面積坪數糾紛是買賣房屋常見的爭議。台灣的建築設計普遍不夠貼心，政府法令又往往向建商傾斜，房屋面積這種最基本的資訊居然迷霧重重，預售屋尤其花招百出，實在是不可思議的「奇蹟」。如今寸土寸金、房價高漲，每坪的單價越來越可觀，聰明的消費者當然要坪坪計較，一點都不能退讓。

房屋買賣的坪數爭議分成三大部分，第一是面積大小，第二是私有（即專有部分）與公共設施（即共用部分）的比例，第三是誤差找補（即補足原登記的總面積）。
以面積而言，大家很容易忽略「居住」的意義是一個三度立體空間，除了平面的面積大小，高度也很重要，但契約書通常不會將高度列出來；那麼如果高度不足，算不算面積不足？如果搬進去才發現空間被嚴重壓縮，連矮個子都住得很痛苦，又該怎麼辦呢？

明明我們下一代的平均身高因為營養充足而普遍抽高，台灣建築的室內高度卻越來越矮，這是因為主管單位對容積率的規定，使得建商縮減每個樓層的高度，節省建築成本，但吃苦頭的卻是住進去的消費者。

因此，如果你買的是挑高建築，應該要求在契約書寫清楚，有的建商取巧只願意列出「平均挑高」，蓋出來的「平均」高度或許還算舒適，卻因為不同位置的落差很大，而讓消費者難以充分利用，所以至少應該載明「樓層高度不得低於多少」。即使你買的不是挑高屋，也同樣應該要求契約書明列室內高度，以減少不必要的風險。

留意公設陷阱，避免車位重複計價

俗稱的公共設施，也就是法律所指的「共用部分」。民眾對公設通常會考慮兩個層面，一個是「我買這個房屋的公設比例有多高？」也就是扣除公設之後，可以自由運用的私有面積究竟是多少？第二個則是，社區列入公共設施面積的實質內容，究竟有多少屬於「你真正可以利用到的設備」？

都會區的建築，如果公設比在二○％左右，通常就被認為很低了，但你不能只聽銷售人員片面而籠統的說法，而要逐一去了解實際的公設面積究竟用在哪裡？此外，除了確定自己想買的這一戶房屋，專有、專用的部分有多大，也要同時跟別戶、甚至別的樓層做比較，清楚計算主建物、附屬建物跟公用部分的比例換算起來是多少？

消費者可能不知道，同一批建案之中，不見得每一戶的公設面積都是一模一樣的，有的建案有所謂的地主保留戶，有些則是基於設計規劃的因素，某戶、某幾戶或某樓層所分擔的公設面積比別戶多。因此，無論你中意的是哪一戶，看屋的時候應該多問幾戶，例如詢問不同邊，或者同邊但不同樓層的公設比，了解自己的負擔有沒有比別人重？

要注意的另一個公設常見陷阱，是車位有沒有被重複計價？許多建案計算「共有專用」（產權共有，但約定給特定住戶專門使用）面積的時候，其實已經將車位算進去，消費者付了這個部分的公設錢，但買車位卻又單獨再計價一次，等於一個車位要算你兩次錢，這是市場很奇怪的特殊現象。

也有一些情況是，建商將停車場（位）全數登記在某一戶，買停車位的消費者形式上會與一大群人共有「該戶」，但實際上「該戶」不是要住人的，而是要取得停車位的合法依據。然而，這樣的銷售方式，是讓社區以外的人也可以來買停車位，結果反而增加社區管理上的困擾。

想避免車位被重複計價，就要不厭其煩，清楚了解各項公共設施的細節，充分掌握公設包含的項目、面積及位置。例如，防空避難室的面積究竟是多少？位置在哪裡？每戶分擔的坪數又是多少？另一個做法，是仔細詢問比較：如果不買車位，這個房屋的公設比是多少？買一個或兩個車位，必須另外付費的坪數究竟又是多少？

契約寫清找補限制，以免違約被斷頭

在找補的部分，依照內政部的《預售屋買賣契約書範本》，主建物或房屋登記總面積如果不足，賣方必須全部找補；若超過原先預訂的面積，買方最多找補不超過二％。

現在房子的單價貴，差一點就差很多，例如五十坪的房子，若是一坪一○○萬，多出二％（一坪）就要多支出一○○萬，消費者的預算夠不夠？而多出來的，究竟是屋主的專用部分，或者根本是公共設施？再者，如果房子不足的面積很多，例如原本三十坪房子蓋成二十四坪，導致不利消費者使用，就不是找補可以解決的了。

我通常會建議客戶，如果誤差超過一定比例（按自己的需求而定，可能是一％、三％、五％不等），不符預定需求或不符預算負擔時，你可以選擇買或不買。這在簽訂契約的時候就必須白紙黑字先註明，否則事後要主張解約會有困難，嚴重的話，還會有因為付不出錢而被斷頭的風險。

內政部的範本就明定：「主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分超過百分之三者，買方得解除契約。」其著眼在於，坪數如果有所不足超過三％的時候，消費者可以決定買或不買，給消費者一個選擇權；至於如果坪數超過，消費者按契約範本最多負擔二％的找補。

進入工地實際參觀

事實上，為了確保預售屋的建築品質，我向來主張建商應該定期開放買受人進入工地參觀，一方面讓買方安心，另一方面也可以透過外部稽核，督促工地人員按圖施工，讓消費者擔任建商的商品檢查員，等於多一重免費的品管監督機制。
曾有購屋民眾前往工地現場，了解施工狀況時，發現房屋正中間的天花板上，出現一根寬約五十公分、高近三十公分的橫樑。他先查閱契約中所附的平面圖，確定沒有這根樑柱，於是連同有相同狀況的住戶向政府申訴，但調解失敗，因而一狀告上法院。法官認為，雖然可以透過裝潢技術，將屋樑以天花板包覆，但也代表裝潢後的樓板高度少了近三十公分，所以判建商應退還住戶約一○％的房款。
參觀工地時，可以檢查的項目包括：鋼筋有沒有少？直徑厚度夠不夠？灌漿在哪裡？工地的安全衛生是否符合標準？消費者睜大眼睛看，工人、工地主任就不敢偷工減料，就像鄉下地方自建房屋，業主全程監工，房子也因此蓋得更扎實。如此一來，既強化了管理制度，也間接保護消費者利益，可謂一舉數得。

這樣做，保障消費權益

確認公共設施問題的四個關鍵：

一、根據行政院公平交易委員會的「公平交易法對預售屋銷售行為之規範說明」，預售屋契約書應說明公共設施所含項目、公共設施分攤的計算方式，以及各戶持分總表應明確列示等事項，否則將認定業者違反《公平交易法》第二十四條：「除本法另有規定者外，事業亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。」

二、房屋權狀坪數通常包括三個部分：主建物、附屬建物（陽台、花台等），以及俗稱公共設施的共同使用部分。「公設比」是指「公共設施總面積」除以「總樓板面積」所得的百分比數值。超過一千五百平方公尺的基地，經常會有獎勵開放空間，有頂蓋的部分才會列入公共空間計算，因此，無頂蓋的中庭花園、泳池、水景等設施稱為「空地比」，不應該計算在公設面積之內。@

摘自 《懂這些，消費從此不吃虧：消保鬥士教你如何捍衛權益》商周出版社 提供