買房心語六 房價是周租「一千倍」

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【大紀元2014年11月09日訊】前言:以上五篇連載介紹的五位買房者都是作者熟悉的。他們先後和20多個房客、房主、代理打過交道,都曾把房子放入市場出售。有的開價太高、無人問津。有的開價太低,買主竟然主動加價。有的想提高租金,又怕租客跑了。有的代理不等房主同意就漲租金20元,而租客坦然接受。其實這些交易中,始終隱含著一個共同規律,對買房人、賣房人、換房人、租房人、加租人、退租人、自住房/投資房房主,都有一定參考價值。

投資房回報率的計算公式

投資房的回報率等於一年的預期租金除以該房出售時的市場價,用百分比表達:5.42%、5.4%、5.44%等。這些數字看上去只差一點點,其實差很多。好像很精確,又好像很模糊,直觀性不強,不容易相互比較。而且澳洲租金都是講的周租,還要乘以52週變成一年的租金,還要做一次除法,這樣就很難心算,要用計算器,很不方便。

現在看另一對有趣的數字。澳洲房地產業有句行話叫做:Dollar to dollar,是說房價的one dollar,就是每週租金的one dollar。這當然不可能。其實是說,房價常常就是每週租金的1000倍,具體數字是一樣的,只要後面加三個零,看起來就很直觀。例如標價40萬出售的兩房一廳,周租就大約應該在400元。而周租700元呢,只要在後面加三個零,它的房價就大約在70萬左右。每個人都可以心算,是不是很簡單?

這樣簡單的推算當然很難精確。還有東區、西區、北區、南區的地區差,新房子與舊房子,公寓與別墅,豪宅與農莊的檔次差別。是的,這僅僅是一個模糊推算DEEMING RATE,但是它隱含著把昂貴的房價平均分成20年,再分攤到每週的租金,從而達到房主和房客都比較能接受的平衡數(周租X50週X20年=房價)。20年是一個人工作年齡的一半左右,意味著每個人的一生都有能力買房,又意味著不是垂手可得。所以這個比例1:1000在市場上長期磨合,呈現出澳洲平民住房市場的合理性。

五位買房者的例證

1、第一位買房者是1994年的中國留學生,買房的小區靠近悉尼大學。西人發展商Kelly的廣告白紙黑字:預計租金255元(那麼1000倍房價應該255,000即25.5萬)。但廣告標明的銷售價僅18.5萬。結果一個月不到,68套房子全部售完。這位留學生買下房子後放租,求財心切,獅子大開口,周租出價300元,比房價18.5萬的千分之一185元高出太多,沒人租,被市場懲罰,空關三星期,損失1000元!馬上改為255元,順利租出,仍有賺。現在20年過去了,這套房子市場價82萬,周租790元,接近1000倍,達到平衡,所以那個小區的68套房子這幾年交易平穩。

2、第二位是1996年為方便父母來探親而買房,在西區Granville。代理告訴他左右鄰居都是他們代理的同類型房產,周租180元和190元,千倍數應在18萬左右,而那位放售的房主開價12.3萬,低很多。第二位買房人僅以11.7萬買下,非常幸運。兩年後父母已回國,房價又上漲,第二位買房者開價13萬出售。第二天代理告訴他,有買家願意再加兩萬以15萬買下,但要求當天簽約。當時該房出租在外200元,顯然房價13萬比平衡數20萬太低,即便15萬還是便宜。買家的過於積極驚醒了賣家:不賣了,再看漲!最後,前年2012年該房租金225元的情況下,賣出25萬。藉此機會,筆者提醒各位潛在的買家,即使你很喜歡一棟房子,也要像個「慢郎中」,不要像個「急驚風」。要是那位買家加價5千並承諾交易後再給紅包5千,就會14萬成交,撿到便宜貨了!

