【大紀元2014年10月21日訊】（大紀元記者王曉英紐約報導）中國的海外房地產投資在過去幾年裏急劇增長。根據全球房地產服務公司高力國際（Colliers International）報告，中國投資海外地產總額，2008年不到7000萬美元；而到2013年，這一數字上升到160億美元；今年(2014年) 前8個月，已超過850億美元。

根據地產雜誌The Real Deal分析，有5個因素將影響中國人投資海外地產的規模。

1. 中國資本管制進一步鬆綁

HFF證券的高級董事經理喀旭丹（Dan Cashdan）表示，在過去的1到1年半中，許多跡象都表明中國政府想繼續增加對外投資資金的流動幅度。

今年4月，中國官方放鬆了資本外流管制。將須經審批的對境外投資最低管制限額從3,000萬美元調高到10億美元。1億美元以上的跨境投資專案不再需要商務部批准。須經國務院審批的對境外投資金額則從2億美元提升至20億美元。該政策於10月6日正式生效。

2. EB-5簽證投資移民簽證吸引大批中國人

EB-5簽證規定，外國人只要在美國境內投資50萬美元就可以得到EB-5簽證。過去1年（財政年度）85%的EB-5簽證簽發給中國人。今年夏天，美國國務院宣佈：1萬個EB-5年度簽證配額即將用完，並決定在10月1日前暫停發放EB－5簽證給中國投資者。

不過該報導稱，暫停發放也不能阻擋中國人的申請熱情。與其他簽證類別相比，EB-5的簽證申請積壓並沒有那麼糟糕。更重要的是，EB-5簽證，不僅發給投資者，而且發給申請人的配偶和子女。

財經專家宋仁則提醒，美國下屆總統很可能會改變EB-5的申請條件：大幅增加所需投資金額或嚴格執行相應規範細則。現在政府審查過程中好多重要條款都是睜一隻眼閉一隻眼，最重要的如投資所創造的「增加就業人數」和「就業時間」大多經不起仔細推敲。

加上申請人數突然大量增加，政府沒有能力及時增加相應監管人員和機構，所以申請 過程中幾年來一直有很多空子可鑽。所以最好在下屆總統就職前拿到簽證為好，也就是現在開始要加緊辦理。

3. 美國不是唯一的投資換居留權選擇地

隨著EB－5簽證需求激增，有人擔心中國投資者可能會選擇到其他國家投錢。 但是許多投資者尋求EB-5簽證不是為了投資回報，而是為自己的家人在美國得到一個落腳的地方，所以對EB－5簽證項目的熱情不會減弱。

康奈爾大學法學院教授耶爾‧洛爾(Stephen Yale-Loehr)認為，如果投資者主要是為他們的孩子拿到綠卡以便在美國受教育。那麼美國仍是首選目的地。

高力國際香港的高級經理弗萊(Brendon Frye)則認為，澳大利亞也有很好的學校教育系統，並因此吸引了很多中國人用「顯著投資者簽證」（Significant Investor Visa）投資移民到澳大利亞。該計劃規定，外國人只要把500萬澳元（440萬美元）投資在某些特定類型的領域4年，申請人就可以拿到永久居留權。

葡萄牙也用「黃金簽證」計劃（Golden Visa）吸引了中國投資者和開發商。外國人只要投資50萬歐元在地產上或攜帶1百萬歐元的現金 -就可以在葡萄牙獲得居住權，能夠在整個歐盟旅行或上大學。

4. 中國機構型投資者動向

雖然中國放鬆資本外流管制,到目前為止，中國的保險公司和大型機構投資者在紐約大筆購買地產還不算太多，主要是其本身的內部的運作太過官僚。只有倫敦勞埃德大廈( Lloyd’s Building)出售給中國平安保險公司；中國人壽購買了占地100萬平方英尺的金絲雀碼頭(Canary Wharf )辦公大樓的70%的股份。

日前再傳出安邦保險以19.5億美元收購了紐約公園大道上的華爾道夫酒店(Waldorf Astoria)，不過還授權希爾頓(Hilton Worldwide)繼續運營管理100年。但是，紐約已有媒體質疑：安邦不是中國保險業的領先公司，打算如何為這筆新的置業付款。

5. 美國稅法過於複雜

倫敦的房地產市場比紐約更吸引外國投資者的一個原因是美國的稅法太繁雜。弗萊說，許多中國公司曾考慮投資美國的商業地產，但最終還是選擇到別處，因為美國的稅賦制度過於複雜。而目前要簡化稅法有一定的難度。

來自中國的大型地產買家主要是超級富豪與萬科、綠地等大型地產開發商。他們都努力向地方市場學習，和美國顧問和稅務專家合作，在紐約成立了永久性的機構。

責任編輯：王秀華