【大紀元2014年02月22日訊】（大紀元記者張岳洛杉磯報導）北美華人會計師協會於2月15日在愛滿地市洛僑中心就2013和2014年稅法重點、海外賬戶查稅、房地產投資及貸款、奧巴馬健保、銷售稅查帳等熱門話題舉辦了稅務、理財及法律演講會。2月23日(週日) 下午12點30分至5點還將在橙僑文教中心舉辦第二場同等規模的演講會（地址：2901 MacArthur Blvd., #115, Santa Ana, CA 92704）。

以投資目的到美國購房的華人越來越多，美國聯邦法律對外國人在美購買房產沒有限制，但對外國人出售房產時的納稅問題制定了專門法律「外國人投資美國不動產法案(FIRPTA)」，該法規定：「外國個人或者公司在出售位於美國的房地產時，需要繳納房款的10%作為其所得稅預扣款。」。協會前會長施啟祥會計師提醒華人在購房之前就要提前做好稅務規劃，利用1031物業交換實現延稅是辦法之一。

不動產的定義

施啟祥介紹，FIRPTA法案對不動產的定義包括了土地、樓宇、以及任何與該土地有關的財產，甚至包括石油、天然氣和礦產；另外，取得美國不動產控股公司(USRPHCs)的股權也相當於投資了美國的不動產。

在美租售物業所得的繳稅稅率

外國人在美國的房產，如果用於出租，所得稅率是獲利部分的30%。FIRPTA法案規定，外國人在美國出售房地產不管是否盈利，都將被扣留成交價的10%，在加州還需再加3.3%的州稅。買方如果沒有依法預扣這筆稅款，會面臨1萬美元的罰款。

1031物業交換注意事項

假設某業主將一棟用來投資的房子賣出，賺了100萬，需要繳23.8%高的稅率，如此高的稅負如果用1031物業交換辦法，房子賣掉之後，不是賣，而是去交換另外一棟房子，只要第二套房子的買價高於第一套房子，賣房的稅負可以實現遞延。法律沒有規定必須賣一買一，也可以賣一買二，或賣二買一等。

要做1031房產交換，交換的資產類型必須相同(like-kind)，另外必須是投資型房產而非自住房產。如果以賣二買一的方式進行交換，新的房子可以轉為自住，但是有要求，國稅局規定，必須投資使用1年以上，才可自己搬入居住，再居住5年以上，才可享有個人25萬免稅額。

1031交換的時間安排有三種：1）買賣同一天進行。2）延期交換：賣出第一棟房子後，45天內確定欲購買的第二棟房子，180天內完成escrow動作。3）反向交換：先買後賣。◇