【大紀元2014年02月28日訊】（大紀元記者李雙報導）隨著杭州樓市的馬年「第一降」開始，大陸部份二、三線城市接連降價，業內人士普遍認為樓市降價從二三四線城市開始，而一線城市的房價、尤其是北京的房價似乎仍處於供不應求、只漲不跌的堅挺態勢。事實上，這些年來中國樓市不是大漲就是大跌，買漲不買跌是鐵的定律，而目前仍沒有看到溫和上漲的理由，專家倒提出了北京樓市更具危險性的八大理由。

二三線城市接連降價 一線樓市仍被看漲

自上週杭州同一區塊的兩個開發商德信和天鴻先後發出降價促銷的消息以來，降價清盤的消息就已經開始在中國各地此起彼伏的傳出。江蘇常州一個樓盤新推的4棟樓，最低價為5380元/平方米，與該樓盤去年底首次開盤的銷售價格相比，目前的價格相當於打了近6折。

《證券日報》引述克而瑞信息集團的一份數據稱，2014年1月份杭州、成都、武漢、蘭州等多個二線城市商品房的銷售均價環比、同比均呈現下滑走勢，最高下滑幅度為11%。除此之外，青島、長沙、鄭州等城市房價環比均呈現微幅下跌趨勢。

三四線樓市整體銷量延續著去年下半年以來的低迷態勢。據中原地產的監測，今年1月份，25個三線城市新建住宅成交量為11.22萬套，連續3個月走低，創6個月新低，14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創下11個月新低。

與此相反，2014年1月，大陸一線城市土地均價漲幅驚人，據統計，1月，北京、上海、廣州和深圳四個一線城市的土地成交均價達到每平方米10,136元，環比上漲125.1%，同比上漲253.1%，創歷史單月新高。於此同時，2014年1月1日至2月23日，北上廣深四個一線城市土地出讓金總收入為1382.4億元，2013年同期則為636.1億元，攀昇了746.3億元，同比增長幅度為117.32%。

一面是二三四城市房價回落，銷售疲軟的現實；一面是一線城市土地市場熱度不減，需求空前的現狀。

北京樓市更具危險的八大理由

杭州樓市降價、銀行停止房地產開發貸雙重效應，引發股市大震盪等等悲觀情緒瀰漫在二三線城市。但大陸財經評論人士馬躍成在日前發表博文《北京樓市更具危險性八點理由》。文章說，談到一線城市，尤其是北京的房價時，絕大多數人還是認為，北京的房價只漲不跌，與此前對大陸樓市看漲派的觀點有相似之處，只不過把這個一線城市的範圍縮小，甚至縮小到剩下北京。

作者認為，所謂的一線城市也是一個變動的概念。房價對於任何一個城市來說都不是一個穩定的東西，影響房價的因素很多，不僅僅是這個城市的位置。2008年房價暴跌時，北京、上海、深圳、廣州的房價無一倖免。現在，他們就只漲不跌了，難道他們打了免疫針了？

在馬躍成看來，北京更具危險性的八點理由分別是：

一是，中國的樓市是一個政策市，北京也不例外。如果站在政治的角度看，北京在政策影響方面應該會更加敏感。

二是，中國的樓市還是一個投資的市場，北京樓市是最大的投資市場，龔愛愛的幾十套房就是例證。北京房價一旦出現下跌，大量的投資需求肯定會立即撤出。

三是，保障房的建設，北京去年提出的自住型商品房概念，是影響樓市和房價最大的因素。再加上其他兩限房、經適房、廉租房、成本房等等，保障性建房的數量將佔到整體供應量的7成左右。對自住需求的人來說，排隊、等待自住房必定是不可替代的唯一選擇。

