【大紀元2014年11月02日訊】前言：大多數人買房是為了有個安定的家，可是有的人買房純粹是在買生意，為賺錢。澳洲的房產市場也確實同時具備這雙重的功能，有不少新建的商務大樓就是專門賣給投資客的。下面就來看看一個生意人是怎樣買商務辦公室的。
買房的經過
我是干股票經紀的，經常會向我的客戶推薦即將上市的新股票。買房子也是這個理，那些即將建成的房子就和即將上市的股票一樣，裡面是有油水的。當年悉尼市中心有一塊空地，從我1991年移民到澳洲起，就一直荒蕪在那裏，舊房已經拆掉，新的地基已經挖得很深，但不知何故停工了，像個大黑洞。旁邊都是高樓大廈，極不對稱。原來，市政府對悉尼中心地段的樓高有一定限制，而黃金地段地價又很高，造成開發商經營成本高，算下來獲利空間太小，一黑黑了許多年，大大影響了悉尼國際形象。經過多年協調，市政府終於放寬樓高限制，又同意發展商進一步向地下深挖，獲得更多空間，終於開始動工，於是有了下面故事。
那是一個月白風輕的晚上，我在悉尼市中心『新富麗宮酒樓』參加一場慈善晚會，我們一桌都是華人房地產、貸款、律師、會計、餐館、留學、移民等方面生意人，平時有來往，互惠互利。我遲到了十分鐘，只見他們拿著幾迭紙在互相傳閱，竊竊私語，一臉興奮，溢於言表。我以為他們手上拿的是待會兒慈善拍賣的清單。此時鄰座告訴我，明天是那個『黑洞』放盤的第一天。他一說黑洞，我馬上明白了，每天開車都經過那裏的。他們手裡的就是剛剛出籠的價目表，有效期兩週。我一看價目，四五十萬，首期不就是四五萬嗎？比買個生意還便宜。我便問：怎麼個買法？鄰座說：樣品房還沒有造好，售樓處還沒有開張，報紙廣告也沒有出來，不過那個房地產商已經拿到了第一期開盤的報價，可以內部登記。你只要把姓名、地址、電話告訴DANEL，定金也不要付，兩週內搞定就可以了。哦，這樣啊。作為一個生意人，這些信息就足夠，怪不得人人都臉放紅光，在搶頭彩呢！我老婆就坐對面，已經拿到COPY，向我揚了揚，顯然已有同感。
晚會結束回到家，鋪開圖紙細觀察。房型多多眼花花，上下左右不同價。我和老婆就像在逛超市，在好幾個樓層、幾十處房間裡隨意挑選。首先排除那些價位過高我們拿不出首期的。然後著重考慮作為辦公室的風水要點，將來我們出租給租客，要有助於租客生意興隆：1、房間形狀不規則的，財相不旺。2、開門正面對著電梯的，財氣難聚。3、房間裡有承重大立柱的，財路受阻。4、四周無窗只靠空調的，財源有限。這樣一挑，合乎條件的只有三套。
考慮到其他消息靈通人士可能捷足先登，我們圈定了其中兩個房間號碼，另一個房間號碼1738有欠吉祥，也放棄不要（很多商務大樓都有這個同樣號碼，這裡就避嫌不明說原由了）。
第二天一上班我就撥通了DANEL的電話，剛剛把房間號碼報過去，DANEL就說這個已經被登記了。原來另外有個律師朋友更加精明，昨天回家後睡覺前就先用傳真件把房間號碼給搶注，拔了頭籌。我有時想，怎麼幾十萬的房子像不要錢似的，你搶我搶呢，難道這就是行情？
果然說漲就漲，第四天我便接到DANEL通知，原定價目表的有效期改為一週，就是說還有一天。然後下週起所有餘下的房間便平均每套漲5萬。那天出席慈善晚會的同桌，每人都登記了一到兩套。那個房地產商本人更是一人註冊十套。發展商ME一看市場這麼火爆，自然迅速漲價。他可能沒有想到的是，那個房地產商十套，其實用的是『大爺、二奶、三姨、四叔、五舅、六朋、七友、八哥、九妹』的名字，然後再找對象拉郎配，轉手出去賺差價。可見有時候代理對你說再不買就沒了，其實有很多水分在裡頭。
這回我買到了便宜五萬的『新上市股票』，很容易租出去，就等著收租去存銀行了。可是真想不到大樓落成後，這個辦公室竟然一年多租不出去，成了一個大黑洞裡的小「黑洞」！怎麼會這樣的呢？請看
高層樓花裡的秘密
