCC）」項目，每個城市有不同的收入限制，在Santa Clara如果兩人持有房產，年收入在105,000以下，過去三年內沒有自己的自住宅就可以申請MCC，房價最高可達57萬，如是新建房可達63萬。

MCC在很多縣政府都可申請，近期Franny就為一對夫婦在Santa Clara成功申辦，並且21天就拿到貸款。貸款文件的工作相當繁雜，不僅要經紀親自前往辦理，每個步驟還要按部就班依序完成。

結合縣市首購優惠 增強實力

另外，在城市（City）也有不同的首次購屋優惠，Franny提醒，縣與市的優惠可以合起來一起申請，兩種優惠可以讓首次買家更具實力。

Franny舉例，抵押貸款援助計劃（Mortgage Assistance Program）簡稱MAP，這種方案也只有需要3%的首付款，屬於小額貸款（購屋中的第二貸款），信用分數需有680分，最高可借到房價的17%或8萬5千元。此方案僅在聖塔克拉拉縣可用，同樣有收入水平限制。

區域性援助計畫（Geographic Assistance Program）簡稱GAP，3%的首付款，最高可借到房價的20%或5萬元，需有信用分數620；過戶費援助計劃（Closing Costs Assistance Program）簡稱CCAP，3%的首付款，最高可借到房價的5%或2萬元，需有信用分數640。以上每種計劃在不同城市有不同規則，並非統一皆適用，詳情還得詢問貸款經紀加以確認。

獲銀行頂級評價的貸款公司

Franny表示，申請這些首次購屋或低收入的貸款，除了有眾多的文件往返，還要有堅強的團隊合作，在她的公司裡一個案件不是她個人責任，而是整個公司的力量在輔助她，例如她們每週都會拿出個案檢討，甚至一起為一個貸款難題尋求解鎖之道。

Franny擁有16年的貸款經驗，現任貸款公司The Loan Story的高級經紀，與50多家銀行建立合作關係，其信譽和質量在眾多銀行中獲得頂級評價（Top Tier），這十分有利於貸款成功的機率，而且評價越高獲得銀行的紅利（Bonus）也越多，重要的是這些紅利都會回饋到貸款申請者身上。◇

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Email：Franny@theloanstory.com