【大紀元2014年02月16日訊】（大紀元記者朱麗婭澳洲悉尼編譯報導）經過數年低迷的房產市場後，房價上漲吸引著投資者回來，許多人正在考慮如何採取下一步驟，通過房地產開發獲取更大利益。

據澳洲新聞網報導，房地產開發比簡單投資項目往往獲利更多，但對初入門者存在更多潛在的陷阱，並且需要掌握更多的知識。

房地產開發商兼大學講師與作家考利佐斯（Peter Koulizos）稱，房地產開發有很好的賺錢機會，但也容易虧錢，因為風險較高。

考利佐斯表示，大部份省會城市的房價仍然低於3年前的高峰水平，而且當前利率很低，這使房地產開發較以往平均水平更經濟。

考利佐斯認為作好調查是尤其重要的第一步，調查應從市議會開始，每個市議會都有房地產發展的審批程序和計劃，列出了街區面積的下限、房子臨街空地的最小面積標準以及其它問題。

開發者需要調查價格，瞭解房產的價值。考利佐斯表示長線投資者可能支付偏高的價格，但如果他們能持有10至15年仍然會是獲勝者，但希望快速轉手的開發者沒有太多的時間來彌補自己的錯誤。

考利佐斯說：「跟建築商簽訂固定價格的合同，要求他們保證建築完工時間。在房產開發中，時間就是金錢。時間拖得越長，花費的成本越多。一旦簽訂合同，應避免計劃的改變。」

考利佐斯建議記錄最糟情況、最好情況和所有可能發生的事情，目標應為從項目中賺取20%的毛利。

大都市戰略家協會會長亞德利（Michael Yardney）表示，眼下可能不是開始新開發項目的最佳時機，因為房價已經回升，項目發展通常需要較長的時間，一般需要兩年。

亞德利說：「初學者開始的一個好方法就是通過裝修盈利，這種方法具有較短的時間期限，可以從中學會預算、與建築商和銀行打交道。」

亞德利認為至關重要的是從小項目做起，人們將能從最初的兩三個發展項目中學到大部份技能。房地產開發項目是一個重大的戰略，因為開發者不只是等待市場回升，他們以批發價購買房產，並能夠創造資本的增長。

亞德利還認為置身於專家組成的優秀團隊中也非常重要。他說：「如果你是團隊中最聰明的人，你就麻煩了。」

房地產諮詢開發公司SOL Results的教練兼開發商康托斯（Stan Kontos）稱，他的頂級規則是確保購買房產時獲利，而不是出售房產時。

康托斯說：「針對費用開展一項可行性調查，如拆除、重新劃分等，這些都用當前的價格計算，而不是用估計的未來價格。不要依賴於價格上行的趨勢，如果確實是這樣，就認為這是一筆獎金吧。」

康托斯認為不喜歡風險的人們不應該進入房地產開發市場：「找一個可信賴的顧問，獲得教導，不要在學習方面犯錯誤。」

康托斯表示，初學者需要資本約5萬至10萬澳元，再加上穩定的現金流動，並且只選擇可以負擔得起的發展項目。他說：「開始調查某一特定地區時，當你瞭解該地區和市議會分區範圍，以及任何未來的變動，風險就會降低。」

邁向成功的8個步驟
1、在尋找投資項目之前，制定好財務與顧問團隊，包括房地產經紀人、律師、建築師和開發經理。

2、瞭解當地市議會的政策發展走向，以便有個整體概念。

3、購買土地的價格能獲取商業利潤。

4、獲取項目開發的批准，這可能需要數月時間。

5、準備好施工圖紙以便獲得建築許可證。

6、從建築商獲得報價，為修建期間安排好最後的融資需求。

7、接下來是修建階段，持續7至12個月。大多數開發商不用親自去做，其角色更像是一部電影的製片人。

8、修建完成時，將該項目再融資、租賃或出售。切記在項目開始前一定要有退出戰略。

（責任編輯：簡玬）