1.樓花的一期二期三期。高層樓盤是一項龐大的工程，分一期二期三期。建築工程的週期與我們買房者無關，但是發展商的資金投入也是分期分批的，也與我們就很有關係。發展商投入第一期資金後，當然希望儘快銷售，資金回籠，再去銀行貸第二期款項。所以首期銷售的房價和速度直接影響該樓盤的潛在含金量與銀行對此的評估，從而影響到第二期貸款審批的速度、額度和利率。這個市場規律就造成發展商在決定首期價目表的時候，一定不會太貪心，而是讓利促銷，從而給內部消息靈通人士帶來了機會。
2.搶頭盤少論價。一個大型樓盤的發售，有幾十到幾百套樓花，市場消化至少要三年兩載，其中最初的20%左右首期樓花，發展商一定開快車售出，造成宣傳上轟動效應，刺激後市。作為買樓花者，關鍵便在於有沒有機會搶到這20%，至於價錢，發展商精算師們早就算好，一定有讓利的成分。這也就是那個精明的房地產商，會用三姑六婆的名字一下子拿下十套，他可以從容加價後再轉手給真正需要的「買樓花人」。
3.樓花SETTLE後有段時間租不出去是正常的。這和新上市股票不可能一下子拋光是一樣的。大型樓盤被市場消化需要時間，房間接二連三竣工，卻不可能一下子全租出去。道理容易明白，可是落實到「買樓花人」頭上，滋味卻很不好受。我眼看自己每個月要付銀行貸款2500澳元，房間卻空關著，一分錢也收不回來，就想把租金降下來，早點租出去。可是老婆大人說房子價值擺在那裏，不擔心。如果降價就會長期收不回成本。所幸我們能力還能承受，空關11個月後租出去了，要到2008年打平手。好在租約是三個3年，延續到2012年開始盈錢，直到現在，變成了一棵果樹，搖一搖，掉下來的都是錢。
本文的啟示
1.投資樓花有內在規律。大型樓花看得見摸得著。甚麼時候動土拆牆出廣告、甚麼時候拆腳手架、甚麼時候封頂，即使是路人甲、路人乙都一目瞭然。作為有心人，要搶頭盤的20%，也要搶末班車的20%。頭盤是發展商全新推廣，末班車是發展商清倉了結，撤出人力、物力、財力，這兩頭都容易拿到好價錢。最糟糕的是那些看過好幾遍廣告，聽過好幾次講座，有過好幾次猶豫，下過好幾次決心，結果買回來中間段的60%，那是發展商斬客最厲害的階段。「買樓花人」啊，要麼奪食雞口，要麼覓寶牛後，卻不可供腹豬兜，各位看官以為然否？同樣的故事前幾個月剛剛又發生過：悉尼達令港國際展覽大廈拆了，首期發售住宅竟然出現連夜排隊等開門的『中國特色』。僅一天首期全部落定！發展商笑死了、買樓花人笑壞了，雙贏哦。
2.事先要有兩手準備，想好樓花竣工可能租不出去的應對法。買樓花比買現房風險大許多，「買樓花人」需要預計到一兩年後竣工時的市場供求情況。我的那些精英朋友，和我一樣面臨空關，但他們早就想好了對策。交出定金買下樓花時，就停止了自己現有辦公樓的租約，樓花落成後租得出去最好，租不出去就自己搬進去作辦公樓。現在那棟大樓裡的華人會計、律師，房地產，很多是那天晚上慈善晚會的座上客呢。另一位朋友就有點麻煩，空關幾個月後耐不住了，把房間分割成小塊出租，希望吸引中低層生意人。可是多花了上萬成本，租客流動頻繁，顧此失彼，很難管理。至於我的樓花，採取降價出租也是可行的，老婆寧空關不降價，此對策風險略大，但很難預知，我還是不失時機地展示出我的紳士風度：女士第一（LADY FIRST）。
兩道思考題：
1.本文中辦公用房通常租約「三個三年」是甚麼意思？
2.購房的要素和價格均相同，一套是全新房，一套是一兩年新的二手房，管理費雜費也相同，你買哪一個？
讀者留言
jacksl：受益匪淺。第二個思考題本人馬上會碰到，怎麼辦好？
L君：買一年新二手房比較實在，因為它已經被市場吸收了。跟帖：對，我遇到過兩次全新房，都有暗毛病。等買下後幾個月才發現。
E君：第一個三年『死約』：雙方定每年加租百分比。如租客一年後退租, 要交餘二年全數租金。第二個三年『生約』：租客與房主雙向優先選擇租或不租。第三個三年，生約或死約，均有互約來議定。
責任編輯：簡玬