3、第三位是本不想買房而買了房的享樂型單身漢,他在2000年時買進悉尼CBD酒店式管理的樓花,40萬。相應租金應400元左右,實際上當時附近同類的、已經建成的高層公寓兩套房,租金都是540元上下,回報很可觀。這位單身漢確認代理的降價推銷不是陷阱,冒著做不下貸款的風險,20小時拿下了它。倘若我們用Dollar to dollar,1比1000這個經驗公式,也會算出穩賺不賠的結果。一年半後他在settle前賣了樓花,47萬,賺了七萬。接手的新買家昨晚貸款後就放租560元,比平衡數47萬仍高很多,回報可觀。這筆交易達到了賣方、買方和代理三贏的理想結果。

4、第四位股票經紀人是2002年時買的悉尼市中心黑洞上建造起來的樓花公務房,settle後空關了11個月,後來租金收入是530元,相應房價應該是53萬。那位股票經紀人的工作就是一天到晚算股票盈利,自然對自己的『大型股票』——那套office房產更為用心。他在租出去前請獨立估價師評估過,市場價44萬,所以這套房收租530元有賺頭,會漸漸拉平空關11個月的損失。當時要是擔心繼續空關虧錢而賣出去呢,只能與他買進成本打個平手,可見在決定賣不賣時,Dollar to dollar可提供重要參考。

5、第五位買的那個中國式排房(Town House),靠近西區Clyde火車站。看房時各方面相當滿意。其實應該說是『太滿意』,大意失荊州,完全忽略了運用Dollar to dollar來印證一下。就算這位海外也有房產的有經驗的買房者,不知道澳洲的Dollar to dollar,也應該知道投資房回報率數據。這個翻造成公房的TOWN HOUSE,紐省政府交給他的租金是350元,千倍房價應是在35萬左右,可是這位仁兄用了41.3萬買下來,足足高了5.7萬,完全吃錯藥,打錯了算盤。要是他早一點看到筆者這篇文章,也許就不會如此熱昏頭而吃苦頭了,直到現在說起這套房,他還是直搖頭、皺眉頭、抓破頭!

經驗公式對各種層次讀者的參考價值。

如果買投資房,儘量找租金1000倍高過房價的房子。說明低價買進又可高價租出。如果你發現的房產,租金千倍高過房價許多,那是好機會來了。記住:心裏要「喜滋滋」,臉上要「冷冰冰」,腳下要「急沖沖」!

如果買自住房,因為無須付租金,許多人只關心房價。其實也應兼顧租金與房價比例,買那些租金千倍高過房價的。總有一天你會換房,自住房變投資房或賣掉。那時候,因為你看過今天這篇文章,早就心裏有譜了。

如果你是租客,也請打聽一下該房價。把你付的租金乘以1000,假如高過房價,說明你出了高租金,可伺機要求房東給些新的優惠條件。假如你租金的1000倍低於房價,說明你很合算,別吭聲,多住些日子吧。

如果你有投資房出租,租金收入的千倍高過市場上你的房價,請你善待租客,多提供便利條件,別讓他「跳槽」,因為他是為你賺錢的「好職工」。如果租金千倍低於現在房價,你該考慮賣房,或適當漲漲租金了。

如果你想出售投資房,租金千倍就是你可以開價的基本合理的起點價位。

如果你住在自己買下的房子裡,每隔幾年瞭解一下千倍數。如果租金千倍連續幾年高過房價,不妨另外租房而把自住房租出去,獲取投資回報。許多人租住郊區,市區自住房出租,口袋裡每週多一百塊就是這個道理。假如這自住房市場租金千倍低於房價,說明你在按照高房價還貸款,不合算,應找機會賣房。當然更大的前提是:你對這住房條件滿意不滿意?

本文的啟示

房價是房租的『一千倍』,給我們提供的是一種思路,而不是生搬硬套。當你準備買或賣某一個地區的某一種房產時,要蒐集一下附近三套同類型房子的租金和房價,得出比例關係,就是你考慮的定價依據。但是不要道聽途說,草率從事。在需要抉擇時,只要花幾十塊錢就可以拿到權威的房價和租金的歷史數據。當地大型的房地產代理和貸款公司都有此項服務,好好利用吧。在此祝各位讀者心想事成,趕上房價下一波升浪。

兩道思考題:

1、評估你現在的住房。租金和房價的比例是多少,你知道嗎?
2、你看中的一套房子,房主既同意你租也同意你買,你的對策是甚麼?

責任編輯:簡玬

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