【大紀元2014年12月21日訊】（大紀元記者朱麗婭澳洲悉尼編譯報導）一開始購買房產時就應該考慮到最後如何處理房產，及希望獲得怎樣的結果。

據澳洲房地產觀察網報導，一旦旅程開始，很容易分心和偏離投資設想，因此一開始就同會計師商談對房產的設想與投資的控制方式，這會對你制定退出策略產生影響。

以下為房產投資者的四個主要退出策略：

一、賣掉房產還清貸款

這一策略有優點亦有缺點，很多人都希望無債一身輕，他們唯一的財務目標是還清房貸。

常常會聽到身邊的人說，應該更聰明地工作，而不是更辛苦地工作，但大多數人並沒有這樣做。相反，他們努力工作，用掙來的工作收入還清房貸，其實這是對時間的巨大浪費。

大多數人受父輩與社會整體的影響，已經習慣於這種想法，但這並不是一個可行的策略。舉個例子來說明利用工作收入花費超過25年或30年來還清房貸是一個糟糕的策略。

比方說，你一生中會購買三棟房產。

兩處精心挑選的投資房產各50萬澳元，自住房也為50萬澳元。

•投資額為100萬澳元
•自住房價值為50萬澳元
•房產總值為150萬澳元

為簡單起見，我們假定貸款總額也為150萬澳元。稅收減免及租金收入將幫助還貸額的大部份。

正如我們所知，精心挑選的房產將於每7至10年增值1倍。要想無債一身輕，則需要持有投資房產達一個完整的增長週期，然後出售房產。

這意味著兩棟投資房產的價值會從100萬澳元增加至200萬澳元。如果此時以200萬澳元出售這兩棟投資房，銷售利潤中含有25%的資本利得稅（持有房產期限超過12個月，稅率為25%而不是50%）。稅後金額將為175萬澳元。其中150萬澳元可用於投資房和住房，25萬澳元可作為別的用途。

這是一個可行的簡單例子，但並非推薦的好策略。

請記住，如果租金完全足夠支付投資組合的房貸，即為一項好的債務。人們希望減少債務是由於社會根深蒂固的觀念，即認為所有的債務都是不好的。

二、將貸款之一轉為償還本息的方式

或者仍然保持只付利息的方式，但開始利用多出的現金流來償還本金。

還清一棟房產時，所需償付的利息就減少了，那麼就可以在更短的時間內還清另一棟房產。這就是所謂的多米諾效應。

一棟房產貸款還清後，現金流改善，其它房產的貸款將以更快的速度還清，直到達到無債一身輕。這是工作期間可使用的一個合理策略，這意味著你將擁有無憂無慮的退休生活，並有著堅實的收入。要真正成為無債一身輕，或快速修蓋自己的財富大廈，你可能需要結合使用拋售退出策略來達到多米諾效應。

上述兩種策略並非最佳方案，以下的方案更好。

三、只付利息，從資本增值和租金收益的增加中獲取生活費用

這是相對簡單的過程。一旦投資組合獲得了增值，就將投資組合進行重新估值，然後與銀行建立一個信用額度，就可以利用這些資金作為生活費用。這是一個理想的狀況，只要投資組合的價值增長高於生活費用支出。

大多數人希望瞭解他們如何能最終擁有自己的房產。如果投資組合能夠支持貸款還款，並能提供足夠的收入，為甚麼需要付清房款呢？

你可以簡單地以較好或中等水平的現金流來擁有自己的投資組合，等待增值。同時，依靠資本增值來獲得生活費用。如果投資組合的增值平均快過每年開支的速度，這可能會是一個滿意的策略。

四、將房產轉交給子女

如果子女們足夠能幹來管理房產投資組合，就可以使用此策略並結合前面所提到的其它策略，即任命新的公司董事來轉移投資組合的控制權。實際上資產從未易手，所以沒有稅務產生。你只需簽署資產實體控制權的轉移文件。

任何退出策略，正確的所有權結構非常重要。

請記住，使用退出策略時，投資組合是資本充實並且現金流良好。退出策略是為了最小化稅收和最大化收益。

小提示：

•開始購房時應考慮到最後的處理方式
•出售房產以還清房貸
•多米諾效應
•利用資本增值和租金收益獲得生活費用
•轉讓投資組合

責任編輯：簡玬