四是，房產稅和不動產登記制度的影響。北京存在的一人多套房的情況比較普遍，一旦這兩項制度推開，肯定會對房屋持有者造成巨大的影響，從而影響到市場的供應量。

五是，當局反腐的行動中，「老虎蒼蠅」一起打，一定能打出更多的被腐敗非法分子佔有的房屋出來。目前因腐敗落馬的中共官員基本都涉及房產問題，北京的房屋大量被外地的官員買走，也是一個公開的秘密。另一方面，目前軍隊系統就清退多佔的住房2萬7千套，若全國的權力機關都進行多佔住房清理工作，相信可以清退的數量不容小覷。

六是，北京土地供應繼續增加，2013年土地市場共成交經營性用地140宗，1,575公頃（相當於2012年同期的2.5倍），2014年官方將繼續加大北京全市住宅用地供應，商品房用地中將有50%用於建設自住型商品房。供不應求的狀況將會逆轉。

七是，北京等一線城市的租售比、房價收入比已經嚴重到極限狀態，房價高到工作一百年才能付得起房款，首付要拚命湊，很多人現在買房還要付出一半以上的收入當月供。住房給人們帶來的壓迫已經快撐不住了。

八是，銀行採取了斷供措施，房地產是資金密集型產業，往年的年底緊年初松的房貸政策被部份銀行出台限制向房地產領域房貸的消息取代。北京的項目很多都是多家開發商聯合開發的超大盤。因此，面對的壓力和矛盾更大，特別是去年有些開發商還在拚命抬高地價，危險性不言而喻。

北京部份樓盤開盤價「低於預期」

中原地產研究中心的統計數據顯示，截至2月23日，全國54個城市成交量呈現下調趨勢。其中，一線城市成交量下調幅度達到了20％左右，而二線城市則接近30％。

其中，北京1月份商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，成交套數、成交面積的環比、同比均萎縮了四至五成左右。

據悉，馬年新年過後，北京大興天宮院區域的多個項目開始開盤，取證開盤價格均較此前預期調低，欲「走量快跑」。北京市住建委數據顯示，鑫苑鑫都匯與中國水電•雲立方兩個項目均以21,000元/平米的單價入市，而之前一週開盤的保利首開熙悅春天項目開盤價格為23,000元/平方米。最終取證開盤的價格相比之前24,000元/平方米的業內預期，仍然被調低了。

亞豪機構市場總監郭毅2月25日對《新京報》表示，如果該區域各項目都在大規模放量，區域積蓄的購房需求消化殆盡時，銷售速度就會放緩；同時，宏觀經濟和貨幣政策的變化，都會對房企走量快跑產生影響。

北京首套房貸全面上浮

目前，銀行收緊房貸的範圍已從原來的二套房延伸至首套房，首套房利率85折、95折相繼絕跡，目前北京地區工行、招行等首套房貸利率已經上調至基準利率，個別銀行甚至還在基準利率的基礎上再上浮5%。

據《新京報》報導稱，一名地產中介人員表示，自從2014年1月27日開始，光大銀行已經開始在基準利率的基礎上上浮5%，即30年期的貸款基準利率6.55%為例，光大銀行的首套房貸利率為6.8775%。

報導稱，部份外資銀行對首套房貸利率「有條件」給予9折左右的優惠。如恆生銀行最近規定，在2月21日之前面簽的客戶，貸款利率為8.8折。而2月21日之後的客戶，則升為9.2折。但只有購買1995年後建設的房子的客戶才可以享受上述折扣。大華銀行首套房貸款8.5折的貸款上限為購房價格50%；花旗銀行除了房屋建設時間限制外，還規定貸款額度在120萬元以上才可享受9.5折優惠。
從以往的歷史來看，中國樓市不是大漲就是大跌，馬躍成認為目前市場上還沒有出現溫和上漲的理由。買漲不買跌也是鐵的定律。

早在去年年中，大陸獨立財經評論人士牛刀就曾預測，中國樓市泡沫崩盤將會從北京、上海、廣州和深圳等一線城市開始，而泡沫破滅後將跌去80%的房價，一下跌回到2005年以前。

（責任編輯：肖笙）